TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Olivia ZAHEDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDD

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

RATP HABITAT

(anciennement dénommée “LOGIS TRANSPORTS”)

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Baudouin HOCHART, associé de la SELARL CABINET HOCHART, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L279

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [Y]

demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire K103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mai 1998, la société LOGIS TRANSPORTS, devenue la société RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2019, la société RATP HABITAT a consenti un contrat de location à M. [T] [Y] sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9428,65 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans chacun des contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] le 11 juillet 2022.

Par assignations du 3 juillet 2023, la société RATP HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [Y] et Mme [K] [Y], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du prononcé de la décision et jusqu’à libération des lieux,9428,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2022,1063,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2022,172,86 euros correspondant au coût du commandement de payer du 8 juillet 2022,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelé à l’audience du 7 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

À l’audience du 19 septembre 2024, la société RATP HABITAT, représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève désormais à 10257,56 euros. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes des défendeurs.

M. [T] [Y] et Mme [K] [Y], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

débouter la société RATP HABITAT de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire,

leur accorder un délai de douze mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux,écarter l’exécution provisoire,condamner la société RATP HABITAT à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.Ils ajoutent à l’audience une demande subsidiaire de délai suspensif de la clause résolutoire.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RATP HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 juillet 2022 pour la somme de 9428,65 euros.

Les locataires contestent les sommes qui leur ont été imputées au titre des régularisations de charges :

819,90 euros pour l’année 2018,5718,03 euros pour l’année 2021,1 703,68 euros pour l’année 2022.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société RATP HABITAT ne verse aucune pièce pour l’année 2018, elle ne démontre donc pas que la somme de 819,90 euros lui est due.

La société RATP HABITAT explique qu’elle n’a pas pu obtenir de relever de consommation d’eau pour les années 2019 et 2020, qu’elle a donc attribué aux locataires une consommation forfaitaire de 150m3 d’eau froide et de 103 m3 d’eau chaude pour chacune des deux années. Elle justifie avoir fait changer le compteur le 15 juillet 2021. Elle indique avoir constaté à cette occasion que la consommation réelle avait été plus élevée que celle estimée. Elle a donc lors de la régularisation du 1er mai 2022 intégré la consommation des année 2019 et 2020 à celle de l’année 2021.

Cependant, aucune pièce justificative ne permet d’établir la consommation réelle des années 2019 et 2020.

Pour les années 2021 et 2022, si des décomptes individuels de charges sont bien produit il convient de constater qu’ils sont datés du 25 mars 2022 et du 25 avril 2023 or la bailleresse a écrit le 22 janvier 2024 aux locatires : « nous avons donc entrepris une enquête approfondie, et il s’avère en effet que les compteurs utilisés pour calculer votre consommation d’eau étaient incorrects. Pour les années 2021 et 2022, ces compteurs ont en réalité mesuré la consommation d’eau d’un logement voisin, ce qui signifie que vous avez été facturé à tort pour la consommation d’eau de ce voisin. Malheureusement, il est impossible de déterminer avec précision votre consommation réelle d’eau pour ces deux années. » Il résulte de ce courrier émanant de la bailleresse elle-même qu’il n’est pas démontré que les sommes de 5718,03 euros pour l’année 2021 et 1 703,68 euros pour l’année 2022 sont dues.

Ainsi, le 8 juillet 2022, le commandement de payer ne pouvait être délivré valablement que pour la somme de 2890,72 euros. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2890,72 euros a été payée entre le 13 et le 15 juillet 2022 soit dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société RATP HABITAT verse aux débats un décompte arrêté à la somme 10257,56 euros au 1er septembre 2024.

Comme vu précédemment, les sommes de 819,90 euros, 5718,03 euros et 1 703,68 réclamées au titre de régularisations de charges, mais dont l’exigibilité n’est pas démontrée, doivent être déduites. Sera aussi déduite la somme de 378,67 euros correspondant à des frais de procédure.

M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] seront donc condamnés à payer la somme de 1637,28 euros à la bailleresse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

La solidarité n’étant pas établie, M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] seront condamnés conjointement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Y] et Mme [K] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2022 a été réglée dans le délai de deux mois,

REJETTE en conséquence la demande de voir constater la résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] à payer à la société RATP HABITAT la somme de 1637,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge