TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 19/01606 – N° Portalis DBW3-W-B7D-WA74

AFFAIRE :

M. [N] [W] (M^e Vidya BURQUIER)

C/

S.A.S. HERMES CONSEIL (Maître [Z] [A]) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mai 2025, puis prorogée au 12 Juin 2025, et enfin au 10 Juillet 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W], ingénieur

né le 01 Mars 1978 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Vidya BURQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant Maître Anne-Sophie RAMOND, Avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

S.A.S. D4 PROMOTION

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 439 101 171

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat postulant M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant Maître Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE

La société HERMES CONSEIL (S.A.S)

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le N° 434 402 749

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [S] [C], mandataire judiciaire (intervention volontaire)

demeurant [Adresse 3], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HERMES CONSEIL désigné par jugement du Tribunal de commerce de MARSEILLE en date du 10/03/2014

représenté par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

En 2007, Monsieur [N] [W], particulier souhaitant réaliser un investissement immobilier, et la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, société de conseil en gestion de patrimoine et en investissements immobiliers, sont entrés en contact. Monsieur [N] [W] a émis le souhait, via l’achat d’un immeuble et sa mise en location, de bénéficier du dispositif fiscal de la loi dite « loi Robien ».

Le 28 novembre 2007, Monsieur [N] [W] a signé avec la société civile immobilière LA PERLE DU GERS, ayant pour gérante la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, un contrat de réservation pour la vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement type T2 numéroté 29, bâtiment A, d’une surface habitable de 36,40 m², avec un parking extérieur n°53, et un balcon de 7,50 m², dans un ensemble immobilier dénommé « L’Ecrin de Gascogne », situé à [Adresse 6], le tout pour un prix de 116.370 €.

Dès avant la réitération par acte authentique du contrat de réservation, avant la vente par authentique et avant l’achèvement de la construction, Monsieur [N] [W] a signé un mandat de gestion pour le bien avec la société ELIENCE par contrat du 5 novembre 2007.

Le contrat de réservation a ensuite été réitéré par acte authentique du 7 mars 2008.

Le bien a été vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [N] [W] par la société LA PERLE DU GERS par acte authentique du 30 juillet 2008.

Afin de financer cette acquisition, Monsieur [N] [W] a souscrit un prêt auprès de l’organisme CETELEM.

Monsieur [N] [W], postérieurement à la réalisation de cette opération d’investissement immobilier, a considéré que la rentabilité effective du projet était très inférieure à ce qu’il avait espéré ; il a estimé que la valeur du bien immobilier avait été considérablement surévaluée lors de la phase préalable à la conclusion du contrat de réservation.

Aussi, par acte d’huissier en date du 21 janvier 2019, Monsieur [N] [W] a assigné la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ainsi que la société par actions simplifiée D4 PROMOTION devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de les voir condamner à lui verser la somme de 58.870 € en indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées au Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 septembre 2020, Maître [C] [S] est intervenu volontairement à la présente procédure ès qualité de mandataire judiciaire de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. Maître [C] [S] a été représenté par le même conseil que la société HERMES CONSEIL.

Le 25 janvier 2021, en cours de procédure, Monsieur [N] [W] a cédé le bien par acte authentique à un prix de 55 000 €.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 mai 2022, au visa des article 1137, 1240 du code civil, Monsieur [N] [W] sollicite de voir :

— débouter les sociétés D4 PROMOTION, HERMES CONSEIL et Maître [C] [S] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HERMÈS CONSEIL de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société D4 PROMOTION, HERMES CONSEIL et Maître [C] [S] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HERMÈS CONSEIL, à payer à Monsieur [W] la somme de 66.370 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner la société D4 PROMOTION, HERMES CONSEIL et Maître [C] [S] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HERMÈS CONSEIL à payer à Monsieur [W] la somme de 6.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [W] affirme que son action n’est pas prescrite. Il convient de tenir compte de la date de manifestation du fait dommageable. En l’espèce, s’agissant d’un dol, la date du point de départ de la prescription n’est pas la conclusion du contrat litigieux. Concernant un investissement de défiscalisation immobilière, la jurisprudence constante est identique : le délai de prescription ne commence pas à courir à la date de conclusion du contrat. Ce n’est que lorsque Monsieur [N] [W] a fait évaluer son bien par la société LOFT ONE le 15 juillet 2018 qu’il a pris connaissance de son préjudice, à savoir la surévaluation du bien.

La société par actions simplifiée D4 PROMOTION est l’instigatrice du projet immobilier. C’est avec elle que Monsieur [N] [W] a passé la réservation du bien. Elle figure sur le contrat de réservation en qualité de réservant. Quant à la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, il s’agit d’une société de conseil en gestion de patrimoine. Sa mission était de délivrer à Monsieur [N] [W] des conseils s’agissant de ses investissements. Elle devait préciser à Monsieur [N] [W] les caractéristiques de l’investissement conseillé, afin qu’il puisse se décider en connaissance de cause.

Monsieur [N] [W] entend fonder son action sur le dol. Il est ici constitué : la société par actions simplifiée D4 PROMOTION et la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL commercialisent et réalisent des publicités présentant une opération de défiscalisation dont « elle » (sic) sait depuis l’origine que la rentabilité économique ne sera pas atteinte, puisqu'« elle » (sic) connaît les prix des marchés.

Par ailleurs, le demandeur précise qu’il invoque les manquements des défenderesses à leurs devoir d’information et de conseil. S’agissant de la responsabilité de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, Monsieur [N] [W] précise que sa responsabilité est engagée à titre extra-contractuel, sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil, notamment au titre des documents d’information précontractuels remis à Monsieur [N] [W].

La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL et la société par actions simplifiée D4 PROMOTION ont gravement manqué à leurs obligations à l’égard de Monsieur [N] [W], en lui fournissant des informations incomplètes ou inexactes concernant la présentation du « package », les risques inhérents à l’opération, le réel potentiel locatif du bien et en surévaluant les deux biens et les conditions de revente.

En raison de l’ensemble de ces fautes, le demandeur a subi un préjudice évaluable à la somme de 66 370 €, constitué par l’impossibilité de revendre les biens pour le montant investi.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er octobre 2024, au visa des articles 2224 du code civil, 328 et suivants et 700 du code de procédure civile, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL sollicite de voir :

— recevoir Maître [S] dans son intervention volontaire ;

A titre principal :

— déclarer prescrite l’action de Monsieur [N] [W] ;

A titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société HERMÈS CONSEIL ;

A titre infiniment subsidiaire :

— réduire la somme réclamée au titre du préjudice moral ;

Et en toutes hypothèses :

— débouter la société D4 PROMOTION de sa demande en garantie formulée à l’encontre de la société Hermès Conseil ;

— condamner Monsieur [W] à payer à la société HERMÈS CONSEIL la somme de 8.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [W] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL fait valoir que l’action du demandeur est prescrite. Le demandeur était en mesure de connaître les faits fondant son action à la date de la passation du contrat de vente. Il pouvait en effet faire procéder plus tôt à l’évaluation du bien immobilier.

Subsidiairement, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL n’a pas manqué à ses obligations. Elle a agi, dans le cadre du litige, en qualité de commercialisatrice du projet. Ce faisant, contrairement aux allégations du demandeur, elle a délivré loyalement une information complète à celui-ci.

Ainsi, s’agissant de la commercialisation (appelée « présentation du package » par le demandeur), la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL a présenté au demandeur une étude fiscale complète le 5 novembre 2007. Ce n’est que le 30 juillet 2008 que le demandeur a signé l’acte de vente, soit neuf mois plus tard. Le demandeur a donc eu le loisir de réfléchir et de se renseigner.

Les documents remis au demandeur portent bien la mention « document non contractuel ». Monsieur [N] [W] ne démontre pas que les informations fournies seraient mensongères.

S’agissant des risques inhérents à l’opération, le demandeur ne pouvait ignorer que tout investissement portant sur un projet immobilier est soumis à certains risques et certaines fluctuations. Notamment, Monsieur [N] [W] a eu l’occasion de souscrire des garanties pour couvrir l’aléa représenté par ses investissements : il a donc eu connaissance du risque lié à son achat. Et d’ailleurs, le demande a lui-même souscrit des garanties de carence locative et d’assurance revente afin de minimiser les risques liés à l’investissement.

Concernant le potentiel locatif du bien, il incombe à Monsieur [N] [W] de démontrer le contexte immobilier précis à l’époque et au lieu de l’acquisition. Le demandeur avance des chiffres qu’il ne démontre pas. Il est défaillant dans la démonstration de l’absence de potentiel locatif de la ville d'[Localité 5] à la date de la vente. Pourtant, puisqu’il fonde ses prétentions sur les prétendues fausses informations délivrées par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, il doit les démontrer.

S’agissant de la surévaluation du bien, le demandeur se fonde exclusivement sur une estimation sommaire effectuée par un agent immobilier. Cette preuve est insuffisante.

Afin de calculer ce qui, selon lui, aurait dû être le prix d’achat (56 674 €), le demandeur ne tient compte que de la superficie du bien et du prix du mètre carré à [Localité 5] en 2007. Toutefois, le demandeur ne tient pas compte des frais, droits, honoraires et accessoires. Par ailleurs, le prix d’achat retenu par le vendeur est « toutes taxes comprises ». Le prix hors taxes était de 97 299,33 €. L’estimation du demandeur ne prend en compte ni la place de parking, ni le balcon. Il n’est pas démontré que le prix d’acquisition retenu par le demandeur était pertinent en 2008.

Par ailleurs, le demandeur est mal fondé à reprocher à la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL de l’avoir mal renseigné sur les possibilités de revente du bien, alors même que tel n’était pas l’objet de l’opération. L’opération avait pour but de réaliser une défiscalisation. Or, le demandeur ne conteste pas avoir bénéficié de l’économie d’impôts attendue. Le but du demandeur n’était pas de revendre le bien, mais de percevoir des revenus locatifs en complément de sa retraite.

A titre infiniment subsidiaire, s’il était retenu un manquement de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à ses obligations, le Tribunal devrait constater qu’il n’existe aucun lien de causalité entre ces fautes prétendues et le préjudice invoqué par le demandeur. D’abord, le demandeur ne peut réclamer qu’une perte de chance. Et il n’est pas clair de savoir si le demandeur indique avoir perdu la chance de réaliser un autre placement, ou s’il indique avoir perdu la chance d’échapper au placement en cause.

Ensuite, le préjudice allégué est incertain : le demandeur ne démontre pas avoir mis le bien en vente.

En outre, le demandeur passe sous silence l’effondrement du marché immobilier suite à la crise économique, ce qui explique, en large partie, l’impossibilité d’une plus-value à la revente.

Enfin, le quantum du préjudice n’est pas démontré.

A titre infiniment subsidiaire également, il conviendra de rejeter la prétention reconventionnelle de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION tendant à voir la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL être condamnée à la relever et garantir de toute condamnation. Aucun lien contractuel n’unissait la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL et la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ne disposait d’aucune marge de manœuvre dans la détermination des conditions de vente du bien litigieux. Elle devait respecter son mandat de commercialisation.

Les dernières conclusions de la société à responsabilité limitée HERMES CONSEIL ne sont pas formées au nom et pour le compte de Maître [C] [S], alors que ces deux parties ont le même avocat en la procédure.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 mai 2023, au visa des articles 1144, 1240, 2222, 2224 du code civil, la société par actions simplifiée D4 PROMOTION sollicite de voir :

A titre principal :

— déclarer l’action engagée par Monsieur [W] irrecevable comme prescrite ;

A titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société D4 PROMOTION ;

A titre infiniment subsidiaire, si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’égard de la société D4 PROMOTION :

— condamner la société HERMES CONSEIL à relever et garantir la société D4 PROMOTION de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à payer à la société D4 PROMOTION une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée D4 PROMOTION fait valoir que l’action du demandeur est prescrite. Le point de départ de la prescription ne peut être qu’à la date du 19 juin 2018, par application de la réforme du droit de la prescription de la loi du 17 juin 2008, ou qu’à la date du contrat de vente, soit le 30 juillet 2008. L’action étant soumise à un délai quinquennal, le demandeur est nécessairement prescrit.

La société par actions simplifiée D4 PROMOTION n’a fourni à Monsieur [N] [W] aucune information mensongère, trompeuse ni erronée. Elle n’est pas une société spécialisée dans le conseil en défiscalisation, ni dans l’investissement immobilier locatif. La simulation financière et le livret de présentation du bien que le demandeur verse aux débats ne lui ont pas été remis par la concluante.

Au demeurant, l’action du demandeur est infondée. Elle repose sur un seul document : l’étude fiscale personnalisée établie par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. Il n’a jamais été fait au demandeur une promesse de rentabilité. Il ne pouvait ignorer l’aléa de son investissement.

Le demandeur omet qu’au sein du prix de 116 370 € qu’il a réglé figuraient 19 070,67 € de T.V.A. Ce prix comportait en outre diverses prestations. Le prix hors taxe était de 97 299,33 € et le contrat spécifiait que la vente était « clef en main ».

A titre infiniment subsidiaire, la défenderesse fait valoir que le demandeur n’a pas agi contre son vendeur, la société LA PERLE DU GERS. La société par actions simplifiée D4 PROMOTION est fondée à exercer un recours en garantie à l’égard de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. La gestion locative du bien n’a pas été exercée par la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. Ce n’est pas non plus elle qui s’est chargée de trouver des locataires. Elle ne s’est pas immiscée dans la commercialisation et la gestion du bien du demandeur.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les pièces de Monsieur [N] [W] :

Dans le bordereau de pièces figurant à l’intérieur du dossier de plaidoirie communiqué au Tribunal à l’audience du 27 février 2025, Monsieur [N] [W] fait figurer une liste de pièces qui se décompose comme suit :

— un premier ensemble regroupé sous la mention « 1. Annexe jurisprudences favorables aux investisseurs en matière d’investissement locatif défiscalisant. »

Ce « 1. » comporte en réalité, selon le bordereau, cinquante-quatre pièces, numérotées de 1.1 à 1.53.1 (la pièce 1.53 étant la cinquante-troisième et la 1.53.1, intitulée « synthèse de jurisprudence », étant la cinquante-quatrième).

Ce premier ensemble, du moins tel qu’il est décrit et cité dans les conclusions du demandeur, apparaît comme un panorama général de décisions qui auraient été rendues dans des cas similaires à celui de Monsieur [N] [W]. Elles ne sont pas directement relatives au présent litige, du moins selon les explications du demandeur.

— un deuxième ensemble, numéroté de « 2. » à « 17. », composé de seize pièces, qui sont les éléments de preuve directement afférents au présent litige. Ils concernent cette fois la situation de Monsieur [N] [W] : contrat de réservation du 28 novembre 2007, étude fiscale personnalisée réalisée par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL concernant Monsieur [N] [W], prix du mètre carré à la vente à [Localité 5] en 2007, emprunt auprès de CETELEM, etc.

— un troisième ensemble, intitulé « pièces communiquées lors des conclusions n°1 ». Il s’agit de sept pièces, qui sont en fait de deux natures différentes et également numérotées différemment : six pièces sont numérotées de « 1.54 » à « 1.59 » et sont des jurisprudences, une pièce est numérotée « 18 » et constitue l’acte de revente du bien acquis par Monsieur [N] [W], revente intervenue le 25 janvier 2021. Tant au regard de la numérotation (« 1.54 » prend manifestement la suite du premier groupe de jurisprudences qui étaient numérotées jusqu’à « 1.53.1 » et « 18. » prend manifestement la suite des pièces « 2. » à « 17. ») qu’au regard des explications de Monsieur [N] [W] dans ses conclusions, il apparaît que les pièces « 1.54 » à « 1.59 » sont destinées à compléter le panorama des jurisprudences générales produites par le demandeur, tandis que la pièce « 18. » constitue un élément de preuve concernant spécifiquement le présent litige.

— un quatrième groupe de pièces, numéroté de « 1.60 » à « 1.62 » (trois pièces), qui apparaît comme un nouveau complément aux éléments jurisprudentiels généraux que le demandeur souhaite produire.

Le bordereau papier, décrit ci-dessus et qui figure au sein du dossier du demandeur tel que déposé à l’audience devant le Tribunbal, correspond en outre au dernier bordereau communiqué par Monsieur [N] [W], via le R.P.V.A. le 3 mai 2022.

Or, le Tribunal relève deux anomalies concernant les pièces effectivement produites devant lui à l’audience du 27 février 2025.

D’une part, si les deux bordereaux (celui, papier, figurant au dossier remis au Tribunal, et celui, numérique, transmis au R.P.V.A. le 3 mai 2022) mentionnent le bloc de pièces « 1.1 » à « 1.53.1 », les pièces correspondantes ne figurent pas dans le dossier remis au Tribunal.

Les trois autre ensembles de pièces (« 2. » à « 17. », « 1.54 » à « 1.59 » et « 18 », « 1.60 » à « 1.62 »), eux, figurent bien au dossier papier remis au Tribunal.

Il ne pourra donc pas être tenu compte des pièces « 1.1 » à « 1.53.1 » de Monsieur [N] [W], qui ne les a pas remises au Tribunal. Il convient au demeurant de rappeler à l’ensemble des parties, mais plus spécifiquement à Monsieur [N] [W], qui développe autant sinon davantage dans ses conclusions des considérations générales sur « la jurisprudence » plutôt que concernant son propre litige, que « la jurisprudence » n’est pas source de droit. Seuls ont autorité la loi, les règlements et autres normes juridiques. Un faisceau convergent de décisions judiciaires peut, tout au plus, venir au soutien d’une interprétation juridique d’une norme légale, réglementaire, conventionnelle, constitutionnelle… En tout état de cause, ces pièces jurisprudentielles n’étant pas produites, il n’en sera pas tenu compte.

D’autre part, figurent au dossier du demandeur quatre décisions de la Cour de cassation des 15 juin 2022 (une décision) et 26 octobre 2022 (trois décisions), numéros de pourvois : 21-15.726, 21-19.899, 21-19.900 et 21-19.898.

Or, ces décisions ne sont jamais mentionnées au bordereau de communication de pièces de Monsieur [N] [W]. Par ailleurs, elles ne sont pas citées dans le corps des conclusions du demandeur.

Enfin, contrairement à tous les autres documents communiqués au Tribunal lors de l’audience, qui portent, de manière imprimée, leur numéro de pièce (par exemple, « Pièce 1.54 – Me [Y] [M] » figurant en en-tête de l’arrêt de Cassation du 7 novembre 2019), ces quatre arrêts ne comportent étrangement aucun numéro de pièce imprimé en en-tête.

Par suite, la preuve de la communication de ces pièces aux parties adverses de manière contradictoire n’est pas rapportée. Par application de l’article 16 alinea 2 du code de procédure civile, il convient donc d’écarter des débats les quatre documents produits par Monsieur [N] [W] constitués par les arrêts des 15 juin 2022 et 26 octobre 2022 de la Cour de cassation, numéros de pourvois 21-15.726, 21-19.899, 21-19.900 et 21-19.898.

Sur les conclusions de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL :

Il est constant en procédure que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL fait l’objet d’une procédure collective, en l’occurrence un plan de redressement, que Maître [C] [S] y intervient comme mandataire et que c’est le motif de l’intervention volontaire de Maître [C] [S] à la présente procédure. Maître [C] [S] et la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ont d’ailleurs le même avocat à la présente procédure.

Pourtant, les dernières conclusions de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ne mentionnent pas en en-tête qu’elles seraient prises pour le compte de Maître [C] [S] également. Toutefois, puisqu’il est sollicité au dispositif de ces mêmes conclusions de « recevoir Maître [S] dans son intervention volontaire », il sera retenu qu’il s’agit d’une simple erreur de plume et que les conclusions de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL valent également pour Maître [C] [S].

Sur l’intervention volontaire de Maître [C] [S] :

L’intervention volontaire de Maître [C] [S] n’est contestée par aucune des parties. Elle sera déclarée recevable.

Sur la prescription :

Les faits litigieux sont survenus avant le contrat de réservation, lequel date du 28 novembre 2007. A cette date, l’article 2262 du code civil disposait : « toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Il était constant en jurisprudence que la date du point de départ de cette prescription était celle à laquelle le titulaire de l’action avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

C’est d’ailleurs cette règle qui était consacrée dans l’article 2224 actuel du code civil, qui dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Par ailleurs, la loi du 17 juin 2008 contenait un article 26, lequel énonçait, en son II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

L’article 1 du code civil disposait et dispose encore : « les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures. »

Le nouvel article 2224 s’est donc appliqué à compter du 18 juin 2018 aux prescriptions déjà en cours.

Par conséquent, à compter du 18 juin 2008, la durée de la prescription de droit commun a été réduite à cinq ans. Son point de départ, en revanche, n’a pas été modifié.

Monsieur [N] [W] affirme qu’il n’a pu prendre connaissance de son préjudice que le 15 juillet 2018, lorsqu’il a fait évaluer le bien immobilier acquis par la société LOFT ONE. Il caractérise son préjudice comme étant « l’impossibilité de revendre les biens pour le montant investi ».

Il convient de relever que Monsieur [N] [W] motive quasi intégralement ses observations relatives à l’absence de prescription par la citation in extenso, parfois longue, de décisions de justice rendues à l’égard d’autres personnes. Là encore, le Tribunal rappelle que les décisions de justice n’ont d’effet qu’à l’égard des personnes qui y sont parties.

Pourtant, le demandeur indique lui même que le point de départ du délai de prescription est « subjectif », c’est-à-dire qu’il s’évalue à la date où le titulaire de l’action a connu les faits lui permettant de l’exercer. Le titulaire de l’action, en l’espèce, c’est Monsieur [N] [W] : ce ne sont, ni les « époux [V] » (p. 12 des conclusions du demandeur), ni « M. et Mme [U] (p. 12), ni « M. [R] (pages 11 et 14), ni « Y Z » (page 10), ni « M. [X] » (page 10), ni « Monsieur [B] » (page 9) ni « les époux [T] » (page 8).

Le demandeur cite sur quatre pages de ses conclusions des décisions de justice rendues à l’égard d’autres cas que le sien. Pourtant, il indique bien lui-même que la question du présent litige est de savoir à quelle date, lui, Monsieur [N] [W], a eu connaissance des faits, ou aurait dû en avoir connaissance.

Il convient de relever que l’observation qui précède s’applique tout autant aux conclusions de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL et de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION qui, elles aussi, développent longuement les motifs de décisions rendues dans d’autres cas d’espèce, concernant d’autres personnes n’étant pas parties au présent litige, alors que la question juridique litigieuse concerne exclusivement Monsieur [N] [W].

En l’espèce, Monsieur [N] [W] verse aux débats une documentation de conseil sur investissement et sur défiscalisation qui lui a été remise par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. Il résulte de cette documentation, ainsi que des quelques explications du demandeur spécifiques à son cas personnel dans ses conclusions, que l’opération d’investissement et de défiscalisation dont il souhaitait bénéficier devait durer neuf ans. Pendant cette durée, le bien était mis en location. Dans cette documentation, le bien immobilier est explicitement présenté comme le « support » de la défiscalisation.

Dès lors, c’est à juste titre que le demandeur fait valoir qu’il n’avait pas à faire évaluer le bien immobilier acquis durant cette période de neuf ans. Il sera retenu que le demandeur en était même implicitement dissuadé, en ce qu’il ne pouvait bénéficier de la défiscalisation qu’en poursuivant la mise en location du bien durant au moins neuf ans.

L’impossibilité de revendre le bien à un prix proche de son prix d’achat n’a donc pu être connue par le demandeur avant l’achèvement de ce délai de neuf ans. Le préjudice (que celui-ci résulte d’un dol, ou d’un manquement aux obligations d’information et de conseil) n’a donc pu être connu du demandeur qu’à l’issue de ce délai.

Par suite, Monsieur [N] [W] n’a pu prendre connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en justice que neuf ans après la conclusion du contrat de réservation du 21 novembre 2007, c’est-à-dire le 22 novembre 2016. Le délai de cinq ans pour agir n’a donc commencé à courir qu’à compter de cette date.

Monsieur [N] [W] a exercé son action en justice par assignation du 21 janvier 2019. Cinq ans ne s’étaient pas écoulés depuis le 22 novembre 2016.

Aussi, Monsieur [N] [W] est recevable en son action comme n’étant pas prescrit.

Sur la responsabilité des défenderesses :

Avant d’examiner le fond de la question des responsabilités, et les éléments et preuves des manquements des défenderesses, il convient d’examiner au préalable si le demandeur est fondé à invoquer à l’égard des défenderesses les différents moyens de droit et qualifications qu’il soulève.

I) Sur l’applicabilité des régimes de responsabilité aux défenderesses :

§1) Sur le manquement de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION au devoir précontractuel d’information et de conseil :

Il convient de relever que Monsieur [N] [W] indique, en page 15 de ses conclusions : « la société par actions simplifiée D4 PROMOTION a conclu le contrat de réservation avec Monsieur [N] [W]. DEFENDEUR est indiquée sur le contrat de réservation comme le réservant ».

Or, cette affirmation est fausse. Le contrat de réservation litigieux mentionne en sa première page, article 1, « parties au contrat » : « entre la société de promotion D4 PROMOTION (le cas échéant) agissant en qualité de gérante de la SCI LA PERLE DU GERS ».

Dès lors, le cocontractant de Monsieur [N] [W] est la société LA PERLE DU GERS, dont la société par actions simplifiée D4 PROMOTION n’était que la gérante. La société par actions simplifiée D4 PROMOTION et la société LA PERLE DU GERS sont deux personnes morales distinctes. Le demandeur n’a pas signé de contrat avec la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, contrairement à ce qu’il affirme. Cette dernière le rappelle à bon droit dans ses propres conclusions.

Or, s’agissant du manquement au devoir de conseil et d’information, il convient de rappeler qu’un tel devoir ne pèse que sur un professionnel avec lequel un particulier s’apprête à passer un contrat. Quand bien même ce devoir existe avant la conclusion du contrat, il ne peut être retenu qu’à l’égard de celui ou de celle avec qui le contrat est finalement conclu.

Comme il a été relevé plus haut, Monsieur [N] [W] n’a pas conclu de contrat avec la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. Il a conclu un contrat de réservation avec la société civile immobilière LA PERLE DU GERS, qui avait pour gérant la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. Une société ne se confond pas avec la personne de son gérant.

Puisque la société par actions simplifiée D4 PROMOTION n’a pas conclu de contrat avec Monsieur [N] [W], ce dernier ne peut pas se prévaloir à l’égard de celle-ci d’un « devoir d’information et de conseil précontractuel », selon ses propres termes. Il n’y a pas de devoir « précontractuel » s’il n’y a pas de contrat signé, ni même prévu entre les parties. En l’espèce, le contrat a été prévu puis signé entre Monsieur [N] [W] et la société LA PERLE DU GERS.

Il sera in fine relevé que Monsieur [N] [W] n’exerce pas la présente action en justice contre la société LA PERLE DU GERS.

Aussi, Monsieur [N] [W] est mal fondé en ses prétentions dirigées contre la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, sur le fondement du devoir d’information et de conseil précontractuel.

§2) Sur le dol commis par la société par actions simplifiée D4 PROMOTION :

S’agissant du dol, Monsieur [N] [W] l’invoque à l’égard des deux défenderesses.

Il était constant en jurisprudence, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, que si le dol ne pouvait être invoqué qu’à l’égard du cocontractant au contrat litigieux, le représentant du cocontractant n’était pas considéré comme un tiers s’agissant du dol (voir par exemple en ce sens C. Cass., ch. com., 24 mai 1994, n°92-14.344). Cette interprétation jurisprudentielle a été consacrée par l’article 1138 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016.

En l’espèce, la société par actions simplifiée D4 PROMOTION était, selon le contrat de réservation, gérante de la vendeuse, la société LA PERLE DU GERS.

Le demandeur peut donc valablement invoquer la qualification de dol à l’endroit de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION : encore doit-il démontrer que les conditions d’application de la responsabilité sont réunies.

§3) Sur le dol commis par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL :

Concernant la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, il convient de relever que les parties sont imprécises, quant à la qualification juridique de sa relation avec Monsieur [N] [W]. La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL évoque dans ses conclusions une « entrée en relation » (page 5 des conclusions en défense), Monsieur [N] [W] parle d’un « démarchage » (page 2 des conclusions en demande).

Il résulte néanmoins des pièces produites aux débats par le Monsieur [N] [W] que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL a produit à son égard une prestation de conseil en investissement, moyennant paiement (justifié par des factures émises par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL).

Si aucune des parties ne fait état d’une relation contractuelle, le Tribunal retient néanmoins que Monsieur [N] [W] n’a pas entretenu avec la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL une simple relations d’inconnu à inconnu.

Il a été dans la position du client à l’égard d’une société se présentant comme « établissement de conseil en gestion de patrimoine ». La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, en page 12 de ses conclusions indique d’ailleurs : « la société HERMES CONSEIL, agissant dans le cadre de la transaction objet du litige en qualité de commercialisateur, est effectivement débitrice envers ses clients d’un devoir d’information sur les biens et services qu’elle leur propose d’acquérir ».

Toutefois, puisque Monsieur [N] [W] n’évoque jamais formellement de « contrat » avec la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, le juge ne peut que retenir que lorsque le demandeur évoque un dol, c’est un dol relatif au contrat de réservation du 28 novembre 2007.

Dès lors, puisque la question est celle du dol préalable à la conclusion du contrat de réservation du 28 novembre 2007, il convient de rappeler que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL n’est pas partie à celui-ci. Il était constant en jurisprudence, sous l’empire de l’ancien article 1116 du code civil, que si le dol commis par une partie à l’acte ne privait pas le demandeur de la faculté de rechercher la responsabilité de tiers à ce contrat, cette action reposait sur le droit commun de la responsabilité civile délictuelle et non pas sur le dol (voir par exemples en ce sens C. cass., 1ère civ., 13 novembre 1997, n° 95-20.123 ; C. cass. 1ère civ., 20 octobre 1998, n°96-18.270). Cette interprétation jurisprudentielle a d’ailleurs été consacrée par l’article 1178 alinea 4 du code civil dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016.

Dès lors, Monsieur [N] [W] est nécessairement mal fondé à invoquer la qualification de « dol » à l’égard de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, puisque celle-ci n’a pas été partie à l’acte litigieux.

§4) Sur le manquement de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à son devoir d’information et de conseil :

Enfin, s’agissant du « devoir d’information et de conseil précontractuel » de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, il convient de relever une confusion du demandeur. La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL n’étant pas partie au contrat de réservation puis de vente, elle n’est tenue à aucun devoir d’information et de conseil « précontractuel » concernant ce contrat.

En revanche, puisqu’il apparaît, comme relevé plus haut, que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL et Monsieur [N] [W] ont entretenu des liens qui étaient ceux d’un client, ou d’un acquéreur potentiel, à l’égard d’un établissement se présentant comme un expert délivrant des conseils en gestion de patrimoine et en placements financiers, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL avait bien un devoir de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [N] [W]. Elle le reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions, en page 12, comme indiqué plus haut. Toutefois, ce devoir n’était pas « pré-contractuel » (au sens de « préalable au contrat de vente du 21 novembre 2007 ») puisque la défenderesse, tiers intermédiaire délivrant des conseils, n’a pas été partie à ce contrat.

II) Sur les régimes de responsabilité effectivement applicables :

Au regard des observations qui précèdent, il convient d’examiner si :

— Monsieur [N] [W] rapporte la preuve d’un dol de la vendeuse émanant du gérant de celle-ci, la société par actions simplifiée D4 PROMOTION ;

— Monsieur [N] [W] rapporte la preuve d’un manquement de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à son obligation contractuelle de le conseiller, quant à ses investissements et la gestion de son patrimoine.

§1) Sur le dol commis par la société par actions simplifiée D4 PROMOTION :

S’agissant du dol de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, il convient d’en rappeler la définition légale à la date du contrat du 21 novembre 2007. L’article 1116 du code civil disposait : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Il convient par ailleurs de rappeler que lorsqu’une partie entend invoquer le dol afin de réclamer, non pas la nullité du contrat, mais uniquement des dommages et intérêts (comme c’est le cas de Monsieur [N] [W] en l’espèce), la responsabilité correspondante est fondée sur l’article 1382 ancien (ou 1240 nouveau) du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Dans cette dernière configuration, qui est celle du présent litige, les manoeuvres ou réticences dolosives (au sens de l’article 1116) caractérisent alors la faute au sens de l’article 1382.

Il incombe donc à Monsieur [N] [W] de démontrer cumulativement à l’égard de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION :

1) un dol caractérisant une faute au sens de l’article 1382 ;

2) un préjudice ;

3) un lien de causalité entre le dol et le préjudice.

Le demandeur entend le caractériser le dol de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, et donc sa faute extra-contractuelle, par quatre comportements : la présentation du « package », les risques inhérents à l’opération, le réel potentiel locatif du bien et en surévaluant les deux biens et les conditions de revente.

Concernant la « présentation du package », qui est en fait la documentation préalable à la vente, il convient de relever que le seul document versé aux débats par le demandeur concernant cette documentation émane de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. C’est donc à juste titre que la société par actions simplifiée D4 PROMOTION fait observer que le demandeur ne peut prétendre caractériser un dol à son égard, en se fondant sur des documents qui n’émanent pas d’elle.

Concernant les risques inhérents à l’opération, là encore, Monsieur [N] [W] indique qu’on lui a « vanté » les mérites de l’opération, qu’elle lui a été présentée comme « sans risque ». Il indique « aucune page n’évoque les risques de l’investissement ». Étant donné que le seul document précontractuel émane de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, il n’y a là aucune caractérisation du dol de la part de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. Le demandeur fait d’ailleurs valoir que cette dernière lui a présenté les « assurances » liées aux risques de l’opération. Il avance, spécifiquement, que la couverture de l’assurance-revente a été exagérée, alors qu’elle est plafonnée à un montant « ridicule ».

Or, le demandeur ne verse aux débats, d’une part, aucun document de nature à justifier que la société par actions simplifiée D4 PROMOTION lui aurait délivré un quelconque conseil quant aux assurances (la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, une nouvelle fois, n’est au sein de la présente procédure que la gérante de la vendeuse, LA PERLE DU GERS), d’autre part, aucun élément quant aux dites assurances ou à leur tentative de mise en œuvre.

S’agissant du potentiel locatif réel du bien, le demandeur expose que le bien acheté a connu plusieurs périodes de vacance locative. Or, il ne le démontre pas : aucun document versé aux débats ne l’établit. Mais par ailleurs et surtout, le préjudice dont le demandeur entend se prévaloir est l’impossibilité de revendre le bien pour le prix investi. Le demandeur n’explique pas en quoi la perte alléguée de valeur du bien en 2018, qui est le préjudice invoqué, serait causée par les fluctuations du marché de la location sur [Localité 5] pendant la décennie qui a précédé. Il n’apparaît aucun lien de causalité évident entre la faute prétendue (qui n’est pas démontrée) et le préjudice réclamé.

Enfin, sur la « surévaluation du bien », il convient de relever que le demandeur, qui affirme que « la défenderesse » (page 33 des conclusions du demandeur : il n’indique pas laquelle) lui a assuré que ce bien était à son « juste prix » au regard du prix du mètre carré local, ne démontre en aucun point que la société par actions simplifiée D4 PROMOTION lui aurait fait une telle affirmation.

Il convient une nouvelle fois de rappeler que la société par actions simplifiée D4 PROMOTION n’a, à la présente procédure, que la qualité de gérante de la société LA PERLE DU GERS, vendeuse. Les seuls documents émanant de LA PERLE DU GERS sont le contrat de réservation litigieux du 28 novembre 2007 et l’acte authentique de vente du 30 juillet 2008. Le seul fait pour une vendeuse, en l’occurrence LA PERLE DU GERS, de signer un contrat de vente immobilière avec un acheteur pour un prix qui, éventuellement, serait très nettement supérieur au prix du marché, caractérise insuffisamment des manœuvres ou une réticence dolosive au sens de l’article 1116 ancien du code civil. Il incombait également à Monsieur [N] [W] de se renseigner sur l’acquisition immobilière qu’il envisageait : le demandeur ne démontre pas en avoir été découragé par la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, alors qu’il doit rapporter la preuve du dol de celle-ci.

Au terme des observations qui précèdent, il apparaît que le demandeur ne démontre aucun dol de la part de la société par actions simplifiée D4 PROMOTION. Puisqu’il est également mal fondé en sa prétention sur le fondement du manquement au devoir précontractuel d’information et de conseil, l’ensemble des prétentions de Monsieur [N] [W] dirigées contre la société par actions simplifiée D4 PROMOTION seront rejetées.

§2) Sur le manquement de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à son devoir d’information et de conseil :

S’agissant de la responsabilité de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL pour manquement à son devoir d’information et de conseil, il convient là encore d’examiner les quatre manquements invoqués par Monsieur [N] [W] : la présentation du « package », les risques inhérents à l’opération, le réel potentiel locatif du bien et en surévaluant les deux biens et les conditions de revente.

Concernant les informations de commercialisation (ou « présentation du package »), le demandeur invoque plusieurs points. La documentation fournie présente l’opération comme pérenne, alors qu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement présentant une incertitude quant à sa réalisation. Le Tribunal relève que, puisque la construction a effectivement été réalisée et que le bien immobilier a été acquis par le demandeur, ce reproche apparaît purement théorique.

Le demandeur fait également état du fait que les documents font état d’un avantage fiscal, alors que cet avantage requiert la perception continue des loyers, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Le Tribunal rappelle que Monsieur [N] [W] ne fournit aucune preuve de l’absence partielle de perception des loyers du bien, et il ne sollicite d’ailleurs aucune indemnisation quant à un éventuel manque à gagner locatif, ou quant à l’absence du résultat fiscal attendu.

Le demandeur fait observer que l’opération immobilière a mis en jeu des mandats qui ont conduit à ce qu’il ne visite pas les lieux à acquérir et qu’il ne se rende pas physiquement chez le notaire, dont le conseil aurait pu lui être utile. Sur ce point, il est exact que la documentation de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL n’alerte pas le demandeur sur le risque à ne pas visiter les lieux à acquérir, ni sur le risque à ne pas se rendre physiquement chez le notaire, et ce, alors même que la défenderesse était tenue d’un devoir de conseil à l’égard de Monsieur [N] [W], quant à ses investissements et à la gestion de son patrimoine.

La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ne peut se réfugier derrière l’argument selon lequel ses conseils ne devaient porter stricto sensu que sur l’opération de défiscalisation : la plaquette produite aux débats indique bien que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL offrait des « réponses personnalisées » aux préoccupations de ses clients, et notamment la « valorisation de leur patrimoine » et « la constitution d’un capital » (page 2 de la plaquette d’information et de conseil délivrée par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à Monsieur [N] [W]).

Enfin, le demandeur fait valoir que les études de marché sont réduites à des affirmations. C’est exact : la plaquette d’information délivrée à Monsieur [N] [W] se borne à mentionner la valeur du bien « support de la défiscalisation », sans aucune indication au demandeur sur les prix du marché ni sur la manière dont le prix du bien est calculé en l’espèce.

La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL fait valoir que « le fait que la simulation soit présentée de manière avantageuse ne signifie pas que les informations qui y sont transcrites sont mensongères ». Toutefois, le mandat que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL avait de vendre les biens immobiliers litigieux (mandat de commercialisation du 2 novembre 2006) ne pouvait pas réduire à néant son devoir d’information et de conseil à l’égard de ses clients (c’est ainsi que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL désigne elle-même Monsieur [N] [W] dans ses conclusions) des informations exactes, complètes, rigoureuses.

Il convient de rappeler qu’en droit, c’est au débiteur d’une obligation de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté de celle-ci. Ce n’est donc pas à Monsieur [N] [W] de démontrer que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL l’avait insuffisamment informé, mais bien à la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL de rapporter la preuve qu’elle avait suffisamment informé Monsieur [N] [W]. La défenderesse doit donc prouver qu’elle avait fourni au demandeur tous les renseignements nécessaires pour apprécier à leur juste valeur tous les éléments de l’opération d’investissement qu’elle lui conseillait.

En l’espèce, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, sur qui pèse la charge de la preuve de sa bonne exécution de son devoir d’information et de conseil, ne rapporte aux débats aucune preuve d’avoir délivré à Monsieur [N] [W] des informations sur le prix du marché immobilier à [Localité 5] lors de l’acquisition, ni sur les éléments permettant de fixer la valeur du bien immobilier dont l’acquisition était envisagée.

Il y a là un premier manquement de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à son devoir de renseignement et de conseil.

Concernant les risques inhérents à l’opération, il est exact que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL ne démontre pas avoir informé Monsieur [N] [W], au sein de la plaquette de commercialisation, des risques de l’opération, notamment quant à l’éventualité de perte de valeur du bien immobilier. Aucune mention du risque n’apparaît.

La question n’est donc pas de savoir, comme le fait valoir la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, si le risque est « indissociable » de l’investissement immobilier, mais si la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL a bien accompli son obligation contractuelle de conseil en avertissant Monsieur [N] [W] de ce caractère « indissociable » du risque, selon ses propres termes. Tel n’est pas le cas.

Au surplus, c’est à bon droit que le demandeur fait valoir que si la plaquette mentionne diverses assurances, et notamment une « assurance-revente », ce qui est de nature à constituer une information rassurante pour un investisseur souhaitant acquérir un bien immobilier, aucune information ne figure sur cette plaquette sur les conditions, les plafonds financiers et les exclusions de garantie des dites assurances.

Là encore, il convient de rappeler que la charge de la preuve de l’accomplissement du devoir d’information et de conseil repose sur la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL et non pas sur Monsieur [N] [W]. La défenderesse ne peut donc pas faire valoir que le demandeur a eu conscience des risques en souscrivant à des assurances et des garanties, alors même qu’elle ne l’a aucunement informé de la portée ou des conditions des dites assurances et garanties.

S’agissant en revanche du potentiel locatif, il a déjà été relevé plus haut que le préjudice allégué par Monsieur [N] [W], l’impossibilité de revendre le bien au moins au prix d’acquisition, est sans lien démontré avec la question de l’état du marché locatif. Par suite, ce manquement allégué de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à ses obligations est sans importance pour la solution du présent litige.

Enfin, s’agissant de la surévaluation du bien, il a déjà été relevé plus haut que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL n’a fourni à Monsieur [N] [W] aucune indication sur le coût de l’immobilier sur la ville d'[Localité 5] lors de la vente ni sur la méthode de détermination de la valeur du bien à acquérir.

Là encore, il faut rappeler que puisque la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL était tenue d’un devoir d’information à l’égard de son client, ce n’est pas à Monsieur [N] [W] de démontrer qu’il a été mal informé : c’est à la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL de rapporter la preuve qu’elle a fait toutes diligences pour fournir à Monsieur [N] [W] les informations complètes et pertinentes concernant la valeur du bien. En l’espèce, la seule information produite aux débats est la mention péremptoire et non expliquée de 116 370 € figurant sur la plaquette commerciale de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL. De ce seul chef, il est déjà établi suffisamment que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL a manqué à son devoir.

Mais au surplus, Monsieur [N] [W] verse aux débats la preuve qu’en juillet 2018, le bien est évalué à la vente au prix de 54 000 € à 58 000 € par une agence immobilière LOFT ONE. Il produit également la preuve qu’il a finalement vendu le bien le 25 janvier 2021 pour un prix de 55 000 €. Il produit également une estimation immobilière issue de l’ouvrage « La cote annuelle des valeurs vénales immobilières au 1 janvier 2007 » concernant la ville d'[Localité 5] faisant état d’un prix général au mètre carré de 1640 €. Le demandeur rappelle que le bien qu’il a acquis mesure 36 m².

En réponse, la défenderesse, sur qui pèse la charge de la preuve du bon accomplissement de son devoir d’information, ne produit aucun élément, aucune preuve. Elle indique que le prix d’acquisition par Monsieur [N] [W] était « clef en main », comportant des frais relatifs à l’opération de défiscalisation et que ce prix n’était donc pas le prix de l’immeuble seul.

Il incombe donc à la défenderesse d’indiquer sur quelle page de sa plaquette d’information la valeur de l’immeuble hors frais a été communiquée à Monsieur [N] [W].

La défenderesse fait valoir que le demandeur ne démontre pas que son estimation du coût de l’immobilier sur [Localité 5] serait applicable au bien immobilier objet du contrat de réservation du 21 novembre 2007. Il incombe donc à la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL d’indiquer au Tribunal sur quelle page de sa plaquette d’information Monsieur [N] [W] a pu trouver les renseignements relatifs au prix du mètre carré à AUCH en 2007, ou encore les renseignements applicables spécifiquement au bien acquis, si celui-ci comportait des particularité de nature à faire diverger son prix de la valeur de référence générale de l’immobilier sur AUCH.

La société par actions simplifiée HERMES CONSEIL fait valoir que Monsieur [N] [W] ne démontre pas quelle était la valeur réelle du bien à la date de la signature : la défenderesse n’indique pas à quelle page de sa plaquette le demandeur pouvait trouver ces informations à l’époque de la vente.

En tous points, la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL est défaillante dans la charge de la preuve qu’elle a accompli son devoir d’information et de conseil de manière suffisante.

Monsieur [N] [W] rapporte la preuve d’un préjudice : il a revendu en 2021 un bien pour 55 000 € alors qu’il l’avait acquis pour 116 370 € en 2007. Mais en tout état de cause, ce préjudice ne peut s’analyser que comme la perte de la chance de ne pas passer l’investissement litigieux.

Il convient d’une part d’analyser la perte réelle de Monsieur [N] [W] : si celui-ci démontre un différentiel de 61 370 € entre la valeur d’achat et la valeur de revente, il convient de rappeler que l’opération globale a également fourni des revenus locatifs au demandeur et lui a généré une exonération d’impôts.

Comme indiqué plus haut, le demandeur ne démontre pas les périodes de vacance locative qu’il allègue. Il sera donc retenu, à défaut de meilleure preuve, que Monsieur [N] [W] a perçu durant les neufs années de l’opération de défiscalisation la somme de 350 € par mois de loyers figurant sur la plaquette d’information. Il sera donc retenu que Monsieur [N] [W] a perçu 37 800 € de loyers sur la période de l’investissement conseillé par la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL.

Par ailleurs, Monsieur [N] [W] ne démontre pas ne pas avoir réalisé les économies d’impôts prévues sur la plaquette d’information, à hauteur de 18 900 €.

L’opération d’ensemble a donc généré, pour Monsieur [N] [W], une perte de 61 370 € tout en lui faisant bénéficier, soit sous forme de revenus, soit sous forme d’économies, d’un gain de 56 700 €. La perte nette de Monsieur [N] [W], à défaut de meilleures explications du demandeur, apparaît évaluable à 4 670 €.

Il convient toutefois de relever que, s’agissant d’une perte de chance de ne pas faire cet investissement, il convient d’appliquer à la somme de 4 670 € le pourcentage qui est celui de la perte de chance.

Or, c’est à juste titre que la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL fait valoir que Monsieur [N] [W] ne pouvait, quant à lui, se dispenser de son devoir de se renseigner, lequel est une composante de l’obligation générale de prudence qui pèse sur toute personne dans la gestion de son patrimoine. La défenderesse établit que la fiche de renseignements a été remplie par Monsieur [N] [W] le 5 novembre 2007. Ce n’est que le 28 novembre 2007, soit vingt-trois jours plus tard, que Monsieur [N] [W] a signé le contrat de réservation. Ce contrat comportait un bordereau détachable offrant au signataire un délai de rétractation supplémentaire de sept jours. Ce délai de rétractation expirait donc le 5 décembre 2007.

Le demandeur a donc bénéficié d’un délai total de réflexion d’un mois (vingt-trois jours avant signature, sept jours de rétractation), et par ailleurs, n’a émis aucune plainte sur le prix de l’immeuble jusqu’au 30 juillet 2008, date de signature de l’acte authentique de vente.

Spécialement dans l’intervalle séparant la remise de la plaquette d’information (5 novembre 2007) et l’expiration du délai de rétractation du contrat de réservation (le 5 décembre 2007), et plus largement jusqu’à la date de la signature du contrat de vente par acte authentique (le 30 juillet 2008), le demandeur aurait pu se renseigner sur la valeur de l’immobilier dans la ville d'[Localité 5].

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, la chance pour Monsieur [N] [W] de ne pas réaliser l’investissement si la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL lui avait fourni des informations complètes sera évaluée à 50 % compte tenu de sa propre absence de prise de renseignement.

La perte de chance pour Monsieur [N] [W] de ne pas réaliser cet investissement doit donc être évaluée à la somme de 50 x 4 670 / 100 = 2 335 €.

Les manquements de la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à son devoir de conseil et d’information sont manifestement la cause de la perte de chance de Monsieur [N] [W] de ne pas réaliser l’investissement litigieux.

Aussi, il convient de condamner la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 2 335 € au titre de sa perte de chance de ne pas réaliser l’investissement litigieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL, qui succombe aux demandes de Monsieur [N] [W], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [W], débouté de ses prétentions contre la société par actions simplifiée D4 PROMOTION, à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, est rendue nécessaire par l’ancienneté de la créance.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ECARTE des débats les quatre documents produits au Tribunal par Monsieur [N] [W] constitués par les arrêts des 15 juin 2022 et 26 octobre 2022 de la Cour de cassation, numéros de pourvois 21-15.726, 21-19.899, 21-19.900 et 21-19.898 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Maître [C] [S] ;

DECLARE recevable comme n’étant pas prescrite l’action de Monsieur [N] [W] ;

DEBOUTE Monsieur [N] [W] de toutes ses prétentions dirigées contre la société par actions simplifiée D4 PROMOTION ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à verser à Monsieur [N] [W] la somme de deux mille trois cent trente-cinq euros (2 335 €) au titre de la perte de chance de Monsieur [N] [W] de ne pas réaliser l’investissement litigieux ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée HERMES CONSEIL à verser à Monsieur [N] [W] la somme de quatre mille euros (4000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la société par actions simplifiée D4 PROMOTION la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT