16 Mai 2025

RG N° 24/02409 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXDL

Code Nac : 78K Demande en nullité et/ou de mainlevée d’une mesure conservatoire

S.C.I. [Adresse 12]

C/

Madame [D] [O]

Monsieur [C] [P]

S.C.I. SARCELLES VILLAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 12]

[Adresse 14]

[Localité 10]

représentée par Maître Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, assistée de Maître Jules GOMEZ-BOURRILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [D] [O]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [C] [P]

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.C.I. SARCELLES VILLAGE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 17 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 Mars 2025 prorogé au 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte extra-judiciaire du 28 février 2024 M.[P] [C], Mme [O] [D] et la SCI SARCELLES [Adresse 16] ont dénoncé à la SCI DU VILLAGE une inscription d’hypothèque provisoire pour conservation de la somme de 84.000 euros publiée le 21 février 2024 au service de la publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, en vertu d’une ordonnance rendue sur requête le 16 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise, prise sur les biens et droits immobiliers situés à [Adresse 9] et [Adresse 1], cadastrés section AB n° [Cadastre 7] et formant les volumes 4, [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6].

Par assignation du 15 avril 2024, la SCI [Adresse 12] a fait citer devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Pontoise M.[P] [C], Mme [O] [D] et la SCI SARCELLES [Adresse 16] aux fins de :

A titre principal :

— ordonner la mainlevée de l’ordonnance du 16 février 2024 sur la requête du 12 février 2024

Subsidiairement, si le juge de l’exécution estimait les critères de l’hypothèque judiciaire conservatoire remplis :

— cantonner et limiter la mesure conservatoire à hauteur de 20.000 euros

En tout état de cause :

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser 5000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée le 17 janvier 2025.

A cette audience, la SCI DU VILLAGE représentée par son avocat, réitère et développe oralement les termes de son assignation.

M.[P] [C], Mme [O] [D] et la SCI [Adresse 15], représentés par leur avocat qui a développé oralement leurs dernières conclusions, demandent au Juge de l’exécution de :

— débouter la SCI DU VILLAGE de l’ensemble de ses prétentions

— confirmer l’ordonnance sur requête du 16 février 2024 rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise

— rejeter la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 21 février 2024

— condamner la SCI [Adresse 12] à lui payer 3000 euros pour procédure abusive

— condamner la SCI DU VILLAGE à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le surplus, il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures et aux notes d’audience conformément aux articles 455 et 446-2 du Code de procédure civile.

Il a été indiqué par les parties à l’audience que suite à la vente de l’ensemble immobilier à un tiers la somme de 84.000 euros a été séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire. Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré l’attestation du notaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025, prorogé au 16 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail.

L’attestation du notaire et l’acte de vente définitif à un tiers ont été fournis en cours de délibéré par le biais du RPVA au contradictoire de toutes les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en mainlevée ou en cantonnement de la mesure conservatoire :

Il convient de rappeler que selon l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui l’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur exécution.

(…)

Il exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Une créance apparemment fondée en son principe doit résulter d’éléments concrets et établis mais n’a pas besoin d’être certaine, liquide et exigible et peut être conditionnelle ou même objet d’une contestation.

Les circonstances menaçant son recouvrement peuvent résulter de l’absence de réaction de celui auquel la créance est réclamée aux mises en demeure, de la fragilité de sa situation financière, du risque de disparition de ses avoirs financiers ou du produit de la vente du bien sur lequel est envisagé la mesure conservatoire, d’un risque d’insolvabilité.

L’article R 512-1 précise qu’il incombe au créancier de prouver que les deux conditions cumulatives sont remplies.

Conformément à l’article L.512-1 du même code, “le juge peut, à tout moment, au vu des éléments qui sont fournis par le débiteur, le créancier entendu ou appelé, donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies”.

Le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, se place dans la même position que le juge qui a autorisé la mesure. Il examine au jour où il statue si les conditions en sont réunies.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, le 3 novembre 2021, pour le prix de 1.597.000 euros, M.[P] [C] et Mme [O] [D] ont conclu avec la SCI [Adresse 12] une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier lui appartenant situé à [Adresse 9] et [Adresse 1], cadastrés section AB n° [Cadastre 7] et formant les volumes 4, [Cadastre 3], [Cadastre 5], 62. Les acheteurs potentiels ont constitué la SCI SARCELLES VILLAGES, immatriculée le 2 novembre 2021, pour les besoins de cette opération aux fins d’exercer la faculté de substitution qu’elle exercera le 4 novembre 2021.

Pour l’essentiel, la promesse devait expirer le 28 février 2022 à 16heures. La réitération de la vente était soumise à diverses conditions suspensives et notamment à celle par laquelle le promettant s’obligeait, préalablement à la signature de l’acte authentique, à faire établir à ses frais exclusifs et à remettre au bénéficiaire un constat de conformité du raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif et, si des défauts étaient révélés, faire procéder à la mise en conformité de l’installation à la réglementation en vigueur. Le promettant s’obligeait en outre à faire procéder à la réparation dans les règles de l’art de l’installation située sous l’immeuble à ses frais exclusifs.

Une indemnité d’immobilisation de 20.000 euros a été versée.

Il ressort de divers courriels échangés entre les parties que la condition suspensive ci-dessus relatée n’était pas levée à la date d’expiration de la promesse le 28 février 2022, que par mail du 13 avril 2022 les consorts [Y] agissant au nom et pour le compte de la SCI SARCELLES VILLAGES ont indiqué à la SCI [Adresse 12] qu’ils n’entendaient pas poursuivre l’acquisition, travaux prévus pour l’assainissement et la conformité des installations comme condition de réitération de la vente n’étant pas réalisés et que dans un courriel du 21 avril 2022 la SCI DU VILLAGE a reconnu cet état de fait en ces termes : « Je vous confirme donc par la présente que la condition suspensive n’est toujours pas levée à ce jour », en livrant quelques explications sur des difficultés rencontrées, les investigations non terminées et des recherches restant à effectuer en vue de trouver des solutions.

Entre temps, la SCI SARCELLES VILLAGES avait entrepris des démarches, déposé des demandes auprès de la mairie pour des travaux et la division des volumes, contacté la banque pour l’obtention d’un prêt…

Par lettre du 27 avril 2022, le conseil des consorts [Y] a sollicité auprès de la SCI VILLAGES le remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée, la réparation de ce qu’ils estimaient correspondre à leurs préjudices, l’a informée qu’il avait reçu mandat d’engager une procédure judiciaire à cette fin et qu’il allait saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins d’obtenir une inscription judiciaire provisoire en garantie de la créance réclamée à l’époque.

Une procédure judiciaire au fond est effectivement engagée entre les parties devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux termes de laquelle les consorts [Y] et la SCI [Adresse 15] sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation et la réparation de divers préjudices et la SCI DU VILLAGE émet diverses contestations, réclame paiement de divers préjudices et a appelé en intervention forcée le notaire rédacteur de la promesse de vente non suivie d’effet. Ces actions en responsabilité respectives suivent leur cours.

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de vérifier que les consorts [Y] et la SCI [Adresse 15] justifient d’une créance certaine, liquide et exigible née de leur action en responsabilité à l’encontre de la SCI DU VILLAGE.

Pour autant, au vu des pièces versées aux débats et déjà soumises au juge de l’exécution lorsqu’il a rendu son ordonnance, les consorts [Y] et la SCI [Adresse 15], qui faisaient état d’une créance qu’ils estimaient à environ 400.000 euros, justifient d’une créance apparemment fondée en son principe à l’encontre de la SCI DU VILLAGE que le juge de l’exécution a évaluée provisoirement à 84.000 euros.

Il apparaît en effet que la condition suspensive conditionnant la réitération de la vente, imposant la SCI [Adresse 12] de procéder à un contrôle et à la mise aux normes de l’assainissement ainsi qu’à la réparation de la canalisation située sous l’immeuble pour que le réseau soit mis en conformité à la réglementation, était déterminante et qu’elle n’a pas été réalisée par le promettant. Cette réalisation n’était pas intervenue à la date d’expiration de la promesse le 28 février 2022 et pas davantage au mois d’avril 2022.

Il ressort également des pièces versées aux débats que des désordres et des sinistres avaient atteint l’ensemble immobilier avant la signature de la promesse de vente, que les acquéreurs potentiels ont déclaré ignorer.

Il apparaît en outre que les consorts [Y] et la SCI SARCELLES VILLAGE ont, de leur côté, pendant le temps où la promesse était en vigueur, effectué les démarches nécessaires en vue de permettre la réalisation de leur projet d’acquisition de l’ensemble immobilier et des suites qu’ils entendaient lui donner.

Ainsi justifient-ils, à tout le moins en apparence et à titre provisoire, en attendant que le litige soit tranché par le juge du fond, non seulement d’un droit à restitution de l’indemnité d’immobilisation de 20.000 euros, mais, en outre, de préjudices apparents comme :

—  8347 euros de frais fixes déboursés (il est justifié de frais engagés en prévision de la vente : frais de constitution de la SCI, coût des diagnostics, honoraires de l’architecte, factures pour la mise en place du réseau électrique et du réseau téléphonique)

—  38900 euros pour la perte de gains d’exploitation escomptés (pertes des mises en location des différents lots de l’ensemble immobilier pour lesquels il est justifié des démarches entreprises)

—  6000 euros pour les honoraires de rédaction des actes juridiques

— estimation d’un préjudice moral possible à environ 10.000 euros

Soit un total de 83.247 euros, arrondi à 84.000 euros dans l’ordonnance d’autorisation d’hypothèque conservatoire.

Dès lors, il est bien justifié d’une créance apparemment fondée en son principe, avoisinant 84.000 euros et non 20.000 euros.

Par ailleurs, il ressort des pièces des dossiers respectifs que la SCI [Adresse 12] n’a jamais donné suite à la mise en demeure et aux relances qui lui ont été adressées, ne serait-ce que pour restituer la somme de 20.000 euros dont il n’est pas contesté qu’elle représente l’indemnité d’immobilisation préalablement versée. Il est établi que le notaire de M.[P] [C] et Mme [O] [D] avait réclamé en son temps à tout le moins le déblocage de cette somme au mois d’avril 2022 suite à la non réalisation de la condition suspensive, en vain.

Or il est justifié de la nécessité actuelle de garantir la conservation de la créance apparemment fondée en son principe.

En effet, la SCI DU VILLAGE a vendu l’ensemble immobilier dont s’agit, pour le prix de 1.330.000 euros à un tiers, selon promesse de vente du 19 décembre 2023 (ce qui avait motivé la demande d’hypothèque judiciaire provisoire), la réitération de la vente par acte authentique ayant eu lieu le 4 avril 2024 ainsi qu’en atteste le notaire instrumentaire qui certifie également que la somme de 84.000 euros a été séquestrée en sa comptabilité en exécution de l’ordonnance de mesures provisoires.

La SCI [Adresse 12] n’offre aucune garantie de solvabilité en dehors de son actif immobilier. Au vu de son extrait KBIS son capital social n’est que de 1000 euros.

En cas de vente de son patrimoine immobilier, les consorts [Y] et la SCI SARCELLES VILLAGE ne disposaient d’aucune sûreté pour garantir leur créance. Au moment où ils ont sollicité le juge de l’exécution pour effectuer une mesure conservatoire la SCI [Adresse 12] venait de consentir une nouvelle promesse de vente et l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble objet de cette promesse constituait le seul moyen de garantir la créance apparemment fondée en son principe.

La SCI DU VILLAGE ne verse aux débats aucune pièce sur sa santé financière, conteste la créance et n’a pas l’intention de verser la moindre somme, ses associés ne fournissent aucun éléments sur leur situation financière.

C’est grâce à la mesure conservatoire autorisée que le notaire a séquestré les 84.000 euros après la vente de l’ensemble immobiliser à un tiers.

Il résulte de ce qui précède que la créance apparemment fondée en son principe des consorts [Y] et de la SCI [Adresse 15], risquait de voir son recouvrement menacé si l’inscription d’hypothèque conservatoire sur le bien vendu n’avait pas été prise.

Il est ainsi justifié que les deux conditions émises par l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

La décision définitive sur le bien fondé ou non de la créance des consorts [Y] et de la SCI SARCELLES VILLAGE sur la SCI [Adresse 12] appartiendra à la juridiction du fond. En attendant, la somme de 84.000 euros demeurera séquestrée provisoirement entre les mains du notaire instrumentaire.

La SCI DU VILLAGE sera donc déboutée de sa demande en mainlevée de l’hypothèque conservatoire comme de sa demande de cantonnement de celle-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SCI [Adresse 12] réclame le versement de 5000 euros en réparation d’un préjudice moral.

Toutefois, elle ne fournit aucun motif ni aucune pièce à l’appui de l’allégation d’un préjudice de cette nature.

Rappelons que la somme de 84.000 euros est immobilisée sur celle de 1.330.000 euros reçue au titre du prix de vente de l’immeuble.

Outre qu’elle vient d’être déboutée de sa demande de mainlevée ou de cantonnement de la mesure, la SCI DU VILLAGE ne rapporte pas la preuve que l’hypothèque judiciaire conservatoire réalisée sans faute par le créancier avec l’autorisation du juge et pour une créance apparemment fondée en son principe, lui aurait causé le moindre préjudice moral.

Cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI [Adresse 12], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais hors dépens que M.[P] [C], Mme [O] [D] et la SCI SARCELLES VILLAGE a engagés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déboute la SCI [Adresse 12] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la SCI DU VILLAGE aux dépens de l’instance ;

Condamne la SCI [Adresse 12] à verser à M.[P] [C], Mme [O] [D] et la SCI SARCELLES VILLAGE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 13], le 16 Mai 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,