TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [T] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6F

N° MINUTE :

24/14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T] [B],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6F

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23/ 06/ 2008 à effet au 10/ 07/ 2008, l’OPAC DE [Localité 4] actuellement [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [T] [B] [U] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 303,31 euros outre provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3344,16 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14/ 05/ 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Mme [T] [B] [U] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges à compter du 11/03/2024

— voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] [B] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner Mme [T] [B] [U] au paiement :

— d’une somme de 5477,49 euros, au titre de l’arriéré dû au 31/ 03/ 2024, mars 2024 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 01/ 2024

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise

— d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le

17/ 05/ 2024.

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5477,49 euros au 31/ 03/ 2024,mars 2024 inclus et toutes ses autres demandes.

Il précise que la dette augmente.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [T] [B] [U] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

La loi applicable au bail a été mise dans les débats.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6F

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 10/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 10/07/2008 et stipule une durée de 3 ans ( bail conventionné) . Il a été reconduit tacitement le 10/07/2023 pour la dernière fois.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 10/01/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois.

Mme [T] [B] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10/03/ 2024 à minuit , soit à compter du 11/03/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris . En effet des paiements ont été effectués mais irrégulièrement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [B] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [T] [B] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [T] [B] [U] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [T] [B] [U] reste devoir une somme de 5317,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 31/ 03/ 2024, mars 2024 , hors frais de procédure qui entrent dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] [B] [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 01/ 2024 sur la somme de 3344,16 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [T] [B] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [T] [B] [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11/03/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [T] [B] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5317,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 31/ 03/ 2024, mars 2024 inclus outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 01/ 2024 sur la somme de 3344,16 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [B] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [T] [B] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10/ 01/ 2024.

CONDAMNE Mme [T] [B] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT