TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e Frédérique ROUSSEL-STHAL

Copie exécutoire délivrée

à : SELARL KACEM ET CHAPULUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03154 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4U

N° MINUTE : 7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

Association ESPEREM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03154 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2020, l’association ESPEREM a consenti à Monsieur [J] [I] une convention d’occupation à titre onéreux du logement situé [Adresse 2] pour une contribution mensuelle de 535,02 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, l’association ESPEREM a assigné Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé à titre principal de la résiliation de la convention d’occupation au 30 octobre 2022, subsidiairement, le constat le constat que la clause résolutoire insérée à la convention est acquise,

— l’expulsion de Monsieur [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec au besoin concours de la force publique et d’un serrurier, et avec séquestration des meubles,

— sa condamnation à lui payer la somme de 4314,89 euros d’impayés de redevances et indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus,

— sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation si la convention s’était poursuivie, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à son départ effectif,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, l’association ESPEREM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré de redevance et d’indemnité d’occupation à la somme de 5911,06 euros, échéance d’août 2024 incluse.

Monsieur [J] [I] a été représenté à l’audience utile et a sollicité oralement qu’il ne soit alloué aucune somme au titre des frais irrépétibles. Il a expliqué que la dette locative résulte que le titre de séjour en cours ne l’autorise pas à travailler, si bien qu’il ne perçoit aucun revenu. Il a ajouté avoir effectué quelques règlements partiels.

Comme il l’a sollicité à l’audience, Monsieur [J] [I] a été autorisé à communiquer la copie de son titre de séjour par note en délibéré, au plus tard le 25 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 20 septembre 2024, Monsieur [J] [I] a produit une copie de sa demande de titre de séjour.

Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [J] [I] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative. Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu’il est conventionné, l’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant lui-même les articles qui ne s’appliquent pas, notamment l’article 10 sur la durée de location ce qui permet d’insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). Les dispositions de l’article 15 relatives au congé du bailleur ou du preneur ne s’appliquent pas non plus. En revanche l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (sur le mécanisme d’acquisition des clauses résolutoires s’applique).

En l’espèce, s’agissant toutefois d’une demande principale de résiliation fondée sur le dépassement de la durée maximale de la convention de sous-location, et non d’une demande d’acquisition de clause résolutoire, l’article 24 est sans incidence.

Sur la résiliation du titre d’occupation pour dépassement de la durée de séjour

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative peut intervenir en cas de dépassement de la durée maximale prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire au-delà, s’agissant d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. Le contrat prévoit en outre qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de trois mois, avec information par lettre recommandée avec avis de réception (article 7, 4°).

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2020 contient une durée maximale de 24 mois, renouvelable à la demande du résident (article 4). Or, l’association ESPEREM ne produit pas aux débats de congé par courrier recommandé avec AR.

En conséquence, la demande de résiliation du titre d’occupation pour dépassement de la durée de séjour sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il a été vu plus haut que le mécanisme d’acquisition des clauses résolutoires, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est applicable en matière d’intermédiation locative.

Or, à peine d’irrecevabilité de l’action sur ce fondement, les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose qu’une copie de l’assignation soit notifiée à la préfecture de [Localité 4] six semaines au moins avant l’audience. L’article 24 II de la loi impose également que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) soit saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il n’est pas justifié que l’association ESPEREM ait saisi la préfecture de [Localité 4] et la CCAPEX.

Son action sur ce fondement est donc irrecevable.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil.

En l’espèce, l’association ESPEREM produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [I] reste lui devoir 5911,06 euros au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Pour la somme au principal, Monsieur [J] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5911,06 euros au titre de l’arriéré des readvances et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de l’association ESPEREM en résiliation du contrat ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat ne sont pas réunies ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à l’association ESPEREM la somme de 5911,06 euros (décompte arrêté au 31 août 2024, incluant la mensualité du mois d’août 2024) ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à verser à l’association ESPEREM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,