TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MAYET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/10243 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VCS

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société ALTERNA – GROUPE COOPERATIVE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentéepar Maître MAYET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G139

DÉFENDERESSE

Madame [D] [U],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître [S], avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/10243 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VCS

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 13 mars 2013, la société ALTERNA a loué à Mme [D] [U] un logement conventionné de type T2 et de 34 m² situé [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 7].

Afin de réaliser des travaux dans l’immeuble impactant notamment le logement de Mme [D] [U], la société ALTERNA lui a fait plusieurs propositions de relogement qui n’ont pu aboutir.

C’est dans ces circonstances que la société ALTERNA a fait assigner Mme [D] [U] par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire évoquée à l’audience du 22 janvier 2024 à fait l’objet de renvois au 4 mars, 26 juin et 5 novembre 2024 pour permettre aux parties de se mettre en état.

A cette audience, la société ALTERNA représentée par son conseil qui a développé oralement des conclusions déposées et visées par le greffier, formule sous bénéfice de l’exécution provisoire les demandes suivantes :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [D] [U],

— condamner Mme [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 578,80 euros à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [D] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens

— la débouter de l’ensemble de ses demandes.

A l’audience du 5 novembre 2024, Mme [D] [U] a comparu assistée de son conseil qui a conclu conformément aux conclusions déposées et visées par le greffier aux termes desquelles elle sollicite :

— le débouté de la société ALTERNA,

— sa condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice matériel et économique et 4 000 euros au titre du préjudice d’anxiété et de santé issu de ses conditions locatives,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2 720 au titre des charges indues depuis janvier 2022 à ce jour,

— ordonner la suspension du paiement des provisions sur charges jusqu’au relogement de la locataire,

— ordonner le relogement définitif de Mme [D] [U],

— ordonner la suspension des loyers jusqu’au relogement définitif de Mme [D] [U],

— condamner la société ALTERNA à payer à Maître Ludivine LUBAKI une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 en sus des entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

Selon l’alinéa 1 de l’article 6 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’un empêchement de la part de Mme [D] [U] ni pour la préparation ni pour l’exécution des travaux, puisque les travaux envisagés font l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme déposée le 16 juillet 2024 toujours en cours d’examen pour un chantier devant débuter en 2025. Il résulte également du diagnostic réalisé le 13 mars 2020 que Mme [D] [U] a permis la visite de son logement.

Aucun manquement de Mme [D] [U] à ses obligations de locataire n’est par conséquent caractérisé.

Ce n’est, par ailleurs, que dans le cadre d’un immeuble faisant l’objet d’une interdiction définitive d’habiter que l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de saisir le juge d’une demande tendant à la résiliation du bail et à l’autorisation d’expulser l’occupant qui a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites.

La société ALTERNA sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes qui en découlent.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [U]

S’agissant de la demande de relogement définitif au visa des articles 12 à 15 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, il sera rappelé que ces dispositions qui s’appliquent aux logements conventionnés ne permettent pas de justifier un relogement définitif.

L’article 14 alinéa 4 prévoit seulement une diminution de loyer en fonction du temps des travaux (plus de 40 jours) et de la privation de jouissance, circonstances qui pour les faits de l’espèce ne sont pas encore intervenues.

Il n’est pas démontré non plus à la convention produite par la défenderesse que les 15 logements du [Adresse 3] soumis à la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 relèvent également des dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Il convient dès lors de débouter Mme [D] [U] de sa demande en relogement définitif.

S’agissant de la réparation du trouble de jouissance allégué, la défenderesse invoque l’absence de chauffage, l’application d’un SLS et l’environnement dans lequel elle vit pour justifier une indemnisation à hauteur de 10 000 euros dont 4 000 euros au titre du préjudice d’anxiété et de santé.

Si les documents médicaux produits à l’appui établissent une pathologie de Mme [D] [U], il n’est pas démontré un lien de causalité avec les conditions de logement qui au demeurant ne sauraient être caractérisées par la production de photos non datées qui ne permettent pas de s’assurer de la localisation des lieux.

Mme [D] [U] sera par conséquent déboutée de sa demande au titre du préjudice d’anxiété et de santé.

Sur le préjudice économique qui résulterait de l’application d’un SLS, Mme [D] [U] produit une dernière relance avant procédure pour un montant de 93,96 euros et le décompte produit par la société ALTERNA mentionne 76,20 euros au titre d’un SLS appelé durant l’année 2023. Mais dans la mesure où Mme [D] [U] ne justifie pas de s’être acquittée de cette dette, il n’y a lieu à faire droit à sa demande de réparation de ce préjudice économique.

Par ailleurs, le montant total de 10 000 euros revendiqué en réparation du préjudice économique n’est pas justifié.

Mme [D] [U] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de sa demande en réparation d’un préjudice.

Concernant la suspension du chauffage durant les deux derniers hivers, Mme [D] [U] sollicite tout à la fois, la réparation d’un trouble de jouissance, un remboursement au titre des charges locatives et une suspension du loyer.

S’agissant des charges locatives, les régularisations 2022 et 2023 ne sont pas produites par la société ALTERNA. Il est certain que depuis le 9 mai 2022 la chaudière de l’immeuble est à l’arrêt et que le 1er février 2024, deux radiateurs ont été remis à Mme [D] [U].

Mme [D] [U] ne justifie pas des montants de provision pour charges réglés en 2022.

La société ALTERNA produit un décompte recensant une provision pour charges de 80 euros par mois entre les mois de janvier et novembre 2023 (pièce 14-1), sans justifier ni d’un budget prévisionnel voté ni de la régularisation des charges pourtant examinée à l’assemblée des copropriétaires du 5 juillet 2024.

Il sera donc fait partiellement droit à la demande de Mme [D] [U] et la société ALTERNA sera condamnée à lui verser la somme de 880 euros perçus durant les 11 mois litigieux.

S’agissant de provisions pour charges soumises à régularisation, la demande de suspension pour l’avenir ne saurait prospérer.

Il sera par ailleurs observé, à défaut pour Mme [D] [U] de caractériser un trouble de jouissance qui ne serait pas suffisamment réparé par le remboursement des charges ci-avant accordé, sa demande doit être rejetée.

Enfin concernant la demande de suspension de loyer, l’indécence évoquée par Mme [D] [U] est insuffisamment caractérisée pour permettre de faire droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société ALTERNA partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, Mme [D] [U] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et elle a été assistée tout au long de la procédure par Maître [W] [S].

Conformément aux articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, la société ALTERNA sera également condamnée à verser à Maître [W] [S], inscrit au barreau de Paris, une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que Mme [D] [U] aurait exposés si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle totale. Il convient de rappeler que si le conseil recouvre cette somme dans le délai d’un an, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ALTERNA à rembourser à Mme [D] [U] la somme de 880 euros au titre des provisions pour charges versées entre les mois de janvier et novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la société ALTERNA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société ALTERNA à payer à Maître Ludivine LUBAKI, avocat de Mme [D] [U], inscrite au barreau de Paris, une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière aurait exposés si elle n’avait pas été bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale conformément à l’article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection