TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/53602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4S5H

N° : 12

Assignation du :

14 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ALTA QWARTZ

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #B1124

DEFENDERESSE

S.A.R.L. food store concept

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS – #D1072

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 juillet 2017, la société ALTA QWARTZ a donné à bail commercial à la société FOOD STORE CONCEPT des locaux situés [Adresse 7], moyennant un loyer de base annuel de 80.000 euros, hors charges et hors taxes, outre un loyer variable additionnel sur le chiffre d’affaires.

Deux avenants sont intervenus.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 14 février 2024, à la société FOOD STORE CONCEPT, pour une somme de 82.567,37 euros, au titre de l’arriéré locatif au 9 février 2024.

Par acte d’huissier du 14 mai 2024, la société ALTA QWARTZ a fait assigner la société FOOD STORE CONCEPT devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société FOOD STORE CONCEPT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société FOOD STORE CONCEPT à payer à la société ALTA QWARTZ la somme provisionnelle de 67.451,22 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts et pénalités de retard,

— condamner la société FOOD STORE CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société FOOD STORE CONCEPT au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après un renvoi et une injonction de rencontrer un médiateur, à l’audience du 24 octobre 2024, la société ALTA QWARTZ a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 102.825,79 euros. La demanderesse s’est opposée à la demande de délais de paiement, la jugeant insuffisante et irréaliste. À titre subsidiaire elle a sollicité des mensualités plus importantes et une clause de déchéance du terme.

La société FOOD STORE CONCEPT était représentée. Elle a reconnu la dette locative, en soulignant notamment que le dernier trimestre 2024 avait été appelé. Elle a demandé des délais pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, en proposant à l’audience un échéancier de 24 mois avec 23 mensualités de 2.500 euros. Elle a également demandé une indemnité au titre de l’article 70 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 14 février 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société ALTA QWARTZ n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mars 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 102.825,83 euros, arrêtée au 22 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société FOOD STORE CONCEPT au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société FOOD STORE CONCEPT explique cette absence de paiement par des difficultés financières liées notamment à l’inflation du prix des matières premières et de l’énergie, ou encore à la concurrence forte des autres enseignes dans le centre commercial. Elle soutient cependant pouvoir rétablir progressivement sa situation, et souligne qu’elle emploie 7 salariés.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société FOOD STORE CONCEPT, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. Pour autant les mensualités de l’échéancier doivent être conséquentes, au regard de l’ampleur de la dette.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société FOOD STORE CONCEPT pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société FOOD STORE CONCEPT sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FOOD STORE CONCEPT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FOOD STORE CONCEPT ne permet d’écarter la demande de la société ALTA QWARTZ formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros. La demande reconventionnelle sur ce fondement sera nécessairement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société FOOD STORE CONCEPT à payer à la société ALTA QWARTZ la somme provisionnelle de 102.825,83 euros au titre de l’arriéré locatif au 22 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société FOOD STORE CONCEPT pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 4.000 euros, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 10 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société FOOD STORE CONCEPT de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société FOOD STORE CONCEPT et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir Local n° [Localité 6] 5/6 – [Adresse 5],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société FOOD STORE CONCEPT à payer à la société ALTA QWARTZ la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Condamnons la société FOOD STORE CONCEPT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 27 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ