TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEGUNDO (L0301)

M^e ZIEGLER (D1012)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/07546

N° Portalis 352J-W-B7F-CUROE

N° MINUTE : 3

Assignation du :

07 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.P.I. BUROBOUTIC (RCS de [Localité 10] 339 967 473)

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la S.E.L.A.R.L. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. MENEL (RCS de [Localité 11] 812 648 137)

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [F] [U] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. MENEL

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillantes

S.A.R.L. NB&EK (RCS de [Localité 11] 882 698 020)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Jocelyn ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1012

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/07546 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUROE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025 prorogé au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 novembre 2017, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a donné à bail commercial à la S.A.R.L MENEL des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 46 m² avec droit aux sanitaires communs constituant le lot n°19 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2018 afin qu’y soit exercée une activité de boulangerie-pâtisserie avec cuisson sur place ne nécessitant pas d’extraction, de vente à emporter, et de petite restauration de type salon de thé (sans alcool et sans licence), à l’exclusion de la restauration classique, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 15.000 euros hors taxes et hors charges, d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 1.200 euros et d’une provision annuelle sur taxe foncière d’un montant de 340 euros hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois premiers trimestres de l’année 2020, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a, par acte d’huissier en date 16 décembre 2020, fait signifier à la S.A.R.L MENEL un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 15.415,42 euros.

Par courriel en date du 16 décembre 2020, un dénommé Monsieur [R] a informé la mandataire et administratrice de biens de la S.C.P.I. BUROBOUTIC de l’imminence de la conclusion d’un contrat de cession de droit au bail par la S.A.R.L MENEL.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 18 décembre 2020, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a rappelé à la S.A.R.L MENEL qu’elle devait être appelée à intervenir à l’acte de cession de droit au bail au moins quinze jours avant la date de signature prévue, sous réserve de l’absence d’un quelconque arriéré locatif, et qu’à défaut l’acte de cession lui serait inopposable.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/07546 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUROE

Par lettre recommandée en date du 21 décembre 2020 réceptionnée le 28 décembre 2020, le dénommé Monsieur [R], se présentant comme le gérant de la S.A.R.L MENEL, invoquant les répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, a sollicité auprès de la S.C.P.I. BUROBOUTIC l’exonération du paiement du loyer du dernier trimestre de l’année 2020, la mise en place d’un paiement mensuel et non plus trimestriel à compter du 1er janvier 2021, ainsi que l’échelonnement de la dette locative par le versement d’un montant immédiat de 5.000 euros, puis d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à l’extinction de la dette.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 19 janvier 2021, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a répondu à la S.A.R.L MENEL qu’elle refusait l’exonération réclamée et l’échéancier proposé, mais qu’elle consentait au règlement de la dette locative d’un montant de 25.822,21 euros en douze mensualités à compter du 1er février 2021.

Par courriel en date du 22 janvier 2021, le dénommé Monsieur [R] a indiqué au conseil de la S.C.P.I. BUROBOUTIC que les capacités de remboursement de la S.A.R.L MENEL ne pouvaient excéder la somme mensuelle de 1.200 euros en sus du règlement des loyers courants, à moins que la bailleresse consente à une cession du droit au bail.

Exposant avoir découvert que la S.A.R.L MENEL n’occupait plus les locaux donnés à bail, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a, par requête adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 15 février 2021 réceptionnée au greffe le 17 février 2021, sollicité auprès du président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d’un huissier de justice aux fins de constat.

Par ordonnance en date du 18 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et a désigné Maître [O] [L], huissier de justice, avec pour mission de se rendre dans les locaux donnés à bail et de relever l’identité des occupants dans un délai de soixante jours.

En exécution de cette ordonnance, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 16 mars 2020, Maître [O] [L] constatant que les locaux donnés à bail étaient occupés par la S.A.R.L. NB&EK exerçant sous le nom commercial « LE GOÛT DES CHOSES », et se voyant remettre une promesse de cession de droit au bail conclue entre cette dernière et la S.A.R.L MENEL représentée par Monsieur [I] [R] par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2020 à effet au 1er mars 2019 au prix de 15.000 euros.

Expliquant que cette cession de droit au bail était intervenue sans son accord et en fraude de ses droits, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a, par exploits d’huissier en date des 28 mai et 2 juin 2021, fait assigner la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK devant le tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en expulsion ainsi qu’en paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux en tout état de cause.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/07546.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par jugement en date du 14 décembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°254 A du 30 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L MENEL, et désigné Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 11 janvier 2023, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a procédé à une déclaration de créance d’un montant de 63.233,99 euros à titre privilégié et d’un montant de 262,46 euros à titre chirographaire entre les mains de Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L MENEL.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la S.C.P.I. BUROBOUTIC a fait assigner en intervention forcée Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L MENEL.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/12553.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 21/07546 par le juge de la mise en état le 22 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 janvier 2022, la S.C.P.I. BUROBOUTIC demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, de :

– à titre principal, dire et juger que la cession de droit au bail intervenue au profit de la S.A.R.L. NB&EK lui est inopposable ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à compter du 16 janvier 2021 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de la S.A.R.L MENEL, ainsi que celle de tous occupants de son chef notamment la S.A.R.L. NB&EK, avec le concours de la force publique si besoin ;

– à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L MENEL en date du 27 novembre 2017 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de la S.A.R.L MENEL, ainsi que celle de tous occupants de son chef notamment la S.A.R.L. NB&EK, avec le concours de la force publique si besoin ;

– en tout état de cause, condamner solidairement la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel à compter de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion ;

– condamner solidairement la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK à lui payer la somme de 45.010,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mars 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

– débouter la S.A.R.L. NB&EK de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner solidairement la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, aux termes de son assignation en intervention forcée signifiée à Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L MENEL par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la S.C.P.I. BUROBOUTIC sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 331, 337, 367 et 368 du code de procédure civile, et des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

– la déclarer bien fondée en son assignation en intervention forcée ;

– ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/07546 ;

– débouter la S.A.R.L MENEL de l’intégralité de ses demandes ;

– fixer le montant de sa créance au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.R.L MENEL à la somme de 63.233,99 euros à titre privilégié au titre des loyers, des charges et des taxes locatives dus jusqu’au 14 décembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 décembre 2020 ;

– fixer le montant de sa créance au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.R.L MENEL à la somme de 262,46 euros à titre chirographaire ;

– condamner la S.A.R.L. NB&EK à lui payer la somme de 60.698,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 29 décembre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

– condamner solidairement la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la S.A.R.L MENEL et la S.A.R.L. NB&EK aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.P.I. BUROBOUTIC fait valoir que la S.A.R.L MENEL a manqué à ses obligations au titre du contrat de bail commercial en s’abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives, et en cédant son droit au bail sans autorisation à la S.A.R.L. NB&EK. Elle précise avoir valablement déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire de sa locataire, ce qui justifie sa demande de fixation de créance.

Elle ajoute qu’en l’absence d’autorisation de sa part, la cession de droit au bail intervenue au profit de la S.A.R.L. NB&EK lui est inopposable, de sorte que cette dernière a occupé les locaux sans droit ni titre depuis le mois de mars de l’année 2020 jusqu’au 29 décembre 2022, date à laquelle elle lui a restitué les clefs, ce qui justifie son action en paiement formée à l’encontre de celle-ci.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 octobre 2021, la S.A.R.L. NB&EK réclame au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-16 du code de commerce, et de l’article 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable en l’ensemble de ses demandes ;

– débouter la S.C.P.I. BUROBOUTIC de l’ensemble de ses demandes comme étant particulièrement mal fondées ;

– y faisant droit, à titre principal, dire et juger qu’il n’y a pas de sanction et de responsabilité à son égard ;

– constater la bonne foi de sa gérante Madame [W] [C] ;

– en conséquence, la mettre hors de cause ;

– à titre subsidiaire, prononcer un délai de paiement sur vingt-quatre mensualités en cas de condamnation prononcée à son encontre ;

– en tout état de cause, condamner la S.C.P.I. BUROBOUTIC à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.P.I. BUROBOUTIC aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. NB&EK explique, à titre principal, avoir été elle-même dupée par Monsieur [I] [R], ce dernier ayant prétendu être le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, ayant exigé la remise en espèces d’un montant de 35.000 euros, et lui ayant remis de faux actes de cession de droit au bail. Elle ajoute avoir été de bonne foi, avoir versé le montant des loyers entre les mains de celui-ci, et n’avoir découvert la supercherie que bien plus tard, raison pour laquelle elle a déposé une plainte contre lui auprès du procureur de la République du tribunal judiciaire de Paris pour dénoncer des faits d’escroquerie, d’abus de confiance, de faux et d’usage de faux, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée, ce qui justifie sa mise hors de cause.

À titre subsidiaire, elle avance que sa situation financière nécessite que lui soient octroyés les plus larges délais de paiement.

La S.A.R.L MENEL et Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la première, régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, n’ont pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, puis prorogée au 31 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en résiliation du contrat de bail commercial

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, d’après les dispositions des premier et troisième alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il y a lieu de rappeler que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou de voir prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Com., 15 février 2011 : pourvoi n°10-12747 ; Civ. 3, 17 mai 2011 : pourvois n°10-15957, n°10-15959, n°10-15964, n°10-15972, n°10-15973, n°10-15974 et n°10-15975 ; Civ. 3, 1er décembre 2016 : pourvoi n°15-18425 ; Civ. 3, 4 juillet 2019 : pourvoi n°18-16453 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvois n°19-10223 et n°19-10224 ; Civ. 3, 13 avril 2022 : pourvoi n°21-15336 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21957), étant observé que la règle relative au principe de l’arrêt ou de l’interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d’office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750).

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 14 décembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°254 A du 30 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L MENEL et désigné Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES en qualité de liquidateur judiciaire (pièce n°20 en demande), lequel jugement a dès lors rendu irrecevables toutes demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de déclarer la S.C.P.I. BUROBOUTIC irrecevable en ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formées à l’encontre de la S.A.R.L MENEL.

Sur l’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la bailleresse reconnaît, aux termes de son assignation en intervention forcée, que: « les clefs ont été restituées par Madame [C], gérante de la société NB&EK, à la société BUROBOUTIC le 29 décembre 2022 » (page 6 de l’assignation en intervention forcée), si bien que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

En conséquence, il convient de constater que la demande d’expulsion formée par la S.C.P.I. BUROBOUTIC est devenue sans objet.

Sur l’action en paiement

Sur la fixation de créance

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-25 dudit code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-3, la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 622-20 de ce code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions de l’article R. 641-23, l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil, outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-16 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-12, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 14 décembre 2022 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°254 A du 30 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L MENEL et désigné Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES en qualité de liquidateur judiciaire (pièce n°20 en demande).

De plus, la S.C.P.I. BUROBOUTIC justifie avoir, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 11 janvier 2023, procédé à une déclaration de créance d’un montant de 63.233,99 euros à titre privilégié entre les mains de Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L MENEL (pièce n°21 en demande).

Cependant, il ressort du décompte contenu dans la déclaration de créance que cette dernière concerne notamment les loyers, charges et taxes locatives impayés relatifs aux quatre trimestres de l’année 2020, c’est-à-dire plus de deux ans avant l’ouverture de la procédure collective, dès lors que s’agissant de loyers payables trimestriellement à terme à échoir (pièce n°1 en demande, page 5), le loyer du quatrième trimestre de l’année 2020 était exigible depuis le 1er octobre 2020.

Dès lors, seul le montant de : 63.233,99 – 3.485,82 – 5.114,80 – 5.114,80 – 5.114,80 = 44.403,77 euros bénéficie d’un caractère privilégié.

En revanche, le reliquat d’un montant de : 3.485,82 + 5.114,80 + 5.114,80 + 5.114,80 = 18.830,22 euros est revêtu d’un caractère chirographaire.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.C.P.I. BUROBOUTIC au passif de la procédure collective de la S.A.R.L MENEL à la somme de 63.233,99 euros, dont 44.403,77 euros à titre privilégié et 18.830,22 euros à titre chirographaire.

Sur les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, la S.A.R.L. NB&EK reconnaît expressément que « la société MENEL a cédé frauduleusement son droit au bail, sans l’accord de son bailleur et en violation des dispositions prévues par ledit bail. […] En effet, à ce jour, la société NB&EK est un occupant sans droit ni titre des locaux loués et se trouve dans l’obligation de quitter les lieux » (pages 9 et 10 de ses dernières conclusions).

De plus, il ressort des éléments produits aux débats que la S.A.R.L. NB&EK a occupé les locaux donnés à bail à compter du 1er mars 2020 jusqu’au 29 décembre 2022 (pièces n°10 et n°11 en demande, et n°3 en défense).

Enfin, si la S.A.R.L. NB&EK affirme qu’elle « s’est toujours acquittée de ses loyers en les versant à Monsieur [Z], gérant de la société MENEL, et ce sur instruction de Monsieur [R] » (page 11 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’un tel paiement, dont l’existence n’est d’ailleurs pas démontrée, n’est en tout état de cause revêtu d’aucun caractère libératoire dès lors qu’en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1342-2 du code civil, le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir ; le paiement fait à une personne qui n’avait pas qualité pour le recevoir est néanmoins valable si le créancier le ratifie ou s’il en a profité, et qu’en l’occurrence, Monsieur [Z] n’a jamais reversé les fonds à la bailleresse.

Il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges et taxes locatives constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la propriétaire des locaux, soit la somme de 60.698,33 euros (pièces n°14 et n°15 en demande), laquelle n’est pas contestée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NB&EK de sa demande de mise hors de cause, et de la condamner à payer à la S.C.P.I. BUROBOUTIC la somme de 60.698,33 euros en règlement des indemnités d’occupation afférentes à la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 29 décembre 2022.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-28 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts.

En l’espèce, compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée ouverte à l’égard de la S.A.R.L MENEL, laquelle a arrêté le cours des intérêts, il ne peut être fait droit à la demande formée par la bailleresse au titre des intérêts de retard.

S’agissant des indemnités d’occupation, eu égard à leur caractère indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.P.I. BUROBOUTIC de sa demande de fixation de créance au titre des intérêts de retard, et de dire que la somme de 60.698,33 euros que la S.A.R.L. NB&EK est condamnée à lui payer portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que d’une part, la S.A.R.L. NB&EK a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette le cas échéant, et que d’autre part elle ne communique aucun élément relatif à sa situation financière et comptable, ce qui justifie le rejet de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. NB&EK de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l’espèce, la S.A.R.L MENEL et Maître [F] [U] de la S.E.L.A.R.L. FIDES ès-qualités de liquidateur judiciaire de cette dernière étant les parties perdantes, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 décembre 2020 d’un montant de 207,14 euros.

De même, il y a lieu d’admettre une créance d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que la S.C.P.I. BUROBOUTIC a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, dès lors qu’elle succombe en ses prétentions, la S.A.R.L. NB&EK sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.C.P.I. BUROBOUTIC irrecevable en sa demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 27 novembre 2017 et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 16 décembre 2020, ainsi qu’en sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, formées à l’encontre de la S.A.R.L MENEL,

CONSTATE que la demande d’expulsion formée par la S.C.P.I. BUROBOUTIC est devenue sans objet,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L MENEL la créance de la S.C.P.I. BUROBOUTIC au titre de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 14 décembre 2022 à la somme de 63.233,99 euros (SOIXANTE-TROIS MILLE DEUX CENT TRENTE-TROIS euros et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF centimes), dont un montant de 44.403,77 euros à titre privilégié et un montant de 18.830,22 euros à titre chirographaire,

DÉBOUTE la S.C.P.I. BUROBOUTIC de sa demande de fixation de créance au titre des intérêts de retard,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NB&EK de sa demande de mise hors de cause,

CONDAMNE la S.A.R.L. NB&EK à payer à la S.C.P.I. BUROBOUTIC la somme de 60.698,33 euros (SOIXANTE MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et TRENTE-TROIS centimes) en règlement des indemnités d’occupation afférentes à la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 29 décembre 2022, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NB&EK de sa demande reconventionnelle de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. NB&EK de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L MENEL la créance de la S.C.P.I. BUROBOUTIC au titre des frais irrépétibles à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros à titre chirographaire sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.R.L MENEL les dépens de l’instance à titre chirographaire, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 16 décembre 2020 d’un montant de 207,14 euros (DEUX CENT SEPT euros et QUATORZE centimes),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 31 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM