TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/11010

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WAU

N° MINUTE : 4

Assignation du :

25 Juillet 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [T]

[Z][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 26 Avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [J] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0223

DEFENDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Mme [E] [M] veuve [J] et Mme [P] [J] épouse [W], aux droits desquelles se trouve Mme [P] [J], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, l’exercice de l’activité de « BANQUE – et accessoirement d’assurance » et un loyer annuel de 87.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 2 décembre 2020, Mme [P] [J] épouse [W] a délivré congé à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour le 30 juin 2021et offert le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer principal annuel de 157.841 euros hors taxes et hors charges, avec réajustement du dépôt de garantie, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2023, Mme [P] [J] épouse [W] a notifié à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 191.664 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2023, Mme [P] [J] épouse [W] a assigné la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mars 2024 à laquelle Mme [P] [J] épouse [W] et la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, Mme [P] [J] épouse [W] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à 191.664 euros HT par an en principal hors taxes et hors charges (taxe foncière et prime d’assurance en sus), le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions restant inchangées ;

— dire et juger que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer soit le 1er juillet 2021 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;

Au cas où Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris ordonnerait une mesure d’instruction,

— nommer tel expert judiciaire dans la catégorie C-02.02 (ESTIMATIONS IMMOBILIERES) qu’il plaira au juge des loyers commerciaux, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail à la date du 1er juillet 2021 ;

— fixer dans ce cas le montant du loyer provisionnel à 191.664 euros HT par an, hors taxes et hors charges, taxe foncière et ce jusqu’à la fixation du loyer par le juge ;

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de ses demandes ;

— condamner la SOCIETE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article R. 145-11 du code de commerce, Mme [P] [J] soutient que le local doit être considéré à usage exclusif de bureaux et le loyer fixé à la valeur locative.

Elle expose avoir fait réaliser par Mme [G] [K], expert près la cour d’appel, une estimation de la valeur locative au 1er juillet 2021 qu’elle évalue à la somme de 191.664 euros compte tenu de la bonne situation du local, de la concurrence très présente soulignant l’intérêt de l’emplacement pour l’activité, de la bonne configuration des locaux, des conditions du bail sans charge exorbitante, les loyers des établissements bancaires à grande valeur ajoutée. Elle considère que la pondération de la surface pratiquée par l’expert est justifiée et s’élève à 286,20 m². Enfin, elle estime le prix unitaire de 850 euros retenu par l’expert également justifié eu égard aux loyers pratiqués dans le quartier pour des baux ayant une destination analogue.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 99.305 euros hors charges et hors taxes, de laquelle devra être déduit le coût de l’assurance de l’immeuble, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions insérées dans le code de commerce par la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et le décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014 ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction ;

— juger que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera maintenu au montant du loyer applicable au 1er juillet 2021 et que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de Mme [P] [J] épouse [W] ;

En tout état de cause,

— juger, pour le cas ou par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la date d’effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2020 pour un loyer supérieur à 157.841 euros puis à compter du mémoire préalable reçu le 31 mai 2023 pour un loyer supérieur à la somme annuelle de 191.664 euros ;

— dire que les intérêts au taux légal sur les éventuels trop-perçus ne pourront courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du 25 juillet 2023 ;

— ordonner le remboursement des éventuels trop percus de loyer qui porteront intéréts au taux légal depuis la date du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, et leur capitalisation ;

— juger n’y avoir lieu a l’app|ication de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à la charge de Mme [P] [J] épouse [W].

— rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL expose qu’en application de l’article R. 145-11 du code de commerce, et dans la mesure où le bail n’autorise l’exercice dans les locaux que d’une activité financière et ne permet pas la cession ou la sous-location pour tous commerces, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Elle soutient que l’expert mandaté par Mme [P] [J] épouse [W] n’a pas pondéré la surface des locaux conformément à la Charte de l’expertise en matière immobilière, conteste les coefficients retenus et évalue, en conséquence, la surface pondérée à 174,22 m². De plus, elle conteste les références de loyer retenues par l’expert et considère que le prix unitaire doit être fixé à 570 euros/m²P. Enfin, elle estime qu’il y a lieu de ne pas appliquer de majoration au titre d’un droit de communication compte tenu de la compensation avec les travaux de mis aux normes transférés à sa charge. Elle considère en revanche qu’il y a lieu de déduire le coût de l’assurance de l’immeuble mise à sa charge. Elle en déduit que la valeur locative totale ne saurait être supérieure à la somme annuelle de 99.305 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er juillet 2021 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par Mme [P] [J] épouse [W] le 2 décembre 2020.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est acquis que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative

par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail stipule, en son paragraphe intitulé « COMMERCE » : «  Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués exlusivement que l’activité commerciale de BANQUE – et accessoirement d’assurance -, à l’exclusion de tout autre commerce. ».

Les parties s’accordent pour considérer que les locaux loués sont à usage exclusif de bureau dès lors que l’activité autorisée par le contrat de bail est de nature intellectuelle et qu’il n’est stipulé aucune autorisation de cession ou de sous-location pour tous commerces.

Dès lors le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions rappelées ci-dessus.

En revanche, les parties s’opposent sur les éléments de détermination de la valeur locative, notamment sur la pondération de la surface et la pertinence des loyers de comparaison.

Par conséquent, en l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. La production par Mme [P] [J] épouse [W] d’un avis amiable n’est pas de nature à rendre inopportune le recours à une mesure d’instruction. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de Mme [P] [J] épouse [W] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [P] [J] épouse [W] et la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 10], à compter du 1er juillet 2021 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [T] [Z]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 8]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 9], [Adresse 7], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 4 avril 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Mme [P] [J] épouse [W] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 31 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 27 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER