TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/03708

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MXX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

05 Mars 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Y] [JI][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BAUDRY PONTHIEU

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Eric MARTIN IMPERATORI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003

DEFENDEURS

Monsieur [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [F] [UP]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [KU] [BK]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [N] [TL]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [AD] [VG]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [U] [RT] [G]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [D] [SV] [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [ZI] [CP]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [YU] [JB]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [A] [NF]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [OY] [MM]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [OH] [CC]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [J] [HP]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [AX] [T]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [FL] [M]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [XB] [E]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [ZY] [K]

[Adresse 2]

[Localité 10]

tous et toutes représentés par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 29 août 2014, la S.C.I BAUDRY PONTHIEU a donné à bail soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux, à la S.C.P d’avocats BAKER & MCKENZIE des locaux à usage exclusif de bureaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 11] désignés ainsi :

«  La totalité des bâtiments A, B, C et E décrits comme suit :

* Bâtiment A :

Bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée semi-enterré, de deux étages droits, d’une mezzanine partielle entre ces deux niveaux, d’un troisième étage mansardé sous couverture et d’un quatrième étage partiel.

* Bâtiment B :

Un bâtiment contigu au bâtiment A, élevé d’un rez-de-chaussée semi enterré sur un sous-sol à usage de locaux techniques, de trois étages droits, d’un quatrième, cinquième et sixième étages en retraits successifs et d’un comble partiel au septième étage.

* Bâtiment C :

Un bâtiment mitoyen du bâtiment B, formant l’angle avec la [Adresse 16], élevé sur trois niveaux de sous-sol (les 2ème et 3ème très partiels), rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages droits, 3ème étage sous brisis, 4ème étage partiel dans les combles.

* Bâtiment E :

Un bâtiment mitoyen au bâtiment D, élevé d’un rez-de-chaussée surélevé et d’un étage partiel.

Le bâtiment D, à l’exception (i) des 5ème et 6èmeétage, (ii) de certaines caves et (iii) du local à poubelle et de la quote-part des parties communes y afférente ;

Dans le bâtiment G, les lots de copropriétés n°1 et 2 situés au rez-de-chaussée pour une surface de 721 m² ainsi que les lots de copropriété n°3 et 4 situés au 1er étage pour une surface de 890 m².

Trente trois (33) emplacements de stationnement situés dans le parking [S], pour partie sous le bâtiment D et pour le solde dans une zone contiguë, localisés en teinte jaune sur les plans ci-après annexés) et pourtant les numéros suivant : n°1 à 9, n°11 à 18, n°21 à 24, n°30 à 32, n°33, n°[Cadastre 6] à 40, n°59 et n°60. (…)

La jouissance des jardins et allées de circulations extérieures, dans les conditions visées à l’article CG 11.1 du Bail ".

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 5.000.000 euros hors taxes et hors charges, le bailleur consentant au locataire une franchise de 9 mois de loyer étalée sur les neuf premières années du bail, soit 416.667 euros par an pendant les neuf premières années du bail.

Suivant un avenant n°1 en date du 1er février 2016, l’assiette du bail a été modifiée par l’ajout de 22 emplacements de stationnement supplémentaires, à savoir :

— les emplacements voitures : 20, 27, 41, 43 à 47, 49, 52 à 54, 57, 58, 70, 72,

— les emplacements moto 10/1, 10/2, 10/4, 10/5, 32b et 74b,

et le loyer annuel hors charges, hors taxes et hors franchise a été porté à la somme de 5.064.454,10 euros.

Aux termes d’un avenant n°2 en date du 19 décembre 2018, les associés de l’AARPI Baker & McKenzie, agissant conjointement, se sont substitués dans les droits et obligations de la SCP BAKER & MCKENZIE, preneur initial, cette substitution prenant effet rétroactivement le 1er janvier 2018.

Le loyer actuel (au 1er octobre 2024) s’élève à 6.259.956,60 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 décembre 2022, la S.C.I. BAUDRY PONTHIEU a signifié aux associés de l’AARPI Baker & McKenzie un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel porté à 5.780.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courriel officiel du 15 novembre 2023, le conseil des associés de l’AARPI Baker & McKenzie a indiqué que ses clients acceptaient le principe du renouvellement du bail mais que le loyer proposé était surévalué au regard de la valeur locative des locaux.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 20 décembre 2023 et faute d’accord trouvé avec le preneur, la S.C.I. BAUDRY PONTHIEU a, par acte délivré le 5 mars 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Madame [R] [P], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [LB], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Madame [ZI] [CP], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP] en leur qualité d’associés de l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle (A.A.R.P.I) dénommée BAKER & McKENZIE, aux fins de :

“ A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé entre les parties à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 6.400.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2023, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Madame [R] [P], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [LB], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Madame [ZI] [CP], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP], en leur qualité d’associés de I’A.A.R.P.I BAKER & McKENZlE, aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er juillet 2023, outre capitalisation des intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert qu’il lui plaira afin de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement du bail, le 1er juillet 2023 ;

— fixer le loyer provisionnel annuel et hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2023, à la somme de 6.400.000 euros, hors taxes et hors charges ;

— voir dans ce cas réserver les dépens ;

En tout état de cause :

— condamner Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Madame [R] [P], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [LB], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Madame [ZI] [CP], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP], en leur qualité d’associés de l’A.A.R.P.I BAKER & McKENZlE, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.”

Aux termes de leur mémoire régulièrement notifié le 4 novembre 2024, Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [LB], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP] demandent au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— débouter la société BAUDRY PONTHIEU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— fixer le prix du bail renouvelé, à compter du 1er juillet 2023, à la somme annuelle de QUATRE MILLIONS NEUF CENT MILLE EUROS (4.900.000 €), hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner la société BAUDRY PONTHIEU au paiement d’intérêts légaux sur le trop-perçu de loyers découlant de la fixation susvisée, calculés terme par terme, à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— dire et juger que les intérêts légaux sur le trop-perçu des loyers, et dus depuis une année entière, feront l’objet d’une capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la juridiction de céans ferait droit à la mesure d’ expertise sollicitée par la société BAUDRY PONTHIEU,

— dire que ladite mesure sera conduite aux frais de cette dernière en sa qualité de demanderesse à l’instance ;

— en cas d’expertise, fixer le loyer provisionnel pendant le cours de l’instance à la somme de 4.900.000 euros par an, hors taxes, hors charges ou, subsidiairement, au montant du dernier loyer quittancé à la date du renouvellement du Bail, et réserver les dépens ;

En tout état de cause,

— condamner la société BAUDRY PONTHIEU à leur payer une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Madame [R] [P] et Madame [ZI] [CP] ont constitué avocat mais n’ont pas adressé de mémoire.

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 03 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats et de leurs écritures que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 15] à compter du 1er juillet 2023.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

En l’espèce, les locaux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte qu’en application des dispositions précitées, le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, ce que les parties admettent.

En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix.

La S.C.I. BAUDRY PONTHIEU se fonde sur le rapport d’expertise unilatérale établi le 1er décembre 2023 par Monsieur [DT], expert qu’elle a mandaté, qui a estimé la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023 à 6.400.000 euros par an, hors taxes et hors charges, se décomposant ainsi :

— valeur locative pour les surfaces utiles de bureaux à 6.268.826 euros par an hors taxes et hors charges (superstructure : 7.674 m² x 925 € ; infrastructure: 997 m² x 278 €) après abattement de 15 % pour mesures d’accompagnement ;

— valeur locative pour les surfaces de parkings à 135.200 euros par an hors taxes et hors charges (emplacements voiture : 49 x 2.600 € ; emplacements moto : 6 x 1.300 €).

Elle met en avant l’emplacement stratégique des locaux, leur très bonne desserte par les transports en commun, la grande superficie des lieux extrêmement rare sur le marché de bureaux du Quartier Central des Affaires (QCA) dont le taux de vacance est d’à peine 2 %, la présence d’un jardin extérieur privatif d’environ 1.000 m², la présence de 55 places de parkings privatives, le bon état d’entretien des locaux dont une fraction est de très haut standing (Hôtel Wendel) avec des prestations haut de gamme et historiques (dans les salles de réunions notamment), des références citées par son expert.

Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [LB], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP] ne contestent pas les surfaces retenues, que ce soit en superstructure (7.674 m²) qu’en infrastructure (997 m²), ni la valeur locative pour les surfaces de parking.

Leurs contestations portent sur les prix unitaires retenus par Monsieur [DT] pour les surfaces de bureaux au motif que les références citées ne concernent que des locations nouvelles alors qu'“il existe un différentiel de l’ordre de 20 % avec les valeurs issues des renouvellements amiables”. Pour ce motif et mettant en avant qu’il s’agit de bureaux de seconde main à la configuration “irrégulière”, ils demandent de retenir un prix unitaire de 680 euros / m² pour les surfaces en superstructure et de 200 euros / m² pour les surfaces en infrastructure. Par ailleurs, ils soutiennent que des abattements doivent être appliqués : un abattement forfaitaire de 2 % de la valeur locative compte tenu du transfert au preneur de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble et un abattement de 10 % de la valeur locative en raison de l’obligation de remplacement et d’entretien des équipements, outre le transfert sur le preneur de la mise aux normes et de l’ensemble des travaux prescrits par les autorités administratives, se prévalant de l’audit technique effectué en février 2023 par la société CBRE à la demande de la bailleresse.

Au regard des moyens exposés et des pièces produites par les parties, étant rappelé que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatérale même si celle-ci a pu être débattue contradictoirement et que la valeur locative ne peut être évaluée sur la seule base de références relatives à de nouvelles locations, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la S.C.I. BAUDRY PONTHIEU, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, aucun élément probant ne permettant de retenir le loyer provisionnel inférieur au dernier loyer proposé par les preneurs.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. BAUDRY PONTHIEU d’une part, et Madame [W] [L], Madame [AX] [T], Monsieur [FL] [M], Monsieur [Z] [C], Madame [V] [H], Madame [X] [O], Monsieur [XB] [E], Monsieur [ZY] [K], Monsieur [N] [B], Monsieur [F] [UP], Monsieur [KU] [BK], Monsieur [N] [TL], Madame [AD] [VG], Monsieur [U] [RT] [G], Monsieur [D] [SV] [I], Madame [YU] [JB], Madame [A] [NF], Monsieur [OY] [MM], Monsieur [OH] [CC] et Madame [J] [HP] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 15], à compter du 1er juillet 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [JI]

[Adresse 4]

01 45 44 51 46 – [Courriel 13]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 15] et de les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. BAUDRY PONTHIEU à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 06 mai 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 30 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE