TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52U2

N° : 1

Assignation du :

19 Septembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CHAGUT & FILS, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS – #C0962

DEFENDERESSE

Société ARTISTIC RECORDS C/O APOLLO THEATRE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS – #R0047

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 23 mars 2022, la société SAS CHAGUT&FILS a consenti à la société SAS ARTISTIC RECORDS un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 100.000 euros HTHC.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a notamment fait délivrer au preneur le 2 août 2024 un commandement de payer la somme de 36.914,05 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 1er juillet 2024 inclus.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SAS CHAGUT&FILS a, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, assigné la société SAS ARTISTIC RECORDS devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre le transport et la séquestration des biens,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 36.103,51 euros à la date du 3 septembre 2024 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 12.500 euros à compter du 3 septembre 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et de la remise des clés,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et des coûts des commandements de payer délivrés.

A l’audience, la société SAS CHAGUT&FILS actualise le montant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif par la société SAS ARTISTIC RECORDS à la somme de 149.543,40 euros.

Par conclusions notifiées électroniquement et soutenues oralement à l’audience, la société SAS CHAGUT&FILS sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces produites aux débats,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS, de :

A titre principal, sur le fondement du commandement de payer délivré le 2 août 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail dont la société ARTISTIC RECORDS est titulaire, à la date du 3 septembre 2024,

— Condamner, par provision, la société SAS ARTISTIC RECORDS, au paiement de la somme de trente-six mille cent trois euros et cinquante-et-un centimes (36.103,51 €), au titre de l’arriéré locatif et des accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner, par provision, la société SAS ARTISTIC RECORDS, à compter du 1er octobre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indexée de 12.500 €, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

A titre subsidiaire, sur le fondement du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail dont la société ARTISTIC RECORDS est titulaire, à la date du 23 novembre 2024,

— Condamner, par provision, la société SAS ARTISTIC RECORDS, au paiement de la somme de quatre-vingt-dix-huit mille huit cent six euros (98.806 €), au titre de l’arriéré locatif et des accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner, par provision, la société SAS ARTISTIC RECORDS, à compter du 1er janvier 2025, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indexée de 12.500 €, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

Dans tous les cas,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion des lots n° 6, 7 et 46 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 7], de la société SAS ARTISTIC RECORDS, ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de son chef et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu qu’il plaira à la bailleresse, et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Juger que si l’occupation des locaux excède une année à compter de l’ordonnance, l’indemnité d’occupation sera révisée en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de référence étant le dernier indice publié à la date du prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Débouter la société ARTISTIC RECORDS de l’intégralité de ses demandes et, en particulier, celles de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire le temps desdits délais,

— Condamner la société SAS ARTISTIC RECORDS, aux dépens qui comprendront le coût des commandements délivrés les 16 mai 2023, 27 novembre 2023, 26 janvier 2024, 2 août 2024 et 22 octobre 2024, outre le paiement de la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du C.P.C.".

De son côté, par conclusions notifiées électroniquement et soutenues oralement à l’audience la société ARTISTIC RECORDS sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et suivants du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au juge des référés de :

— DEBOUTER la société Chagut & Fils de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;

— OCTROYER à la société Artistic Records des délais de paiement rétroactifs au 2 septembre 2024 pour s’acquitter des sommes dues au titre du commandement de payer ;

— JUGER que la société Artistic Records a acquitté les causes du commandement de payer dans le délai fixé ; et en conséquence ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

— CONDAMNER la société Chagut & Fils à payer à la société Artistic Records la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens.".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé au dernier état des écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

SUR CE

A titre liminaire, il sera relevé que la société ARTISTIC RECORDS a déclaré avoir déposé une déclaration de cessation des paiements devant le tribunal de commerce de PARIS. Toutefois, l’éventuel jugement d’ouverture d’une procédure collective n’ayant pas été prononcé à la date de l’ordonnance, les dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce ne sauraient trouver application en l’espèce.

Il sera, en conséquence, statué sur les demandes formées par la société SAS CHAGUT&FILS.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 2 août 2024 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire, et la volonté du bailleur de s’en prévaloir. Il contient enfin un décompte précis permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes. Il est sollicité au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, la somme de 36.914,05 euros.

Or, au vu du décompte produit par la partie demanderesse ainsi que par l’avis de virement de la SOCIETE GENERALE en date du 20 septembre 2024 versé aux débats par la défenderesse, cette dernière a procédé au paiement intégral des sommes visées dans le commandement de payer précité mais, en dehors, du délai d’un mois.

Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 septembre 2024 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société ARTISTIC RECORDS sollicite des délais de paiement rétroactifs en indiquant, certes que sa situation financière est obérée, mais qu’il n’en demeure pas moins que les éléments financiers et comptables produits justifient de lui octroyer des délais de paiement, ce à quoi s’oppose, la société bailleresse. La société ARTISTIC RECORDS précise, en outre, qu’elle a réglé les causes du commandement de payer, certes avec retard, mais que le fait d’avoir régularisé lesdites causes justifient l’octroi de délais rétroactifs et par suite doit conduire à la suspension de la clause résolutoire.

Cela étant posé, il convient de relever que la société ARTISTIC RECORDS n’a procédé au versement d’aucun paiement de loyer ou charges depuis le 23 septembre 2024.

Il ressort notamment du bilan produit par la société ARTISTIC RECORDS, soit celui concernant l’année 2023 qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires de 1.379.410 euros et présente un résultat net comptable de – 488.292 euros. Toutefois, lesdits capitaux propres sont positifs notamment en raison de réserves pour un montant de 691.991,20 euros. Il ressort également qu’elle dispose de créances clients à hauteur de 197.952 euros.

Toutefois, comme il a été relevé précédemment, la société ARTISTIC RECORDS n’est pas à jour du paiement des loyers, charges et taxes afférentes depuis plusieurs mois, en sorte qu’aucun délai rétroactif ne saurait lui être octroyé.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 2 septembre 2024 à 24h00, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges tels que prévus au contrat de bail. Il sera relevé à cet effet que dans ses conclusions soutenues à l’audience, la société CHAGUT&FILS sollicite que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle soit fixée à un montant de 12.500 euros, en sus des charges et taxes. Elle n’indique pas les raisons de cette majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer tel que fixé dans le contrat de bail. En effet, le loyer HTHC est de 100.000 euros par an, soit 25.000 euros par trimestre, soit 8.333,34 euros mensuels. Il ne ressort pas du contrat de bail qu’une telle majoration soit prévue, ce qui au surplus constituerait une clause pénale dont l’éventuelle modération par le juge du fond échappe à la compétence du juge des référés.

D’ores et déjà, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 149.543,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 mars 2025 (loyer du 1er trimestre de l’année 2025 inclus).

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont le coût du seul commandement de payer du 2 août 2024, lequel a permis de caractériser l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui du reste était sollicité à titre principal. Le coût des autres commandements de payer ne sauraient être mis à la charge de la défenderesse. Cette demande sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 2 septembre 2024 à 24h00 ;

Disons que la société SAS ARTISTIC RECORDS devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société SAS ARTISTIC RECORDS à payer à la SAS CHAGUT&FILS :

* à compter du 3 septembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer indexé, aux charges et aux taxes afférentes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 149.543,40 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation échus 21 mars 2025 (1er trimestre de l’année 2025 inclus);

* la somme de 1.600 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société SAS ARTISTIC RECORDS au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 2 août 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 mars 2025.

Fait à [Localité 8] le 25 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI