TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Pascale BARTON-SMITH

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05245 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZI

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 27 septembre 2018 l’office public de l’Habitat 13 HABITAT a consenti à Madame [W] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 348,38 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [H] le 28 juin 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 507,26 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 25 octobre 2021 ;

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, dénoncé le 12 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT a fait assigner en référé Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir en substance:

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1243,78 euros due au titre des loyers et charges impayées, outre les intérêts de retard,le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Madame [W] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés ;rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier), ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L 441-8 et L 441-9 du CCH, au paiement des frais de dossiers SLS, et sur le fondement de l’article L 442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 1er février 2024..

A l’audience, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1 516,73 euros au 05 janvier 2024, hors frais de procédure ;

Madame [W] [H], bien que régulièrement citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [W] [H] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2023 a été dénoncée le 12 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023 ;

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme:

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 25 octobre 2021 soit plus de deux mois avant l’assignation du 11 juillet 2023.

Par conséquent l’office public de l’Habitat 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 2018 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [W] [H] le 28 juin 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 507,26 euros en principal;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2022 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [H] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [W] [H] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 583,73 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

L’office public de l’Habitat 13 HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 16 novembre 2021 adressé à la locataire concernant l’enquête ressources 2022 relative à l’occupation du parc social locatif, et informant la locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard, et un décompte actualisé à la somme de 1516,73 euros au 05 janvier 2024; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Madame [W] [H] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 05 janvier 2024, à la somme de 1516,73 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1516,73 euros au 05 janvier 2024, Madame [W] [H] sera condamnée à payer à l’office public de l’Habitat 13 HABITAT la somme de 1516,73 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [W] [H] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [W] [H] ni l’office public de l’Habitat 13 HABITAT n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier;

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [H] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DÉCLARONS l’office public de l’Habitat 13 HABITAT recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 août 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS en tant que de besoin l’expulsion de Madame [W] [H] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’Habitat 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 583,73 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à l’office public de l’Habitat 13 HABITAT la somme de 1516,73 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

DEBOUTONS l’office public de l’Habitat 13 HABITAT de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE