TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/04952 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTD

N° MINUTE : 16/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [W] [T], [Adresse 2]

représentée par M^e Benoît ROBINET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0236

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Camille DROUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque L0154, aide juridictionnelle n°751010012022028104 du 27/10/2022

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 février 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 mai 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 15 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/04952 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 18 mai 2019, un bail d’habitation a été consenti à Madame [Y] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 748 euros.

Madame [W] [T] a acquis le bien immobilier donné à bail le 1er mars 2021.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1250,76 euros au titre de l’arriéré de charges (charges 2021 et provisions sur charges pour l’année 2022), visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, la bailleresse a ensuite fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 781,76 euros au titre de l’arriéré de charges pour l’année 2021, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Un commandement de justifier de l’obligation d’assurance lui a également été signifié le même jour.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [C] le 20 janvier 2023.

Par assignation du 23 mai 2023, Madame [W] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [C] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-951,84 euros à titre de provision sur les charges dues pour l’année 2021 et les charges dues pour l’année 2022,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 février 2024, Madame [W] [T] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette de charges, actualisée au 31 décembre 2022, s’élève désormais à 781,76 euros pour l’année 2021 et 840,48 euros pour l’année 2022 soit 1622,24 euros.

Elle estime que des charges locatives sont dues bien qu’aucune provision sur charges ne soit prévue au contrat.

Madame [Y] [C] soulève l’irrecevabilité des demandes et demande la nullité des deux commandements de payer, le rejet des demandes ainsi que subsidiairement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, et la condamnation de Madame [W] [T] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le juge des référés ne peut statuer en l’absence d’urgence et d’une contestation sérieuse. Elle ajoute que les commandements de payer portent sur des sommes qui ne sont pas dues au regard de son contrat de bail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [W] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.(…)

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande."

En l’espèce, les parties produisent l’une et l’autre une copie très peu lisible du contrat de bail dont la lecture fait ressortir la mention d’un loyer de 748 euros par mois sans que cette mention ne précise que les charges sont incluses dans ce montant.

Le fait de ne pas prévoir au bail de provision sur charges ne dispense pas en soi le locataire du paiement des charges locatives relatives au logement et l’absence de prévision d’une provision sur charges dans le contrat est insuffisante à rapporter l’accord du bailleur pour dispenser le locataire de ce paiement.

Le fait de pouvoir recouvrer la jouissance de son bien en l’absence de paiement du loyer et des charges caractérise l’urgence exigée par l’article 834 du code de procédure civile.

En outre, la demande de nullité des commandement de payer délivrés pour obtenir le paiement des charges doit être rejetée compte tenu du bien fondé de la demande en paiement des charges locatives, ce bien que le premier commandement de payer appelait pour partie des provisions sur charges qui n’étaient pas dues, sa validité étant donc limitée au montant des charges de l’année 2021.

Dès lors, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 781,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas de dette relative au loyer de sorte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pieces relatives à sa situation financière que les revenus du foyer de Madame [Y] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [Y] [C] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Dans cette hypothèse, la demande d’astreinte est rejetée. Par ailleurs, il est relevé que la demanderesse ne sollicite pas en cas de résiliation du bail le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle. En conséquence, aucune indemnité d’occupation ne sera prévue.

2. Sur la dette de charges

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [W] [T] justifie qu’à la date du 31 décembre 2022, Madame [Y] [C] lui devait la somme de 1622,24 euros, au titre des charges de l’année 2021 et de celles de l’année 2022.

Madame [Y] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [Y] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Il est rappelé que la demanderesse n’a pas sollicité en cas de résiliation du bail le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle. En conséquence, aucune indemnité d’occupation ne sera prévue dans l’hypothèse de la résiliation du bail par suite du non respect des délais de paiement.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, excluant le coût du commandement de justifier de l’assurance et du premier commandement de payer non requis pour la présente instance. Sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Par ailleurs, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir du juge des référés,

REJETTE la demande de nullité des commandements de payer,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet au 18 mai 2019 entre Madame [W] [T], d’une part, et Madame [Y] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 20 mars 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Madame [W] [T] la somme de 1622,24 euros (mille six cent vingt-deux euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur les charges dues pour l’année 2021 et l’année 2022,

AUTORISE Madame [Y] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 45 euros (quarante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [Y] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré de charges, resterait impayée,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mars 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte et les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2023 et celui de l’assignation du 23 mai 2023, mais non le coût du commandement de payer du 3 août 2022 ni celui de justifier d’une assurance du 19 janvier 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge