TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43IP

N° MINUTE : 8/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS [Adresse 3], représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43IP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 1989, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2 936.68 francs outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 659,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [I] le 21 février 2024.

Par assignation du 26 avril 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6645,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2024,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 octobre 2024, la RIVP indique, à titre informatif, que le montant de la dette s’élève désormais à la somme de 11 262,59 euros. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ne forme aucune demande de délais suspensif des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Mme [O] [I] qui n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dont tous les prélèvements sont rejetés depuis le mois de janvier 2024. La RIVP précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 février 2024 lui laissant un délai de deux mois pour s’en acquitter, plus favorable que celui imposé par les textes.

D’après l’historique des versements, la somme de 4 659,10 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Mme [O] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 avril 2024, Mme [O] [I] lui devait la somme de 6645,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités provisionnelles échues à la date du 22 avril 2024 échéance du mois de mars 2024 incluse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 659.10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

En outre, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 23 avril 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 1989 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [O] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 22 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [O] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [I] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 6645,22 euros (six mille six cent quarante-cinq euros et vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 659.10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 23 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024 et celui de l’assignation du 26 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge