Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 8 février 2024, n° 23/04576

TJ Paris 8 février 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les éléments prouvant l'existence et le montant des charges dues, justifiant ainsi la demande.
Accepté
Frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Le tribunal a jugé que les frais de saisie immobilière étaient nécessaires et justifiés, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
Le tribunal a reconnu que le retard de paiement a causé un préjudice distinct, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a jugé équitable d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 8 févr. 2024, n° 23/04576
Numéro(s) :	23/04576
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	CABINET BENSUSSAN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] ET [ Adresse 2 ] [ Localité 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BENSUSSAN

Monsieur [U] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/04576 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GNH

N° MINUTE : /TJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ET [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 novembre 2023

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier

Décision du 08 février 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/04576 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GNH

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [K] est propriétaire des lots n° 737 et 862 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à divers impayés, Monsieur [U] [K] a par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 novembre 2020 été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 2 374,66 euros au titre des charges arrêtées au 16 mars 2020, 150 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Monsieur [U] [K] a formé opposition à l’encontre de cette décision qui a été déclarée irrecevable le 17 décembre 2021.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 mai 2022 rectifié le 8 juillet 2022, Monsieur [U] [K] a par ailleurs été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 1 425,91 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2021, 500 euros à titre de dommages et intérêts, 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À la suite de la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière le 18 août 2022, Monsieur [U] [K] a procédé au règlement des sommes dues à l’exception des frais de saisie.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Gérard SAFAR, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, Monsieur [U] [K], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  328,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  546 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 513,08 euros au titre des frais de la procédure de saisie immobilière,

—  2 500 euros de dommages et intérêts,

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu’il a fallu plusieurs décisions de justice ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que les paiements interviennent.

A l’audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné à étude, Monsieur [U] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et la fiche de renseignements immobilière du service de la publicité foncière établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [K],

— le décompte des sommes dues au titre des charges et appels concernés arrêtés au 3 avril 2023 à la somme de 328,43 euros,

— les jugements du 16 novembre 2020, 17 décembre 2021, 19 mai 2022 et 8 juillet 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2021 et 23 juin 2022 comportant notamment :

— approbation des comptes des exercices 2020 à 2021 et des budgets prévisionnels 2022 et 2023,

— vote du fonds ALUR,

— vote des travaux et opérations suivantes : travaux de remplacement des plans d’évacuation et de sécurité de la résidence (assemblée générale du 14 décembre 2021, résolution n°17 et 18), réalisation d’un diagnostic technique global DTG (assemblée générale du 14 décembre 2021, résolutions n°25 et 26), travaux d’embellissement (assemblée générale du 23 juin 2022, résolution n° 10), financement relatif à la rupture conventionnelle de contrat accepté par Monsieur [O] gardien (assemblée générale du 23 juin 2022, résolution n°15),

— les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales,

— les appels de fonds adressés au copropriétaire du 4 janvier 2022 au 16 mars 2023,

— le décompte de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021,

— le commandement de payer valant saisie immobilière du 18 août 2022,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 328,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 avril 2023 (dernière ligne mentionnée au décompte : « cotisation fonds travaux 01/04/2023:10,32 euros ») outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 37 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges (dont les frais de saisie immobilière)

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure par avocat de sorte que la demande formulée à ce titre à hauteur de la somme de 96 euros sera rejetée.

Les frais de transmission du dossier à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais soit la somme de 450 euros sera également rejetée.

En revanche, les frais de saisie immobilière constituent bien des frais nécessaires au sens des dispositions précitées. À cet égard il sera relevé que le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 l’autorisant à engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre de Monsieur [U] [K] (résolution n° 30) et qu’il justifie du montant des frais réclamés à hauteur de la somme sollicitée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 513,08 euros au titre des frais de recouvrement et de saisie immobilière et de le débouter du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [U] [K] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement d’un arriéré de charges.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement. Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ET [Adresse 2] À [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gérard SAFAR, les sommes suivantes :

—  328,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 avril 2023 (dernière ligne mentionnée au décompte : « cotisation fonds travaux 01/04/2023:10,32 euros ») avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023,

—  1 513,08 euros au titre des frais de recouvrement et de saisie immobilière,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière,Le Président