TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/03636 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6JK

N° de MINUTE : 25/00331

Madame [D], [U], [J] [A] épouse [O]

née le 19 Février 1951 à [Localité 8] (62 )

[Adresse 1]

Monsieur [P], [K] [O]

né le 28 Juillet 1956 à [Localité 5] (62)

[Adresse 1]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178

Ayant pour Avocat plaidant : Maître [Z], avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEMANDEURS

C/

Monsieur [R], [F] [I]

né le 10 novembre 1982 à [Localité 9] (95)

[Adresse 4]

représenté par Maître Eliaou-Marc CHICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0931

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de : Madame [W] [N], Greffière stagiaire

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique, reçu par Maître [V] [E], notaire, en date du 14 juin 2023, Monsieur [P] [O] et Madame [D] [T] épouse [O] ont signé avec Monsieur [R] [I], un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant la somme de 177 000 € et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2023.

Le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2024, Monsieur [P] [O] et Madame [D] [T] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 17.700€ au titre de la clause pénale.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

« – DECLARER Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] recevables et bien fondés en leur action ;

— CONSTATER que les moyens soulevés par la partie défenderesse ne sont pas recevables, à défaut de fondement, doublé d’une motivation inopérante ;

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] à régler à Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] la somme de 17.700€ en principal outre intérêts au taux légal sur cette somme depuis la mise en demeure du 30 octobre 2023 au titre de la clause pénale ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] à régler à Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] la somme de 2.400€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de l’instance. ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 septembre 2024, Monsieur [I] demande au tribunal de :

« A titre principale

— Déclarer Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] irrecevables et mal fondés en leur action,

— Débouter Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] de l’intégralité de leur demande de condamnation de Monsieur [R] [I] au paiement à leur profit de la somme de 17.700 € au titre de la clause pénale du compromis de vente du 14 juin 2023,

A titre subsidiaire

— Déclarer manifestement excessive la clause pénale du compromis de vente du 14 juin 2023, Dire et juger que Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] ne justifient d’aucun préjudice,

— Réduire le montant de cette clause pénale pour la fixer à un montant moindre ou symbolique,

En toute hypothèse

— Débouter Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] de leur demande de condamnation de Monsieur [R] [I] à leur payer la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Débouter Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] de leur demande de condamnation de Monsieur [R] [I] aux entiers dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [P] [O] et Madame [D] [A] épouse [O] aux entiers dépens.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater», « dire», « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, si Monsieur [I] sollicite que les époux [O] soient déclarés irrecevables en leur action à son encontre, il ne fournit aucun moyen ni de fait ni de droit à l’appui de cette prétention et n’en tire aucune conséquence juridique, de sorte que le tribunal n’a pas à y répondre.

Sur les demandes principales des époux [O]

sur la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ce texte, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie si l’acquéreur effectue une demande de prêt qui n’est pas conforme à ce qui était prévu contractuellement ou s’il n’accomplit pas l’ensemble des démarches prévues (3e Civ. 11 juillet 2024 pourvoi n°22-21.869).

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En revanche, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 14 juin 2023 prévoit, page 27 et 28, une condition suspensive d’octroi d’un prêt aux conditions suivantes :

« L’acquéreur déclare qu’il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

établissement(s) financier(s) sollicité(s) : tous organismes

Montant du prêt : DEUX CENT ONZE MILLE QUATRE CENTS EUROS (211.400,00 €)

Taux d’intérêt maximum : 4,30 % hors assurances

Durée maximale du prêt : 25 ans

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 10 septembre 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 20 septembre 2023, les offre à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensives sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi du prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.»

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt ni refus de prêt n’a été transmise au vendeur ou au notaire dans les délais prévus par le compromis de vente.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non de l’acquéreur.

Il appartient à Monsieur [I] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Pour justifier de ses diligences, Monsieur [I] produit un refus de prêt en date du 25 octobre 2023 par la BNP PARIBAS relativement à la demande de prêt immobilier à hauteur de 177.000 concernant un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Toutefois ce refus, d’une part, est adressé à la SCI JENYO, qui n’est pas partie à la promesse synallagmatique de vente conclue le 14 juin 2023, d’autre part, ne mentionne ni le taux d’emprunt, ni sa durée.

Or, la durée et le taux d’emprunt constituent des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans le compromis susvisé.

En outre, il convient de relever que Monsieur [I] ne verse aux débats aucune copie de sa demande de prêt ayant donné lieu ensuite au refus susmentionné, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité.

Dans ces conditions, Monsieur [I] ne démontre pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

sur la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 14 juin 2023 entre les parties prévoit en page 29 une clause pénale ainsi rédigée :

« Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de DIX SEPT MILLE SEPT CENTS EUROS (17.700,00 €). »

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

Il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute de l’acquéreur, de sorte que cette clause pénale peut trouver à s’appliquer, dès lors, qu’une mise en demeure a été préalablement adressée aux acquéreurs d’avoir à régulariser l’acte authentique.

Or, par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 6 décembre 2023, reçu le 11 décembre 2023, les époux [O] ont mis en demeure Monsieur [I] d’avoir à « procéder à la réitération de l’acte authentique, faute de quoi ces derniers sont en droit de vous réclamer le montant prévu au sein de la clause pénale soit 17.700 €. ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [I] n’a donné aucune suite à cette mise en demeure et qu’aucune réitération n’est intervenue.

Dès lors, les conditions légales et contractuelles de mise en oeuvre de la clause pénale sont réunies et les époux [O] sont fondés à en solliciter le paiement eu égard aux manquements de l’acquéreur à ses obligations.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’immobilisation du bien indisponible à la vente entre le 14 juin 2023 et l’expiration d’un délai d’un mois après la mise en demeure du 11 décembre 2023, le montant de la clause pénale de 17.700 € n’apparaît pas manifestement excessif et il n’y a pas lieu de la réduire.

En conséquence, Monsieur [R] [I] sera condamné à payer aux époux [O] la somme de 17.700 € au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente signé le 14 juin 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [R] [I] sera condamné aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [I] à payer aux époux [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [D] [T] épouse [O] la somme de 17.700 € (dix sept mille sept cent euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [D] [T] épouse [O] la somme de 2.000 € (deux mille euros)

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT