TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/11000

N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CIAD

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1414

DÉFENDEURS

S.C.I. LEA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Patrick SMADJA de la SELAS SMADJA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1156

Monsieur [U] [D]

[Adresse 1]

[Localité 16] (SUEDE)

représenté par Maître Philippe RAVAYROL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0155

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Hugo WINCKLER de l’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0649

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. LEA est propriétaire d’un lot n° 118 situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [U] [D] et Monsieur [T] [Z] sont respectivement propriétaires d’appartements situés au 4ème et 5ème étage du même immeuble.

La S.C.I. LEA a fait procéder à des travaux de rénovation de son lot, au cours desquels elle a fait détruire des conduits de cheminées dans son appartement. Lors des travaux, ont également été endommagés l’escalier de l’immeuble et les chaudières de Monsieur [U] [D] et Monsieur [T] [Z].

La S.C.I. LEA a remonté les conduits de cheminée déjà existants dans son appartement.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

Par ordonnances de référés du 26 octobre 2017 et 16 mars 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14], se plaignant d’une remise en état des conduits de cheminée non conforme aux règles de l’art.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 avril 2019.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 29 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 11ème a fait assigner la S.C.I. LEA, Monsieur [U] [D] et Monsieur [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, la réalisation de travaux de reconstruction des cheminées détruites.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1, 18 et 22 notamment du règlement de copropriété et de son modificatif,

Déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] en toutes ses demandes,

Débouter purement simplement la SCI LEA de la totalité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner sous astreinte de 500 euros par jour à compter du jugement à intervenir à faire réaliser les travaux de reconstruction des conduits de cheminée conformément aux règles de l’art sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à fournir un certificat de conformité établi par un fumiste qualifié attestant mentionnant expressément que les conduits remontés sont bien étanches aux fumées et sont conformes aux prescriptions règlementaires,

Condamner la SCI LEA à rembourser au syndicat des copropriétaires une somme totale de 2.540 euros correspondant aux frais acquittés dans le cadre des opérations expertales,

Condamner la SCI LEA à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

Condamner la SCI LEA au paiement de la somme de 9.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 10.380 euros,

Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, la S.C.I. LEA demande au tribunal de :

Accueillir la SCI LEA en les présentes écritures et l’y déclarer recevable et bien fondé ;

Vu les pièces ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu le rapport d’expertise de Madame [J] [S] déposé le 19 avril 2019 ;

Rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], ainsi que celles de Messieurs [D] et [Z],

A titre reconventionnel,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à verser à la SCI LEA la somme de 57.000 euros au titre des loyers non perçus et ce, avec intérêts au taux légal,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à verser à la SCI LEA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maitre Philippe RAVAYROL, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, Monsieur [U] [D] demande au tribunal de :

Accueillir M. [U] [D] en les présentes écritures et l’y déclarer recevable et bien fondé ;

Vu l’article 1240 et 1231-1 du code civil ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu le rapport d’expertise de Mme [J] [S] déposé le 19 avril 2019 ;

Juger que la SCI LEA est responsable de plein droit du dommage subi par M. [U] [D] ;

En conséquence,

Condamner la SCI LEA à verser à M. [U] [D] a somme de 1.290 euros TTC au titre du remboursement de la facture du 30 octobre 2017 relative à la réparation de sa chaudière et ce, avec intérêts au taux légal ;

Condamner la SCI LEA à verser à Monsieur [U] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI LEA aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Philippe RAVAYROL, Avocat aux offres du droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2021 Monsieur [T] [Z] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1, 18 et 22 notamment du règlement de copropriété et de son modificatif,

Vu l’article 1240 du code civil,

Condamner la SCI LEA à verser à M. [Z] la somme de 2.300 euros au titre des frais de travaux ;

Condamner la SCI LEA à verser à M. [Z] la somme de 10.000 euros au titre de la perte de loyer de 800 euros au titre des charges locatives ;

Condamner la SCI LEA à verser à M. [Z] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

Ordonner par injonction à la SCI LEA à faire reprendre les conduits de cheminée par un professionnel de l’art sous 1 mois de la présente décision avec une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamner la SCI LEA à verser à M. [Z] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de reconstruction des cheminées formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] et par Monsieur [T] [Z] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] considère que les conduits de cheminée détruits par la S.C.I. LEA étaient des parties communes.

Il soutient notamment que :

— la S.C.I. LEA a remonté partiellement les conduits de cheminée dans son appartement, l’expertise judiciaire ayant démontré que les travaux ne respectaient pas les règles de l’art,

— ces conduits servent aux copropriétaires des étages inférieurs de conduits d’évacuation pour leurs chaudières mais également de ventilation pour l’immeuble,

— le règlement de copropriété de l’immeuble (titre III chapitre 1er article 1er et 18) prévoit qu’il est interdit aux copropriétaires de nuire aux droits particuliers des autres copropriétaires et que toute modification des parties communes suppose l’accord des trois-quarts des voix,

— l’article 22 du règlement de copropriété prévoit que les aggravations anormales de charges communes dues au fait d’un seul copropriétaire déterminé restent à la charge de ce dernier,

— la S.C.I. LEA ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la responsabilité de la société R-TEAN mandatée par elle pour faire des travaux, alors qu’elle exerçait une activité d’installation électrique, et qu’elle est radiée du registre du commerce depuis le 15 mai 2019.

La S.C.I. LEA oppose que :

— elle a fait procéder par l’intermédiaire de la société R-TEAN aux travaux de rénovation de son lot, mais son entrepreneur a pris seul l’initiative d’intervenir sur les conduits de cheminées,

— suite aux désordres constatés, elle a remonté dans les règles de l’art les conduits de cheminées déjà existants dans son appartement, ce qui a été constaté par un rapport d’un fumiste agréé.

***

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est par ailleurs constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10.297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du Code civil.

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993).

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

En l’espèce, il n’est pas contesté que les cheminées qui ont été détruites par la S.C.I. LEA dans son lot constituent des parties communes, le règlement de copropriété de l’immeuble ne dérogeant pas aux dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui réputent parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les « gaines et têtes de cheminées ».

Il est également avéré que des opérations de destruction de ces cheminées ont été effectuées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14].

Bien qu’il ne soit pas contesté que la défenderesse ait fait procéder à la réinstallation des cheminées litigieuses, il ressort néanmoins de l’expertise judiciaire du 19 avril 2019 que le constat de fumisterie et le certificat de conformité produits par la S.C.I. LEA sont insuffisants à rapporter la preuve que le remontage des cheminées aurait été effectué dans les règles de l’art, d’une part parce que l’entreprise RAMONAGE FRANCILIEN à l’origine de ces documents n’a procédé qu’à une inspection visuelle, qui est insuffisante pour déterminer la conformité des conduits des cheminées, et d’autre part parce que ladite entreprise de fumisterie n’est pas habilitée à délivrer un certificat de conformité (p. 11 et 12 du rapport d’expertise).

L’expert judiciaire relève également que les documents produits ne comportent aucune précision quant à la méthodologie employée et quant aux investigations réalisées « pour arriver aux conclusions données » (rapport, p. 12).

Il déduit de ces éléments que les travaux effectués dans les locaux de la S.C.I. LEA ne sont pas conformes aux règles de l’art et aux normes en vigueur.

De plus, l’expert n’a pas pu observer la réalité des travaux menés sur les cheminées présentent dans le lot de la S.C.I. LEA, celles-ci ayant été recouvertes d’un coffrage avant l’expertise rendant les investigations impossibles.

Même si l’expert n’a pas pu établir le mauvais état des conduits de cheminée partiellement réinstallés par la S.C.I. LEA, il n’en demeure pas moins que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas ratifié le remontage partiel et non conforme aux règles de l’art des cheminées par la S.C.I. LEA.

Au regard des éléments susmentionnés, doivent être ordonnées, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la destruction et la réinstallation complète des conduits de cheminée, parties communes, afin qu’ils retrouvent leur état d’origine, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et dans les règles de l’art, en fournissant au syndic de l’immeuble un certificat de conformité établi par un professionnel qualifié mentionnant notamment que les conduits remontés sont bien étanches aux fumées.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] soutient que les travaux menés par la S.C.I. LEA ont été réalisés sans précaution notamment s’agissant des parties communes et des dégâts occasionnés à celles-ci, les charges n’ayant pas été réglées régulièrement et une procédure de recouvrement ayant dû être engagée.

***

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

L’article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

La violation par un copropriétaire du règlement de copropriété engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle – Chambre 2, 16 février 2023, n° RG 19/21326 ; Cour d’appel de [Localité 15], 1ère chambre civile, 27 juin 2016, n° RG 13/00897), nonobstant l’absence de faute délictuelle lui étant imputable.

Le règlement de copropriété étant une convention, il oblige chacun des copropriétaires dans les conditions du nouvel article 1103 du code civil (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], Chambre civile, 17 mai 2016, n° RG 14/00211).

En l’espèce, les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble citées par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures prévoient notamment :

— que : « chaque copropriétaire a interdiction de nuire aux droits particuliers des autres copropriétaires » (article 1 du chapitre 1er du titre III),

— que : « toute modification des parties communes suppose l’accord des ¾ des voix des copropriétaires » (article 18),

— et que : « les aggravations anormales de charges communes dues au fait d’un seul copropriétaire déterminé resteront à la charge du copropriétaire concerné et notamment en cas de dégradations causées à l’immeuble » (article 22).

Sur les frais engagés par le syndicat des copropriétaires, il a été précédemment rappelé que les travaux effectués dans le lot de la S.C.I. LEA, qui ont affecté les parties communes, ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et sans qu’aucune ratification soit intervenue postérieurement.

Dès lors, il apparait que les travaux litigieux ayant affecté les parties communes constituent une violation des stipulations précitées du règlement de copropriété, la S.C.I. LEA n’ayant pas respecté ses obligations tant lors de la destruction que lors de la reconstruction des cheminées, parties communes.

Il ressort des pièces communiquées et de l’expertise que dans le cadre des investigations portant sur les travaux litigieux, le syndicat de copropriétaires a pris à sa charge exclusive, d’une part les honoraires exceptionnels du syndic de l’immeuble dans le cadre de la gestion de ce litige, qui ne relèvent pas de la gestion courante de l’immeuble, pour une somme de 1.100 € (facture frais de gestion n° 0000308001 du 01/08/2017, suivi procédure SCI LEA), et d’autre part des frais de sapiteur (AQUANEF, inspection vidéo par caméra effectuée le 3 décembre 2018, forfait pour déplacement et investigations à 2 techniciens, affaire : conduit de cheminée appartement GUICHARG, facture n° 20181224 du 07/12/2018) intervenu pendant l’expertise, pour la somme de 1.440 € (pièces n° 18 et 22 produites par le syndicat des copropriétaires).

Ces frais étant la conséquence directe des investigations engagées suite aux travaux non autorisés dans les parties communes réalisés par l’entreprise mandatée par la S.C.I. LEA, il apparait conforme au règlement de copropriété que cette dernière en supporte seule la charge définitive.

Par conséquent la S.C.I. LEA sera condamnée au paiement de la somme de 2.540,00 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] dans le cadre des opérations expertales.

Sur la demande de dommages-intérêts, l’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »

Le syndicat des copropriétaires réclame également le paiement d’une somme de 5.000,00 € au titre de préjudice tiré du fait que les travaux réalisés dans les parties communes l’ont été sans précaution, sans autorisation et ont causé des désordres.

Au regard des articles 1er, 18 et 22 du règlement de copropriété, il ne fait aucun doute que la S.C.I. LEA a méconnu les règles de la copropriété.

Il ressort en effet des nombreux échanges produits par le syndicat des copropriétaires que lors de la découverte des travaux sur les parties communes, la S.C.I. LEA a été mise en demeure à plusieurs reprises de faire cesser son chantier, sans succès.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires mentionne l’existence de « dégâts » subis par la copropriété, sans préciser la nature de ces « dégâts » et sans en établir la matérialité par le moindre élément de preuve, alors que ce préjudice n’a pas été examiné ni débattu dans le cadre des opérations d’expertise, l’expert judiciaire mentionnant uniquement, dans son rapport, les honoraires de suivi d’expertise du syndic et les frais d’investigations par AQUANEF au chapitre « Préjudice du syndicat des copropriétaires » (rapport, p. 26).

Le jugement rendu le 14 décembre 2018 produit en pièce n° 24 par le syndicat des copropriétaires constate un désistement d’instance de ce dernier et n’est pas de nature à établir l’allégation du syndicat selon laquelle la S.C.I. LEA ne paierait pas régulièrement ses charges de copropriété.

En tout état de cause, cette procédure est sans lien avec le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, dont la nature même n’est pas précisée et dont la matérialité n’est pas établie.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.C.I. LEA à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

III – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [T] [Z] et par Monsieur [U] [D] :

Monsieur [U] [D] soutient avoir subi un trouble anormal de voisinage du fait des travaux menés par la S.C.I. LEA.

Il souligne à ce titre que :

— l’expertise judiciaire conclut que « les travaux réalisés au 6ème étage lui ont causé un dommage au niveau de l’évacuation de sa chaudière qui a reçu de nombreux gravats, en provenance des travaux réalisés par la SCI Léa »,

— il a donc subi un préjudice matériel, ayant été contraint de réparer sa chaudière,

— les conditions de la responsabilité civile de plein droit, en raison du trouble anormal du voisinage causé par la S.C.I. LEA, sont remplies à son égard.

Monsieur [T] [Z] soutient avoir subi plusieurs préjudices du fait des travaux menés par la S.C.I. LEA.

Il relève à ce titre que :

— les travaux dans l’appartement de la S.C.I. LEA ont causé une fissure et un affaissement du plafond dans l’appartement du 5ème étage,

— sa locataire lui a donné son congé de l’appartement le 22 juillet 2017 en raison d’un trouble manifeste à sa jouissance paisible,

— l’importance des dégâts n’a pas pu tout de suite être clarifiée du fait que l’entrepreneur de la S.C.I. LEA n’était pas assuré, rendant impossible toute remise en location de son appartement,

— l’appartement à raison des dégâts n’était plus en état d’être donné à bail à un autre locataire,

— il a dû procéder à une reprise du plafond, de la cheminée et de la chaudière, pour un montant de 2.300,00 €,

— il n’a pu remettre son bien en location que le 30 avril 2018 (pièce n° 5),

— il ressort de l’expertise judiciaire qu’il existe toujours un risque d’incendie du fait que la remise des cheminées dans l’appartement de la S.C.I. LEA n’a pas été effectuée dans les règles de l’art,

— il subit donc également un préjudice moral en plus des préjudices matériels sus-évoqués, résultant de l’ensemble des désagréments occasionnés.

La S.C.I. LEA oppose qu’à aucun moment, elle n’a demandé à la société R-TEAN d’intervenir sur la cheminée et qu’elle a réagi dès la survenance des désordres pour faire remettre en l’état les cheminées par un spécialiste.

***

3-1 Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [U] [D] :

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Le principe selon lequel nul ne doit causer un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279, publié au bulletin).

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

La responsabilité de plein droit du maître de l’ouvrage ayant fait réaliser les travaux peut être recherchée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, du fait des troubles anormaux résultant des travaux réalisés, en sa qualité de propriétaire voisin à la date des travaux effectués (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 6, 27 octobre 2023, n° RG 21/02683), la preuve d’une faute commise par le maître de l’ouvrage n’étant pas nécessaire (ex. : Civ. 3ème, 1er décembre 1971, n° 70-13.304, publié au bulletin ; 17 juillet 1974, publié au bulletin ; n° 73-11.251 ; 3 mars 1976, n° 74-14.872, publié au bulletin ; 7 septembre 2017, n° 16-18.158).

Dès lors, la victime du trouble peut engager la responsabilité du maitre de l’ouvrage, indépendamment de celle de l’entrepreneur auteur du trouble (ex. : Civ 3ème, 25 octobre 1972, n° 71-12.434).

En l’espèce, la S.C.I. LEA est le maitre d’ouvrage des travaux effectués au niveau des cheminées de son lot.

Or, le rapport d’expertise conclut que « les travaux réalisés au 6ème étage de l’immeuble [Chez Monsieur [D]] lui ont causé un dommage au niveau de l’évacuation de sa chaudière qui a reçu de nombreux gravats. Ces gravats étaient en provenance des travaux réalisés par la SCI LEA dans l’appartement du 6ème étage ».

Il se déduit de ces éléments que les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la S.C.I. LEA ont causé à Monsieur [D] un trouble excédant par leur ampleur et leur intensité (dégradation de sa chaudière, chute de gravats…) les inconvénients normaux du voisinage.

Sur ce fondement, il importe peu que la S.C.I. LEA ait, ou pas, demandé à la société R-TEAN d’intervenir sur les cheminées, dès lors que sont établies, comme en l’espèce, le trouble anormal et la relation de voisinage.

Au regard des pièces communiquées, il apparait que Monsieur [D] a été contraint de faire procéder à des travaux dans son lot afin de réparer les désordres causés par les conséquences des travaux menés au sein du lot de la S.C.I. LEA : « les travaux ont été exécutés avant les opérations d’expertise suivant facture du 30/10/2017 de l’entreprise [Adresse 12] pour un montant de 1.290.00 euros TTC » (rapport d’expertise judiciaire, p. 25).

La S.C.I. LEA sera donc condamnée à indemniser Monsieur [D] à hauteur des frais que ce dernier a engagés pour réparer les dommages subis.

3-2 Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [T] [Z] :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Sur le fondement de la responsabilité invoquée par Monsieur [Z], le tribunal relève que sont visées, notamment, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 « et les textes subséquents », Monsieur [Z] se plaignant de désordres engendrés par les travaux réalisés à l’initiative de sa voisine du dessus, au 6ème étage, ayant rendu son appartement « insalubre et impropre à la location » et ayant occasionné un « trouble manifeste » à la « jouissance paisible » de sa locataire (dernières écritures, page 2 et dispositif, page 4).

Il se déduit de ces éléments que Monsieur [T] [Z] sollicite implicitement mais nécessairement l’engagement de la responsabilité objective, de plein droit, de la S.C.I. LEA sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, l’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découlant des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

En effet, les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, transcrivant en matière de copropriété la théorie des troubles anormaux du voisinage, fixent les limites à la liberté pour un copropriétaire de faire des travaux dans ses lots (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 2, 23 mars 2016, n° RG 14/02251).

En l’espèce, Monsieur [Z] soutient que les travaux effectués par la S.C.I. LEA au 6ème étage ont occasionné des éboulements de gravats dans la chaudière et la cheminée de son appartement, ainsi qu’une fissure et un affaissement du plafond du salon, puis un affaissement de plancher survenu en septembre 2017 (rapport d’expertise, p. 25 et 26).

Le caractère anormal du trouble découle de la gravité de ce préjudice, qui dépasse les inconvénients normaux de la vie en copropriété, est établi par l’existence d’une fissure et d’un affaissement du plafond du salon de l’appartement de Monsieur [Z], avec éboulements de gravats et une chaudière ne fonctionnant plus, résultant des travaux entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la S.C.I. LEA :

— ayant rendu son appartement dangereux et impropre à toute location, ainsi qu’il en ressort des échanges de courriels entre Monsieur [Z] et sa locataire entre juin et juillet 2017 (avec photos jointes ; pièces n° 1 et 2 produites par Monsieur [Z]),

— et ayant conduit la locataire de Monsieur [Z] à donner congé du logement loué au mois de juillet 2017 (pièce n° 4 produite par Monsieur [Z]), concomitamment à la survenance des désordres.

La responsabilité de plein de droit de la S.C.I. LEA sera donc retenue sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage à l’égard de Monsieur [T] [Z].

3-2-1 Sur le préjudice matériel :

Il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, et notamment du rapport d’expertise judiciaire de Madame [J] [S] en date du 19 avril 2019, que les travaux de remise en état de son appartement ont été réalisés par Monsieur [Z] le 14 avril 2018 alors que les opérations d’expertise étaient en cours et que Monsieur [Z] n’a pas laissé l’expert accéder à son appartement (rapport, p. 25).

S’il est incontestable, au travers des pièces produites, que les travaux entrepris par la S.C.I. LEA ont occasionné des dégradations à l’appartement de Monsieur [Z] (fissure, affaissement du plafond et du plancher), nécessitant des réparations, l’expert judiciaire n’a pas été mis en mesure par Monsieur [Z] de se prononcer sur la nécessité des travaux réalisés « en dehors des opérations d’expertise » (rapport, p. 26 et 27), en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, sur leur caractère satisfactoire et sur le lien de causalité entre les travaux réalisés et les désordres subis (séjour : lessivage, grattage, impression, rebouchage fissure au murex, enduit de finition, ponçage deux couches de peintures blanc satiné acrylique).

L’unique facture, en date du 20 avril 2018, produite par Monsieur [Z], pour un montant de 2.300 € (prix unitaire) est insuffisamment détaillée quant à l’ampleur des travaux réalisés et quant aux surfaces qui ont été repeintes.

Dans ces conditions, le juge étant tenu d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726), le préjudice matériel subi par Monsieur [T] [Z], incontestable dans son principe, sera justement évalué à hauteur de la somme de 1.500,00 €.

3.2.2 – Sur le préjudice de perte de loyers :

S’agissant d’un appartement qui était loué au moment des désordres, en juin/juillet 2017, le préjudice indemnisable subi par Monsieur [T] [Z] ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle consécutive au départ de ses locataires en raison des désordres ayant affecté le bien loué (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101), les éléments de la procédure et les pièces produites permettant d’établir que le départ de la locataire de Monsieur [Z] est bien consécutif à la survenance de désordres de structure ayant affecté le bien loué, l’ayant rendu impropre à leur usage d’habitation au moment de son départ.

En l’espèce, aux termes des courriels produits par Monsieur [Z], au sujet des travaux en provenance de l’appartement du 6ème étage, la locataire de ce dernier indique avoir « eu la désagréable surprise de découvrir des gravats au niveau de la cheminée et dans le conduit de la chaudière » et lui demande de « faire le nécessaire pour que je puisse retrouver l’usage de l’eau chaude » (pièce n° 1, Monsieur [Z]), les dégâts se poursuivant et lui rendant « la vie impossible ».

Elle exige par ailleurs que « les travaux de réfection des conduits de cheminée aient lieu au plus vite pour que je puisse retrouver l’usage de mon appartement » et souligne la nécessité du remplacement des « conduits d’évacuation » n’assurant pas une « hermétisation intégrale d’avec l’appartement du dessus » pour « des raisons d’insalubrité et surtout de sécurité » (pièce n° 2, Monsieur [Z]).

Peu après ces deux signalements, la locataire de Monsieur [Z] a résilié, le 20 juillet 2017, son contrat de location de l’appartement qu’elle occupait depuis le 24 avril 2015 (pièce n° 3, Monsieur [Z]).

Le caractère rapproché des signalements des multiples désordres en provenance des travaux du lot de la S.C.I. LEA et du congé de Madame [G] permet d’établir un lien de causalité entre son départ et les travaux litigieux.

Entre le départ de Madame [G], le 20 août 2017, la fin des travaux de réfection de l’appartement du cinquième étage le 21 avril 2018, puis la relocation de son appartement, le 30 avril 2018 (pièce n° 5 produite par Monsieur [Z]), il s’est écoulé un délai de huit mois.

Partant, la perte sèche de loyers subi par Monsieur [Z] s’élève, sur la base d’une valeur locative justifiée et acceptable de 1.250,00 € (hors charges), à la somme globale de 10.000,00 €.

Monsieur [T] [Z], qui ne permet pas au tribunal d’évaluer le quantum de son éventuelle perte au titre des charges, en l’absence de production de relevés détaillées de charges récupérables mettant clairement en évidence le montant des charges de l’immeuble à répartir avec les clés de répartition applicables (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 30 juin 2010, n° RG 09/02592), sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des charges locatives.

3.2.3 – Sur le préjudice moral :

Monsieur [Z] revendique un préjudice moral causé par l’ensemble des désagréments liés aux désordres subis.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7A

Cependant, il ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct de celui indemnisé au titre de son préjudice matériel et de sa perte locative.

Dès lors, il sera intégralement débouté de sa demande à ce titre.

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, la S.C.I. LEA devra être condamnée à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 10.000,00 € au titre de la parte de loyers et la somme de 1.500,00 € au titre des frais de travaux.

IV – Sur la demande d’indemnisation pour perte de loyers formée par la S.C.I. LEA :

La S.C.I. LEA soutient avoir subi une perte locative du fait de la procédure d’expertise diligentée par le syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir que :

— elle ne pouvait plus mettre son bien en location pendant la procédure d’expertise, cette impossibilité perdurant jusqu’à ce jour, soit sur une période de quatre années,

— la valeur locative de son appartement meublé est de 1.200 € par mois, soit un préjudice de 57.600 euros de loyers perdus sur quatre ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] répond que :

— la S.C.I. LEA est entièrement responsable des désordres constatés au cours des opérations d’expertise,

— le gérant de la S.C.I. LEA avait indiqué lors de la première réunion d’expertise qu’il faisait les travaux pour occuper ce logement lui-même,

— l’expertise judiciaire conclut à l’impossibilité pour la S.C.I. LEA de solliciter une telle indemnisation au regard de sa responsabilité,

— les opérations d’expertise sont terminées depuis le 19 avril 2019, date à laquelle la S.C.I. LEA pouvait réellement mettre son appartement en location.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

La responsabilité civile extracontractuelle nécessite que soit rapportée la preuve de l’existence cumulative d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la S.C.I. LEA prétend avoir subi une perte « de jouissance locative » du fait de la procédure d’expertise et elle réclame un préjudice de 57.600 euros au titre de loyer non perçus.

Or, d’une part, la S.C.I. LEA, qui succombe à l’instance, ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par syndicat des copropriétaires, alors que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, lesquelles ne sont pas caractérisées en l’espèce (ex. : Civ. 2ème 11 janvier 2018, n°16-26.168).

D’autre part, il ressort de l’expertise judiciaire du 19 avril 2019 que le préjudice revendiqué par la S.C.I. LEA n’est pas justifié, celle-ci ne rapportant pas la preuve de son existence, alors qu’aucun justificatif de l’estimation effectuée n’a été produit ni dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire ni dans le cadre de la présente instance au fond.

L’expert judiciaire souligne également à ce titre que « l’appartement de la SCI LEA est en travaux depuis le mois de juin 2017. L’entreprise qui a exécuté les travaux qui ont provoqué les désordres dans les appartements des 5ème et 4ème étages a abandonné les travaux, qui ne sont pas terminés » (p. 23 du rapport d’expertise), de sorte qu’il « ne peut y avoir de préjudice de perte de loyer » en lien avec la procédure d’expertise diligentée à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14].

Au regard de ces éléments, la S.C.I. LEA devra être intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] à lui payer la somme de 57.600,00 € au titre des loyers non perçus.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

La S.C.I. LEA, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, dont le montant n’est pas justifié par la production d’une ordonnance de taxe, ainsi qu’au paiement, au titre des frais irrépétibles :

— de la somme de 2.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14],

— de la somme de 2.000,00 € à Monsieur [T] [Z],

— et de la somme de 2.000,00 € à Monsieur [U] [D].

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Philippe RAVAYROL.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la S.C.I. LEA à procéder à la destruction et à la reconstruction des conduits de cheminée, afin qu’ils retrouvent leur état d’origine, sous le contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et dans les règles de l’art, en fournissant au syndic de l’immeuble un certification de conformité établi par un professionnel qualifié mentionnant notamment que les conduits remontés sont bien étanches aux fumées, sous astreinte de 200,00 € passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

Déclare la S.C.I. LEA responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] sur le fondement des dispositions de l’article 1103 du code civil,

Déclare la S.C.I. LEA responsable des dommages subis par Monsieur [T] [Z] et Monsieur [U] [D] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Condamne la S.C.I. LEA à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] la somme de 2.540,00 € au titre des frais acquittés dans le cadre des opérations d’expertise,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.C.I. LEA à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour le « préjudice subi »,

Condamne la S.C.I. LEA à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 1.290,00 € TTC au titre du remboursement de la facture du 30 octobre 2017 relative à la réparation de sa chaudière, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne la S.C.I. LEA à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 1.500,00 € au titre des travaux de réfection de son bien et la somme de 10.000,00 € au titre de sa perte de loyers,

Déboute Monsieur [T] [Z] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des « frais de travaux » ainsi que de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre des charges locatives,

Déboute Monsieur [T] [Z] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.C.I. LEA à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Déboute la S.C.I. LEA de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] à lui payer la somme de 57.600,00 € au titre des loyers non perçus,

Condamne la S.C.I. LEA aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Accorde à Maître Philippe RAVAYROL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. LEA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. LEA à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. LEA à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 07 Novembre 2024

La Greffière, Le Président,