TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [C] [S] [I]

M. LE PRÉFET DE [Localité 5]

M. LE PROC. DE LA RÉP.DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05764 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3C

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis

[Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [C] [S] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05764 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 1998 à effet au 15 septembre 1998, l’OPAC de [Localité 5], devenu [Localité 5] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [C] [S] [I] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] (escalier 51, 3ème étage, porte C) à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2 118,06 francs, outre une provision pour charges.

Suite à un échange avec Monsieur et Madame [X] par avenant en date du 8 février 2023, Madame [C] [S] [I] est devenue locataire du logement situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 1 522,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 10 août 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a saisi en le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 29 septembre 2023, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire,

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] [I] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [C] [S] [I] à payer la somme de 3 292,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Madame [C] [S] [I] à payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 29 août 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 571,80 euros (hors frais de contentieux), selon décompte du 21 août 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Assigné à étude, Madame [C] [S] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 août 2023 pour la somme en principal de 1 5 22,35 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 octobre 2023, et que le bail est ainsi résilié à compter du 19 octobre 2023.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 18 octobre 2023 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a repris pas avant l’audience, et que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que la locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante et que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, Madame [C] [S] [I] se trouve sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2023, et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [S] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte actualisé faisant apparaître que Madame [C] [S] [I] reste lui devoir la somme de 5 571, 08 euros à la date du 21 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Madame [C] [S] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 5 571, 08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 522,35 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision du fait de l’actualisation de la dette à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [C] [S] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance de novembre 2023 inclus jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [S] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [C] [S] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], escalier 51, 8ème étage, porte n°1215, sont réunies à la date du 18 octobre 2023 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [S] [I], occupante sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Madame [C] [S] [I] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de de 5 571, 80 euros (décompte arrêté au 21 août 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 522,35 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision du fait de l’actualisation de la dette à l’audience,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [C] [S] [I] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PRÉFET DE [Localité 5] de la présente décision,

ORDONNONS la communication à M. LE PROCUREUR DE LA RÉPUBLIQUE DE [Localité 5] (Parquet civil) de la présente décision,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [C] [S] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT