TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elodie DUMONT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OOK

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 3] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 490

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OOK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 juillet 2016, M. et Mme [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 291 euros et d’une provision pour charges de 9 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, M. [O] [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2591,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [N] le 5 mars 2024.

Par assignation du 8 juillet 2024, M. [O] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour:

— à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et condamner M. [P] [N] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, soit 335,64 euros, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération des lieux,

-2332,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2024, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de M. [P] [N], et le condamner au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, soit 335,64 euros, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux,

o 2384,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— en tout état de cause, ordonner son expulsion, ainsi que le transport et la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1000 euros de dommages-intérêts,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, M. [O] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2024, s’élève désormais à 2284,28 euros. M. [O] [Z] accepte le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [N], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 126,88 euros pendant 18 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Bien que cela ne soit pas une condition de recevabilité des demandes formées par les bailleurs personnes physiques, il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou dernièrement reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 25 juillet 2016 pour une durée reconductible de trois ans, de sorte qu’il a pour la dernière fois été reconduit le 26 juillet 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le délai de six semaines n’était en conséquence pas applicable.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 4 mars 2024 et que la somme de 2591,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera toutefois relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

En effet, d’après l’historique des versements, la somme de 2591,62 euros n’a pas été réglée par M. [P] [N] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de M. [O] [Z], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [O] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2024, M. [P] [N] lui devait la somme de 2145,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de M. [P] [N], qu’il peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 126,88 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [P] [N] à se libérer de sa dette locative par des versements de 126,88 € par mois en plus du loyer courant pendant 16 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’in-térêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucu-ne perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [O] [Z] ne fonde juridiquement pas sa demande de dommages-intérêts ni ne la motive aux termes de ses écritures.

Dès lors qu’il ne démontre pas un préjudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires de la créance et par le versement d’une indemnité d’occupation en cas d’inexécution du plan d’apurement de la dette locative, il sera débouté de sa de-mande indemnitaire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [O] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable au présent litige,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juillet 2016 entre Mme [Z] et M. [O] [Z], d’une part, et M. [P] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 5 mai 2024,

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [O] [Z] la somme de 2145,30 euros (deux mille cent quarante-cinq euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024,

AUTORISE M. [P] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 126,88 euros (cent vingt six euros et quatre vingt huit centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [P] [N] sera condamné à verser à M. [O] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [O] [Z] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [P] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2024 et celui de l’assignation du 8 juillet 2024,

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [O] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge