TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [S] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QMX

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QMX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 1997, la société [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier 2, 2ème étage, porte 51, un parking n°[Numéro identifiant 3]et une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 526,78 francs.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 908,21 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite des frais de procédure).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [O] le 17 avril 2023.

Par assignation du 18 avril 2024, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 25%, 4 877, 51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce copris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 septembre 2024, la société [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er août 2024, terme de juillet 2024 inclus, s’élève désormais à 3 629, 29 euros. La société [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent, M. [S] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société [Localité 5] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Localité 5] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, si un paiement partiel de 1 300 euros a été effectué le 24 mai 2023, la somme de 1 908,21 euros n’a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, M. [S] [O] lui devait la somme de 3 475,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 1 908,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 464,70 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 1997 entre la société [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [S] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier 2, 2ème étage, porte 51, un parking n°[Numéro identifiant 3]et une cave) est résilié depuis le 14 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (escalier 2, 2ème étage, porte 51, un parking n°[Numéro identifiant 3]et une cave) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 464,70 euros (quatre cent soixante-quatre euros et soixante-dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la société [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3 475,11 euros (trois mille quatre cent soixante-quinze euros et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 1 908,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la société [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 avril 2023 et celui de l’assignation du 18 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge