TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e BERTUZZI Stéphane

Le 09 janvier 2026

à M^e DURIVAL [Localité 7]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02544 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MBF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T],[S], [W] [H] épouse [N]

née le 05 Octobre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane BERTUZZI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [A], [B], [X] [M] épouse [Y]

née le 21 Janvier 1972, demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [J]

né le 23 Juin 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2015, [G] [C] veuve [H], aux droits de laquelle vient Mme [T] [H] épouse [N], a donné à bail à Mme [A] [M] épouse [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 678 euros, outre 62 euros de provision sur charges.

Par acte du 5 septembre 2015, M. [I] [J] s’est porté caution solidaire au titre de sommes dues en vertu du contrat de bail.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3.661,60 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date des 25 et 28 avril 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire ainsi que la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et la condamnation au paiement des sommes dues au titre du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la locataire pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

La déclarer recevable en ses demandes, Débouter la défenderesse de ses demandes,A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de con chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, Ordonner une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4.354,60 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2025, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef,Ordonner une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 5.703,63 euros, comptes arrêtés au 1er octobre 2025,En tout état de cause, condamner solidairement la locataire et la caution à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros, Les condamner solidairement à payer la somme de 1.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le droit de recouvrement de l’huissier en cas d’exécution forcée,Rappeler l’exécution provisoire de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.La locataire, représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, débouter la bailleresse de ses demandes, A titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement de sa dette locative, Déclarer non écrite la clause pénale, En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la demanderesse aux dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, M. [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la bailleresse produit un contrat de bail d’une page recto-verso contenant la signature des parties en dernière page.

Elle verse également une troisième page commençant au paragraphe 9 et comportant un paragraphe 12 intitulé « clause résolutoire » prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues en vertu du bail et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Pour autant, comme le souligne la locataire, cette troisième page, agrafée aux deux premières, ne comporte ni les paraphes ni la signature des parties, outre le fait, comme relevé ci-avant, qu’elle ne semble pas complète puisqu’elle commence au paragraphe 8.

Il en résulte que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion, d’astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse de sorte que les demandes échappent aux pouvoirs du juge des référés.

Il en est de même de la demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés de la locataire à son obligation en paiement des sommes dues en vertu du bail dès lors qu’une telle demande nécessite de rechercher l’existence et l’étendue des manquements contractuels allégués et relève donc du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationAux termes de l’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ayant créé ce texte, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de cette loi, le 24 août 2021.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er juillet 2015 pour une durée de trois ans stipule que « le loyer sera automatiquement révisé le 1er juillet à l’indice chaque année pour tenir compte de la moyenne des 4 indices trimestriels de référence des loyers publiés par l’INSEE : moyenne sur les 12 derniers mois, des évolutions des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».

Il n’est pas contesté que le bail a été reconduit tacitement depuis le 1er juillet 2018 de sorte que les dispositions de l’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui sont applicables depuis le 24 août 2022.

Si le bail prévoit qu’en annexe du contrat, « les parties reconnaissent avoir remis ou reçu […] le diagnostic technique », cette case n’est pas cochée, de même que toutes les autres cases relatives à d’autres documents.

Surtout, la bailleresse, qui soutient que cette mention dans le contrat prouve que le diagnostic a été remis à la locataire, ne le verse pourtant pas aux débats de sorte qu’il est impossible de vérifier si le logement est de classe F ou G et, partant, si le loyer pouvait être révisé annuellement.

Il sera relevé que c’est à la bailleresse, qui invoque des sommes dues au titre d’un loyer révisé annuellement, de rapporter la preuve que ces sommes sont bien dues et donc que le logement n’est pas de classe F ou G, étant souligné que les factures relatives au changement des fenêtres ne sauraient suffire à rapporter une telle preuve.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la créance alléguée par la bailleresse, qui comprend la comptabilisation d’un loyer mensuel révisé annuellement, fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte que la demande en paiement échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la demanderesse, qui sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [T] [H] épouse [N] recevable en ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [T] [H] épouse [N] ;

Déboute Mme [T] [H] épouse [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Laisse les dépens à la charge de Mme [T] [H] épouse [N] ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente