TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45VR

N° : 1-CH

Assignation du :

27 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ VIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS – #C1060

DEFENDERESSE

S.A.R.L TALABARDON ET GAUTIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C2108

DÉBATS

A l’audience du 13 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, juge, assistée de Célia HADBOUN, greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 12 janvier 2012, la SA ALLIANZ VIE a donné à bail commercial à la SARL TALABARDON ET GAUTIER des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5], pour y exercer l’activité de « galerie d’art, expositions vente », moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 42 000 euros payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 22 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 78 022,82 euros arrêtée au 4 décembre 2023, outre le coût du commandement de payer, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société ALLIANZ VIE a, par exploit délivré le 27 mai 2024, fait citer la TALABARDON ET GAUTIER en qualité de société preneuse, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« -constater l’acquisition au profit de la bailleresse de la clause résolutoire contenue dans le bail du 12 janvier 2012 cela à la date du 23 janvier 2024 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société TALABARDON ET GAUTIER et de toute personne de son chef des locaux qu’elle occupe au [Adresse 2], tels que désignés dans le bail du 12 janvier 2012, et ce, au besoin, avec l’aide de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel la défenderesse à restituer à la bailleresse les lieux dont il s’agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 1 000 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir en vertu de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la demanderesse à séquestrer le mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 23 janvier 2024 comme il est dit à l’article 1.6 du bail, soit à cinq fois le montant du loyer hors charges ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— dire et juger qu’en application des stipulations de l’article 1.3 du contrat de bail, le montant dû au titre du dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— condamner à titre provisionnel la défenderesse à payer à la demanderesse les sommes suivantes :

• l’arriéré locatif s’élevant au 09 février 2024 à la somme de 85 775,79 euros, sauf à parfaire jusqu’à la décision à intervenir ;

• le montant de l’indemnité d’occupation fixée à cinq fois le montant du dernier loyer appelé outre le montant des charges dues, en application des stipulations du bail, à compter du 23 janvier 2024, au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la restitution des locaux, libres de toute occupation et de tout mobilier ;

• le montant prévu au titre de la clause pénale, soit la somme de 8 577,58 euros au 09 février 2024 ;

• une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023, de la présente assignation et de ses suites ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil ».

A l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a été plaidée. La demanderesse maintient les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance, actualise le montant des provisions sollicitées au titre de l’arriéré locatif à la somme de 58 804,77 euros et indique s’opposer aux délais demandés par la défenderesse.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, la société TALABARDON ET GAUTIER formule les demandes suivantes :

— « REJETER l’intégralité des demandes d’ALLIANZ VIE,

JUGER que le commandement de payer a été signifié de mauvaise foi,

— en conséquence,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 22 décembre 2023,

— à titre subsidiaire, accorder à la société TALABARDON ET GAUTIER des délais de paiement de 24 mois afin de pouvoir s’acquitter du solde de son arriéré locatif, et ce à compter de la signification de la décision à venir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés,

en tout état de cause ;

— condamner la société ALLIANZ VIE à payer au preneur la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant au titre d’un bail commercial la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 2274 du code civil rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

La société TALABARDON ET GAUTIER reproche au bailleur d’avoir fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, quelques mois après la déclaration de fin de pandémie par le directeur général de l’Organisation mondiale de la santé, le 5 mai 2023, date à laquelle les dernières frontières mondiales restées fermées ont été ouvertes. Elle ajoute n’avoir bénéficié d’aucune franchise de loyers pendant la pandémie, durant laquelle, outre la fermeture de la galerie, aucun salon spécialisé n’a pu se tenir.

En réponse, la société ALLIANZ VIE conteste toute mauvaise foi de sa part, soutenant que le commandement de payer n’est pas nul.

L’article 2.4 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer a été délivré le 22 décembre 2023, pour un montant de 78 022,82 euros au principal au titre de l’arriéré locatif dû au titre du 3e trimestre 2024 inclus. Il vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il comporte un décompte précis des sommes dues, qui est parfaitement clair et permet au preneur de déterminer les causes appelées, et il n’est pas établi qu’il aurait été délivré de mauvaise foi, étant précisé qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un commandement de payer, pouvoir qui relève du seul juge du fond.

Le décompte locatif actualisé permet de constater que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le mois suivant sa délivrance, ce que la société preneuse ne conteste pas.

Par conséquent, c’est à bon droit que la bailleresse sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la défenderesse demeure redevable de la somme de 58 804,77 euros, 3e trimestre 2024 inclus, après déduction des deux règlements effectués par la société preneuse les 10 et 11 septembre 2024 pour un montant de 35 000 euros chacun.

La société preneuse sera dès lors condamnée au paiement provisionnel de cette somme.

Quant à la demande tendant à la condamnation provisionnelle d’une indemnité de 10%, réclamée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

La société TALABARDON ET GAUTIER sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, en invoquant des difficultés liées à la crise sanitaire ayant entrainé temporairement une baisse importante de son chiffre d’affaires et invoquant sa bonne foi.

La SA ALLIANZ VIE s’oppose à l’octroi de délais.

Compte tenu toutefois des efforts de paiement et des éléments permettant d’établir que le preneur serait en mesure d’apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en réglant les échéances courantes, la demande de délais sera accueillie.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, à laquelle elle succombe partiellement, elle supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable en revanche de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au vu notamment de l’absence de toute démarche de résolution amiable du différend avant l’initiation de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la SARL TALABARDON ET GAUTIER à verser à la société ALLIANZ VIE la somme de 58 804,77 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 24 mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10e jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL TALABARDON ET GAUTIER portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS TALABARDON ET GAUTIER et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la SAS TALABARDON ET GAUTIER à payer à la SA ALLIANZ VIE une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer trimestriel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités contractuelles ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons SAS TALABARDON ET GAUTIER aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 08 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE