TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Lionel BUSSON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08540

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DC4

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CORRAZE, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDERESSE

S.C.I JEGRAL

[Adresse 7]

[Localité 8]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/08540 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DC4

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI JEGRAL est propriétaire du lot de copropriété lots n°5 et n°19 d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par jugement du 02 février 2023 signifié le 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné le SCI JEGRAL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 10.495,59 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2021 (1er appel provisionnel de l’exercice 2021-2022 inclus) outre 108 euros au titre des frais de recouvrement et 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI JEGRAL de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 19.773,40 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la SCI JEGRAL devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 31 janvier 2024, aux fins essentielles de la voir condamnée au paiement de la somme de 19.773,40 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er mai 2023.

Dans ses dernières écritures signifiées le 15 février 2024 en l’étude de l’huissier instrumentaire, et notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI JEGRAL au paiement de la somme de 42.295,91 euros au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er novembre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 19.773,40 euros, à compter du 28 avril 2023, date des mises en demeure et pour le surplus à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI JEGRAL au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI JEGRAL au paiement des entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI JEGRAL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 du code de procédure civile, La SCI JEGRAL n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un justificatif de propriété que la SCI JEGRAL, est bien propriétaire des lots n°5 et n°19 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 février 2021, 24 janvier 2022 et 29 mars 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêtée au 1er octobre 2021 (pièce n°3) et un décompte de créance entre le 1er janvier 2022 et le 7 novembre 2023 (pièce n°11).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI JEGRAL entre le 1er janvier 2022 et le 1er novembre 2023, déduction faite des frais visant le premier jugement et d’un virement de 5.000 euros du 24 février 2023 concernant le premier jugement, est débiteur de 39.295,91 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires. Les versements par M. [B] [G] figurant dans le compte individuel ont été imputées sur les sommes dues par la société suite au jugement du 24 mars 2023.

La SCI JEGRAL, ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 39.295,91 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er janvier 2022 et le 7 novembre 2023.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 28 avril 2023, date de la date de mise en demeure sur la somme de 19.773,40 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 19.522,51 euros.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI JEGRAL de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI JEGRAL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 24 mai 2018.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI JEGRAL a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 février 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Cependant divers versements sont intervenus depuis pour régler les sommes dues.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI JEGRAL a agi de mauvaise foi et que les défauts de paiement précédemment constatéx ne résulteraient pas de difficultés financières.

Il conviendra en conséquence de rejeter la demande tendant à condamner la SCI JEGRAL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI JEGRAL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Ainsi la SCI JEGRAL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JEGRAL, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  39.295,91 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 28 avril 2023 pour la somme de 19.773,40 euros et à compter de la signification du jugement à intervenir pour la somme de 19.522,51 euros ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande tendant à condamner la SCI JEGRAL au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JEGRAL, aux entiers dépens de l’instance lesquels pourront être recouvrés par Maître BUSSON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 décembre 2024

La Greffière La Présidente