TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/11276

N° Portalis 352J-W-B7F-CVAWX

N° MINUTE :

Assignation du :

20 août 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Octobre 2024

DEMANDERESSE

Société LES ROSIERS, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0172

DÉFENDEURS

Le Cabinet G.IMMO, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0201

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet G IMMO SARL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Jean-julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0429

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11276 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAWX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A.R.L. Les Rosiers est propriétaire des lots n° 16, 17, 18, 19, 41, 42, 43, 44, 59, 63 et 84 à usage commerciaux et des lots n° 7, 51 et 53 à usage d’habitation au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le Cabinet G. IMMO est le syndic de cette copropriété.

L’assemblée générale du 20 octobre 2020 a missionné un architecte et un expert aux fins d’investigation des infiltrations alléguées par la société les Rosiers dans ses parties privatives.

Le syndic a adressé les convocations aux copropriétaires en vue d’une assemblée générale devant se tenir le 20 mai 2021. Cette assemblée s’est tenue exclusivement par correspondance.

La société Les Rosiers a reçu, le 21 juin 2021, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2021 (date de présentation).

Par courrier du 28 juin 2021, la société Les Rosiers a indiqué au syndicat des copropriétaires avoir relevé des anomalies en raison d’un défaut de prise en compte des votes de la société Les Rosiers et d’une absence de conformité des votes de la société Les Rosiers.

C’est dans ses conditions que, par acte d’huissier du 20 aout 2021, la S.A.R.L. LES ROSIERS a assigné la société G. IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2021 en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation de diverses résolutions de ladite assemblée, outre la condamnation du cabinet G. IMMO à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses manquements à son obligation de convoquer régulièrement l’assemblée générale et à son devoir de conseil.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé, par acte du 4 janvier 2022, la S.A.R.L. LES ROSIERS, aux fins de désignation d’un expert judiciaire à la suite de travaux effectués par le locataire de cette dernière, estimant que ces travaux affectaient les parties communes.

Dans le cadre de ce référé, la S.A.R.L. LES ROSIERS a sollicité une extension de la mission de l’expert aux désordres qu’elle prétend subir dans ses propres locaux. L’ordonnance de référé du 8 juin 2022 a fait droit à cette demande et l’expertise est à ce jour en cours.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la S.A.R.L. LES ROSIERS demande au tribunal de :

« Vu les articles 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 22-2 et 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020,

Vu les articles 515 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2021,

DECLARER la SARL LES ROSIERS recevable et bien fondée en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 mai 2021 ;

JUGER que des irrégularités substantielles ont entaché la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mai 2021, en ce que:

– la SARL LES ROSIERS n’a pas reçu dans sa convocation le formulaire de vote par correspondance,

– la procédure de convocation d’une assemblée se tenant exclusivement par correspondance n’a pas été respectée.

En conséquence,

ANNULER l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2021 dans sa totalité ;

Subsidiairement,

JUGER que les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 20 mai 2021 n’ont pas pris en compte les votes de la SARL LES ROSIERS à hauteur de 2 978 tantièmes ;

En conséquence,

ANNULER l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2021 dans sa totalité, ou, à tout le moins, les résolutions n° 18.4, 19,19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8, qui auraient dû être adoptées si les 2 978 tantièmes appartenant à la SARL LES ROSIERS avaient été comptabilisés ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le Cabinet G-IMMO à payer à la SARL LES ROSIERS la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] et le cabinet G-IMMO à payer à la SARL LES ROSIERS la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 3] et le cabinet G-IMMO aux dépens de l’instance ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la S.A.R.L. G. IMMO demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SARL Les Rosiers en toutes ses demandes,

CONDAMNER la SARL les Rosiers à verser au cabinet G. IMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SARL Les Rosiers en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par Maitre Salima Feddal, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

DECLARER d’office irrecevable la société Les Rosiers à solliciter l’annulation de « toutes les résolutions » fondée sur des prétendues irrégularités de forme,

PRENDRE acte de ce que la société Les Rosiers ne demande pas l’annulation de l’assemblée générale toute entière mais des résolutions prises en assemblée générale,

DEBOUTER la société Les Rosiers de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société Les Rosiers à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11276 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAWX

CONDAMNER la société Les Rosiers aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 juin 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité de copropriétaire opposant de la SARL Les Rosiers soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] estime que la SARL LES ROSIERS est irrecevable à contester l’assemblée générale du 20 mai 2021 en son entier et soutient que :

— il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, puisqu’il n’est alors ni opposant ni défaillant comme le précise l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les fins de non-recevoir peuvent être relevées d’office,

— en l’espèce, il résulte de la pièce adverse n° 16 que la SARL LES ROSIERS a voté « pour » l’ensemble des résolutions, étant précisé que les 18 premières résolutions ont été adoptées,

— dès lors, la SARL LES ROSIERS est irrecevable à demander l’annulation de « toutes les résolutions prises en assemblée générale du 20 mai 2021 » formée par elle à titre principal.

La S.A.R.L. LES ROSIERS répond qu’elle a certes voté en faveur de la majorité des résolutions mais qu’elle a la qualité d’opposante en ce qui concerne les résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7, 29.8 de l’assemblée générale, lesquelles ont été rejetées, tandis qu’elle a voté « pour » ces résolutions et qu’elle est bien notée, sur le procès-verbal, comme opposant au rejet de ces résolutions.

Elle ajoute que tant la convocation que le procès-verbal de l’assemblée générale sont entachés d’irrégularités substantielles, de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans sa totalité, peu important à cet égard qu’elle ait voté en faveur de certaines des résolutions de l’assemblée générale, en raison de la gravité de ces irrégularités.

***

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En l’espèce, il ressort de l’examen comparé du formulaire de vote par correspondance rempli par la S.A.R.L. LES ROSIERS (pièce n° 16 produite en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS) et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires) que la S.A.R.L. LES ROSIERS a voté en faveur des résolutions n° 1 à 17, 18.1, 18.2, 18.3, qui ont été adoptées.

Dans ces conditions, la S.A.R.L. LES ROSIERS doit être déclarée irrecevable en sa demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 20 mai 2021, conformément aux dispositions précitées de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

II – Sur la demande subsidiaire tendant à voir annuler les résolutions 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8 :

La S.A.R.L. LES ROSIERS estime, à titre subsidiaire, que les résolutions 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8 doivent être annulées et fait valoir que :

— le procès-verbal de l’assemblée n’a pas pris en considération 2978 des tantièmes de la SARL LES ROSIERS, de sorte qu’il existe une inadéquation entre les votes retenus et ceux qui ont été émis dans le formulaire de vote,

— or, en acceptant de prendre en compte le tableau des intentions de vote de la représentante de la SARL LES ROSIERS, lequel a été transmis au syndic le jour de l’assemblée générale, ce dernier a couvert l’irrégularité liée au délai de transmission de ce document de sorte qu’il devait prendre en compte l’ensemble des droits de vote détenus par la SARL Les Rosiers,

— la représentante de la SARL LES ROSIERS a adressé au syndic un tableau des intentions de vote pour les deux entités (la SCI les Rosiers et la SCI les Rosiers Hadida), mais ce dernier n’a pris en compte que les tantièmes attachés aux lots n° 7, 51 et 53 à usage d’habitation, ne représentant que 109 tantièmes sur les 3.087 détenus par la demanderesse,

— si la distinction des lots est justifiée pour des raisons comptables et la répercussion sur les locataires selon la nature des locaux, il n’y a aucune raison que la S.A.R.L. LES ROSIERS vote différemment selon la nature de ses lots,

— les copropriétaires ne peuvent voter que pour l’intégralité de leurs lots, conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

— en ne prenant en considération qu’une partie des tantièmes de la SARL LES ROSIERS, le syndic a donc commis une erreur qui entraine la nullité des votes puisque l’intégralité des votes comptabilisés est erronée,

— le syndic a transmis un formulaire de vote pour la seule SCI Les Rosiers Hadida donc uniquement pour les lots 7, 51 et 53,

— la société les Rosiers a ajouté la mention « SCI Les Rosiers » et le nombre exact de tantièmes, de sorte que les votes ont été émis en faveur de l’intégralité des tantièmes appartenant à la SARL LES ROSIERS,

— le syndic reconnait qu’il devait prendre en compte l’intégralité des tantièmes de la SARL LES ROSIERS, soit 3.087 tantièmes et non pas 190,

— la prise en compte de la totalité des droits de votes de la société LES ROSIERS aurait modifié le sens des résolutions votées, puisque le syndicat n’a pas pris en considération les tantièmes affectés aux lots commerciaux soit 2.974 tantièmes, permettant d’exclure 29 % des tantièmes de la copropriété,

— dès lors, certaines résolutions rejetées auraient été adoptées, à savoir les résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.9.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] oppose que :

— conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion,

— en l’espèce ces formulaires devaient donc être retournés au plus tard le 16 mai 2021 avant la réunion du 20 mai de cette même année,

— il appartient à la société Les Rosiers de démontrer qu’elle a adressé au syndic les formulaires de votes le 16 mai au plus tard,

— or, le courriel produit par la société LES ROSIERS ne comprend qu’une seule pièce jointe, qui est le formulaire pour « le compte copropriétaire 00006 », le formulaire de vote par correspondance pour le « compte copropriétaire 00001 » n’ayant pas été joint,

— il n’est pas possible de considérer que le formulaire adressé au syndic valait pour le compte des deux copropriétaires, faute d’indication du numéro de compte,

— contrairement à ce qu’affirme la société LES ROSIERS, le syndic n’a jamais reconnu qu’il devait prendre en compte les tantièmes de la SARL LES ROSIERS à hauteur de 3087 tantièmes,

— la société LES ROSIERS ne justifie pas avoir retourné son formulaire concernant ses votes à hauteur de 2978 tantièmes en respectant le délai légal,

— la société Les Rosiers ne démontre pas en quoi la prise en compte des 2978/10.000 tantièmes aurait permis d’obtenir l’adoption des résolutions 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.9.

La S.A.R.L. G IMMO oppose que :

— la S.A.R.L. LES ROSIERS reconnait expressément avoir adressé son vote par correspondance hors délai, le jour même de l’assemblée, alors que le formulaire de vote indiquait que ce dernier devait « être réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de l’assemblée »,

— ont été pris en considération les tantièmes correspondant aux lots à usage d’habitation de la société Les Rosiers, s’élevant à 109, mais non les tantièmes des lots à usage commerciaux, s’élevant à 2978, de telle sorte qu’avec ou sans ces voix, le sens des décisions prises n’est pas affecté,

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11276 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVAWX

— contrairement à ce que prétend la demanderesse, le procès-verbal a tenu compte du vote émis par la SARL Les Rosiers sur le formulaire communiqué, puisque la SCI Les Rosiers est enregistrée comme opposante à toutes les résolutions de rejet adoptées, c’est-à-dire les résolutions 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8,

— le sens du vote des résolutions attaquées n’aurait pas été modifié en l’absence de toute prise en compte de son vote : le décompte des voix de la SARL Les Rosiers n’affecte pas le résultat de ces résolutions.

***

2.1. – Sur la transmission tardive du formulaire de vote par correspondance par la S.A.R.L. LES ROSIERS :

Selon l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat ».

Aux termes de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, dans sa version applicable au présent litige :

« I.- Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. – Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information ».

En application de l’article 9 bis du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 20 mai 2021 prévoyait la tenue d’une assemblée générale « par correspondance ou en présentiel selon évolution des normes sanitaires à cette date » (pièce n° 12 produite en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS), aucun formulaire de vote par correspondance n’étant d’ailleurs joint à ladite convocation.

Ce n’est que lors de la réunion « ZOOM » qui s’est tenue le 11 mai 2021 que le syndic a évoqué l’absence de réunion en présentiel et indiqué que les décisions du syndicat seraient prises au moyen du seul vote par correspondance (pièces n° 15 produites en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS, échanges de courriels sur la tenue de l’assemblée générale), cette information n’ayant pas été délivrée au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée, en violation des dispositions précitées de l’article 22-2 II de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

La S.A.R.L. LES ROSIERS n’a reçu, à sa demande, du syndic un formulaire de vote par correspondance que par courriel du 20 mai 2021 (pièces n° 15 précitées) de sorte qu’elle n’a pu adresser au syndic le formulaire rempli par ses soins qu’à cette date (pièce n° 16 produite en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et la S.A.R.L. G. IMMO ne peuvent donc reprocher à la S.A.R.L. LES ROSIERS de ne pas avoir respecté le délai de trois jours francs avant la date de la réunion, alors même que les dispositions précitées de l’article 22-2 II de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 n’ont pas été respectées et que le syndic, qui ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, n’a pas matériellement mis les copropriétaires en mesure de pouvoir lui adresser leur formulaire de vote par correspondance dans le délai prévu à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967.

Au surplus, le tribunal relève que les dispositions précitées de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 ont été édictées au profit des syndics, afin de leur permettre d’organiser les assemblées générales, en réceptionnant les formulaires de vote par correspondance suffisamment en amont de la tenue de la réunion.

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne peut donc utilement se prévaloir du défaut de réception par le syndic du formulaire de vote par correspondance de la S.A.R.L. LES ROSIERS dans le délai prévu par l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, dès lors que les votes exprimés par ce copropriétaire dans ledit formulaire ont effectivement été pris en compte, pour 109 tantièmes, lors de l’assemblée générale querellée, couvrant ainsi l’irrégularité soulevée, à la supposer caractérisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

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Ce moyen de droit sera donc écarté.

2.2. – Sur le décompte des voix pour le vote des résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8 :

L’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, sans fractionner les voix selon le nombre de lots. Il en résulte que le vote est indivisible et qu’il ne peut être pris en compte en distinguant entre les différents lots appartenant à un même copropriétaire.

Ainsi, il est constant que l’ensemble des tantièmes sur lesquels sont fondés les votes des résolutions correspond au total des tantièmes des lots appartenant aux copropriétaires, les majorités devant être calculés en prenant en compte les tantièmes de l’ensemble des lots appartenant aux copropriétaires, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 27 juin 2021, n° RG 17/10378 : 8 juin 2022, n° RG 17/10373).

Le principe selon lequel aucune nullité ne saurait être encourue lorsque la feuille de présence permet de reconstituer le sens du vote de chaque copropriétaire n’a vocation à s’appliquer que si le résultat du vote de l’assemblée générale n’est pas susceptible d’être affecté par l’erreur ou l’omission commise dans le procès-verbal (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 21 mars 2018, n° RG 13/00932).

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la représentante de la S.A.R.L. LES ROSIERS a bien adressé au syndic de l’immeuble un formulaire de vote par correspondance rempli par ses soins concernant la S.A.R.L. LES ROSIERS et LES ROSIERS HADIDA, comme il en ressort clairement de son courrier électronique du 20 mai 2021 ainsi que du formulaire de vote par correspondance rempli par ses soins et transmis au syndic à cette date, faisant clairement référence à la « S.C.I. LES ROSIERS HADIDA + SCI LES ROSIERS représentant 109+2978 tantièmes /10154 » (pièces n° 16 produites en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS), et ce nonobstant l’absence de transmission par le syndic d’un formulaire de vote par correspondance distinct concernant un compte copropriétaire « 00001 ».

Le même formulaire de vote par correspondance transmis au syndic par la S.A.R.L. LES ROSIERS comporte également en bas de la dernière page, avant signature du copropriétaire, de l’associé ou du mandataire commun, la mention suivante : « résolutions 18 à 20.8 votées pour SARL Les Rosiers +Les Rosiers – Hadida ».

Or, lors de l’assemblée générale querellée du 20 mai 2021, n’ont été pris en compte que les tantièmes de copropriété attachés aux seuls lots n° 7, 51 et 53 à usage d’habitation, représentant 109 tantièmes sur les 3.087 tantièmes détenues par la société demanderesse.

Le syndic de l’immeuble a d’ailleurs reconnu expressément cette erreur de comptabilisation des votes exprimés par la S.A.R.L. LES ROSIERS (sans prise en compte de 2.978 tantièmes) dans un courrier électronique du 12 juillet 2021, soulignant que le bulletin de vote n’a été établi que pour « le compte copropriétaire 00006 malgré l’ajout fait en bas du document à la machine qui nous a échappé » (pièce n° 24 produite en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS).

Décision du 03 Octobre 2024

8ème chambre 2ème section

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Or, l’absence de prise en compte de l’intégralité des tantièmes détenus par la S.A.R.L. LES ROSIERS a eu une incidence directe sur le résultat du vote exprimé concernant les résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8, qui en a été affecté.

Ainsi, lesdites résolutions, mentionnées comme ayant été rejetées à la majorité simple de l’article 24, auraient dû être considérées comme adoptées si les tantièmes de voix de la S.A.R.L. LES ROSIERS avaient été régulièrement pris en compte dans leur intégralité :

> 4.915/4841 tantièmes et non pas 1.937/4841 tantièmes POUR, s’agissant de la résolution n° 18.4,

> 4.335/4590 tantièmes et non pas 1.357/4590 tantièmes POUR, s’agissant des résolutions n° 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6 et 20.8).

> 4.607/4841 tantièmes et non pas 1.629/4841 tantièmes POUR, s’agissant de la résolution n° 20.7 (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires : procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2021, et pièces n° 16 et 33 produites en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS : envoi des votes pour la société LES ROSIERS et tableau comparatif des votes).

Au regard des éléments précités, il convient d’annuler les résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 20 mai 2021.

III – Sur la demande de dommages-intérêts formée par la S.A.R.L. LES ROSIERS à l’encontre de la S.A.R.L. G. IMMO :

La S.A.R.L. LES ROSIERS estime que le syndic G. IMMO a manqué à son devoir de conseil, lui causant un préjudice direct et personnel, en faisant valoir que :

— comme précédemment démontré, le cabinet G. IMMO a commis des fautes non régularisables entachant la légalité de l’assemblée générale du 20 mai 2021 et le procès-verbal qui en a découlé,

— dès le mois d’avril 2021 le syndic a été avisé par la S.A.R.L. LES ROSIERS et par son conseil de l’importance des résolutions qu’elle souhaitait mettre à l’ordre du jour en vue de faire cesser les désordres subis dans son local, et par courrier du 28 juin 2021, il a été avisé de l’irrégularité de l’assemblée générale du 20 mai 2021,

— le syndic n’a pas utilement conseillé le conseil syndical sur l’étendue des irrégularités qui ont entaché les votes de l’assemblée générale, et il n’a pas cru devoir convoquer une nouvelle assemblée générale, alors même que le conseil syndical l’avait alerté sur le manque de clarté de la convocation quant à la tenue de l’assemblée générale et lui avait demandé à plusieurs reprises de tenir une assemblée en présentiel ou par visioconférence, ni devoir attirer l’attention du conseil syndical sur les conséquences de l’absence de convocation d’une nouvelle assemblée,

— or, il est de jurisprudence constante que le syndic doit attirer l’attention des copropriétaires sur l’irrégularité de décisions contraires aux dispositions légales ou aux clauses du règlement de copropriété et qu’à défaut, il engage sa responsabilité,

— ces manquements ont causé un préjudice à la S.A.R.L. LES ROSIERS : ses droits de votes ont été altérés et les travaux pour la remise en état des locaux ont été modifiés par rapport aux prescriptions préconisées par la société LAVILLAUGOUET expressément mandatée par l’assemblée générale du 20 octobre 2020,

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— si l’assemblée s’était tenue en présentiel, la S.A.R.L. LES ROSIERS aurait pu défendre ses projets,

— la convocation d’une nouvelle assemblée aurait permis d’éviter la présente procédure judiciaire,

— la S.A.R.L. LES ROSIERS justifie d’un préjudice constitué par une perte de chance de voir rapidement des travaux efficaces effectués dans le sous-sol de ses locaux commerciaux, empêchant toute nouvelle location ou vente, ou à un prix nettement réduit, et par un préjudice de jouissance, qui s’aggrave de jour en jour.

La S.A.R.L. G. IMMO répond que :

— le cabinet G IMMO a fait des diligences en convoquant aussitôt l’assemblée générale du 20 mai 2021 pour délibérer sur des devis établis à la suite du rapport LAVILLAUGOUET en date du 19 avril,

— le syndic était prêt, si les conditions sanitaires l’avaient permis, à convoquer une assemblée générale en présentiel pour le 20 mai 2021,

— c’est la S.A.R.L. LES ROSIERS seule qui a négligé de communiquer son formulaire dans le temps imparti,

— la S.A.R.L. LES ROSIERS ne saurait soutenir que le syndic n’a pas pris en considération ses correspondances, compte tenu de l’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale du 20 mai 2021 de huit résolutions à sa demande,

— la S.A.R.L. LES ROSIERS ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi en raison des résolutions votées, ayant demandé une expertise judiciaire pour déterminer l’origine de l’humidité dans ses locaux, ordonnée le 8 juin 2022.

***

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758, publié au bulletin) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale, en relation de causalité directe avec un préjudice subi.

Le syndic doit prendre toutes les mesures de nature à assurer le respect des délais de convocation à l’assemblée générale (Civ. 3ème, 21 octobre 2009, n° 08-19.111).

Par ailleurs, il est constant que le syndic qui commet des erreurs dans le décompte des voix lors d’une assemblée générale, conduisant à l’annulation de cette dernière, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du copropriétaire auquel cette annulation cause un préjudice (ex. : Cour d’appel d’Orléans, chambre civile, 14 septembre 2015, n° RG 14/02227).

Des irrégularités affectant des assemblées générales sont donc susceptibles d’engager la responsabilité pour faute du syndic, sur le fondement des dispositions précitées de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’il est établi que des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ont occasionné au copropriétaire demandeur un préjudice personnel et direct.

En l’espèce, s’il est incontestable que le syndic de l’immeuble a commis plusieurs manquements fautifs dans la convocation, l’organisation et la tenue de l’assemblée générale querellée du 20 mai 2021 (information tardive des copropriétaires quant à la tenue d’une assemblée générale exclusivement par correspondance, absence d’information des copropriétaires quant aux irrégularités susceptibles d’affecter l’assemblée générale querellée au titre de son devoir de conseil, après avoir erreurs commises dans le décompte des voix d’un copropriétaire, en particulier), la S.A.R.L. LES ROSIERS ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de préjudices financiers découlant de ces manquements fautifs.

A ce titre, la société demanderesse se contente de réclamer la somme forfaitaire de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour « perte de chance de voir rapidement des travaux efficaces dans le sous-sol de ses locaux commerciaux », empêchant toute « nouvelle location ou toute vente » et pour préjudice de jouissance, sans toutefois justifier par le moindre élément de preuve :

i) de l’existence d’une quelconque intention de louer et/ou de vendre ses locaux commerciaux qui aurait été rendue impossible par l’absence de vote de certaines résolutions annulées de l’assemblée générale querellée du 20 mai 2021,

ii) de la matérialité du préjudice de jouissance dont elle fait état.

Au surplus, le tribunal relève que, comme le souligne la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO, la preuve n’est pas rapportée en l’espèce que les préjudices allégués par la S.A.R.L. LES ROSIERS, à les supposer caractérisés (ce qui n’est pas le cas), auraient pour origine une ou plusieurs résolutions votées au cours de l’assemblée générale querellée, alors même que l’origine de l’humidité relevée dans les locaux de la S.A.R.L. LES ROSIERS n’était pas clairement déterminable, d’un point de vue technique, à la date du 20 mai 2021, ce qui a d’ailleurs conduit la S.A.R.L. LES ROSIERS a sollicité une extension de la mission de l’expert judiciaire dans le cadre d’une procédure de référé-expertise initiée au mois de janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

C’est dans ces conditions que, selon ordonnance rendue le 8 juin 2022, le juge des référés de Paris a étendu la mesure d’instruction « aux désordres dénoncés par la société Les Rosiers, victime de multiples dégâts des eaux ayant rendu le sous-sol impropre à la location commerciale » (pièce n° 32 produite en demande par la S.A.R.L. LES ROSIERS, pages 6 et 7).

Dans ces conditions, la S.A.R.L. LES ROSIERS devra être intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

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Par ailleurs, au regard du sens de la présente décision, ainsi que des manquements fautifs précédemment caractérisés à l’encontre du syndic de l’immeuble, l’équité commande en l’espèce de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], qui succombe à l’instance, et la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € à la S.A.R.L. LES ROSIERS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.A.R.L. LES ROSIERS irrecevable en sa demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 20 mai 2021,

Annule les résolutions n° 18.4, 19, 19.4, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 20.6, 20.7 et 20.8 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 20 mai 2021,

Déboute la S.A.R.L. LES ROSIERS de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO aux entiers dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et la S.A.R.L. Cabinet G. IMMO à payer à la S.A.R.L. LES ROSIERS la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024

La Greffière Le Président