TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/12853

N° Portalis 352J-W-B7H-C266Q

N° MINUTE : 6

Assignation du :

19 Mai 2023

Jugement avant dire-droit

Expert : [V] [N][1]

[1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 09 Février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE NOCIBE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2008, la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES a donné à bail en renouvellement à la société NOCIBÉ FRANCE, aux droits de laquelle vient la société GROUPE NOCIBÉ, des locaux à usage commercial ayant pour destination le « commerce de négoce, distribution de tous produits et services pharmaceutiques, diététiques, cosmétiques, parfumerie et de tous ceux relevant du domaine de la santé et de la beauté », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer initial de 53.409 euros par an, hors taxes, hors charges.

À compter du 31 décembre 2016, date d’expiration du bail, celui-ci s’est poursuivi par prorogation tacite.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2022, la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES a signifié à la société NOCIBÉ FRANCE un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 130.000 euros hors charges et hors taxes.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 9 mars 2023, la société bailleresse a fait assigner par actes des 16 et 19 mai la société GROUPE NOCIBÉ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 153.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son assignation, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce et des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil, de :

«  DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que le loyer du bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023 ;

FIXER le loyer annuel HT et HC à compter du 1er janvier 2023 à la somme de CENT CINQUANTE TROIS MILLE EUROS (153.000,00 €) HT ET HC, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception de l’indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), substituant l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ;

VOIR DIRE ET JUGER que la société NOCIBE devra régler les intérêts dus de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1343-1 du Code Civil à compter du 1er janvier 2023 et anatocisme conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la Société NOCIBE au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société NOCIBE aux entiers dépens.

Subsidiairement,

VOIR DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Monsieur ou Madame le Juge des Loyers Commerciaux avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2023 ;

Dans cette hypothèse,

DIRE ET JUGER que la provision à valoir sur les frais d’expertise incombera à la Société NOCIBE ;

FIXER à la somme de 153.000,00 € le montant du loyer provisionnel HT et HC annuel ;

ORDONNER l’exécution provisoire concernant le loyer provisionnel,

Dans ce cas, RESERVER les dépens. "

Aux termes de son mémoire notifié le 2 novembre 2023, la société GROUPE NOCIBÉ demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce et de l’article 146 du Code de procédure civile, de :

«  Constater, dire et juger que la société SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES ne rapporte pas la preuve de la valeur locative ;

Par conséquent,

Débouter la société SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Fixer en l’état le loyer de base de renouvellement annuel au 1er janvier 2023 à 64.983, 96 € HT/HC par an.

Subsidiairement, dans l’hypothèse de la désignation d’un expert judiciaire, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours à la date du renouvellement, et Dire que la société SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES supportera l’avance des frais d’ expertise,

En toute hypothèse, et si par impossible il était jugé que la valeur locative est supérieure au loyer applicable en fin de bail, dire et juger que l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce est applicable à la présente instance et en conséquence, dire et juger qu’en toute hypothèse le loyer applicable résultant de la fixation ne saurait conduire à des augmentations annuelles supérieures, pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

Condamner la société SOCIETE CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES à verser à la société GROUPE NOCIBE la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. "

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 novembre 2023 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2023, ainsi que sur le déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il y a lieu de constater qu’au regard de la durée du bail, laquelle est supérieure à douze ans, le prix doit être fixé à la valeur locative.

Au soutien de ses prétentions, la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES fait valoir que le loyer doit être déplafonné en raison de la durée du bail, supérieure à 12 ans. Elle retient une surface de 155 m²P et une valeur locative de 900 euros par m²P et an, hors taxes et hors charges, ainsi qu’une majoration de 10 % au titre de la clause de destination, estimant que celle-ci est particulièrement large.

La société GROUPE NOCIBÉ soutient également que le loyer renouvelé échappe au mécanisme du plafonnement, mais fait valoir qu’il appartient au bailleur de prouver la valeur locative à la date du renouvellement pour que le loyer puisse être fixé à une valeur locative supérieure au loyer pratiqué en fin de bail. La preneuse retient qu’en l’espèce ces éléments de preuve requis ne sont pas produits. Elle indique ainsi que les surfaces ne figurent pas au bail et que le mesurage de géomètre-expert mentionné par la bailleresse n’est pas produit, que les références locatives fournies par la bailleresse résultent seulement d’un très court extrait de rapport d’expertise établi à une date inconnue, que la valeur unitaire retenue, à hauteur de 900 euros, n’émane pas de l’expert et aurait dû être ramenée à 778 euros compte tenu de la prohibition de la décapitalisation, que très peu de références sont à proximité des lieux loués, que la majorité concerne des établissements aux activités incomparables à celle de la preneuse, et que les références sont anciennes et relatives à de petites surfaces. La preneuse conteste enfin l’abattement au titre de la clause de destination, soulignant que la destination « beauté/santé » reste une destination spécialisée, loin d’être semblable à une destination « tous commerces ».

Il résulte des articles 146 du Code de procédure civile et R. 145-30 du Code de commerce qu’une mesure d’expertise sollicitée aux fins de déterminer la valeur locative de locaux donnés à bail commercial n’est pas de droit et ne saurait être ordonnée pour suppléer la carence du demandeur dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il convient relever que la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES, à qui incombe la preuve des éléments de détermination de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du Code de commerce, produit notamment au soutien de ses prétentions 34 références locatives issues de cessions de droit au bail, de baux neufs, de renouvellement et de fixations judiciaires et relatives à des baux prenant effet entre janvier 2010 et le premier trimestre 2018. Ces baux portent sur des locaux situés au sein du 2ème arrondissement, lequel est celui des locaux du bail litigieux, ou au sein des 9ème et 10ème arrondissements, lesquels jouxtent le 2ème.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES apporte une justification à l’appui de sa demande, ce qui ne préjuge pas du bien-fondé de cette dernière mais exclut la carence de la bailleresse dans l’administration de la preuve qui lui incombe et offre au juge des loyers la faculté d’ordonner une expertise en l’absence d’éléments suffisants.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer actuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 21 juin 2022, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2023 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert :

[V] [N]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 8]

Avec mission :

— de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les deux locaux litigieux [Adresse 2], à [Localité 7] ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;

— de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SOCIÉTÉ CIVILE PARISIENNE D’IMMEUBLES à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 02 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 06 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 09 février 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER P. LESTERLIN