TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07517 – N° Portalis 352J-W-B7H-C225Z

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Cyril DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Saint Nicolas 75012 Paris, Toque A0060

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 30 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/07517 – N° Portalis 352J-W-B7H-C225Z

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 mai 2015, [M] [R] a donné à bail à [U] [B] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer de 370 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 100 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26/04/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 1060,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023 délivré à étude, [M] [R] a fait assigner [U] [B] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour ce même motif et très subsidiairement valider le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 26/04/2023 et prononcer le non renouvellement du bail au 14 mai 2024 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de [U] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte journalière équivalente à trois fois le loyer journalier en cours à la date de départ ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [U] [B] ;

— condamner [U] [B] au paiement d’une somme de 2603,92 euros à parfaire, montant des loyers impayés arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2023 sur la somme de 1146,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juin 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et des charges augmenté d’une indemnité égale à 20% des sommes dues ;

— condamner le même au paiement de 520,78 euros, à parfaire, à titre de clause pénale prévue par le bail ;

— condamner [U] [B] au paiement d’une somme de 4000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de courriers recommandés, le coût du commandement de payer et les frais d’huissier ainsi que ceux de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 27/07/2023.

A l’audience du 23 novembre 2023, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3648 euros, novembre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes.

Bien que régulièrement avisé, [U] [B] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe.

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

Le bailleur, personne privée, justifie avoir dénoncé l’assignation au préfet de [Localité 3] deux mois avant l’audience le 27/07/2023. Son action est recevable.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 26/04/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/06/2023 à minuit, soit à compter du 27/06/2023.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [U] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [U] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’indemnité d’occupation répondant à l’objectif recherché.

S’agissant de la pénalité de 520,78 euros, il ressort de la lecture du contrat que cette clause pénale est abusive. Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas de mises en demeure préalables faisant référence à l’application de cette clause pénale et sollicitant son paiement. Il convient donc de rejeter la demande de condamnation au paiement à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [U] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [U] [B] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il ne sera pas fait application de la majoration prévue par la clause au contrat, cette clause pénale étant excessive elle sera réduite au simple montant du loyer révisé tel que fixé précédemment.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que [U] [B] reste devoir une somme de 3648,44 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêté au 21 novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, hors frais. Il n’y a eu qu’un règlement le 1er septembre 2023 entre avril 2023 et la date d’audience.

Il convient en conséquence de condamner [U] [B] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu du règlement de la dette antérieure au commandement.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner [U] [B] à payer à [M] [R] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [U] [B] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, et le coût du premier courrier recommandé de mise en demeure du 5 janvier 2023.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 27/06/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], rdc, Bât A, porte gauche, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus;

CONDAMNE [U] [B] à payer à [M] [R] la somme de 3648,44 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 21 novembre 2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [M] [R] pourra faire procéder à l’expulsion de [U] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE [M] [R] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [U] [B] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE [U] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26/04/2023, de l’assignation et du courrier recommandé de mise en demeure du 5 janvier 2023 ;

CONDAMNE [U] [B] à payer à [M] [R] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT