TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [N]

Madame [C] [H] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/09540 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P2I

N° MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

AXIMO

Société Anonyme d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL ACTIS AVOCATS, prise en la personne de Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque PC 001

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [N]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [H] épouse [N]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 27 septembre et 09 octobre 2016, la SA d’HLM AXIMO a donné en location à Monsieur [N] et Madame [N] née [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre une cave n°A214, [Localité 2] pour un loyer de 1579,45 euros par mois.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, la SA d’HLM AXIMO a donné en location à Monsieur [N] et Madame [N] née [H] un emplacement de stationnement n°Z214 situé à la même adresse pour un loyer de 70,06 euros par mois.

Monsieur [N] et Madame [N] née [H] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM AXIMO leur a fait délivrer un commandement de payer le 10 juillet 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5500 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Elle leur a également fait délivrer à la même date un commandement de justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SA d’HLM AXIMO a fait assigner en référé Monsieur [N] et Madame [N] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater leurs manquements à leur obligation de payer les loyers et de justifier de l’attestation d’assurance et constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et d’emplacement de parking,

▸ ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [N] et Madame [N] née [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

▸ ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

▸ condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à lui payer à titre provisionnel la somme – à parfaire au jour de l’audience – de 7507,17 euros selon décompte en date du 26 octobre 2023 (mois de septembre 2023 inclus et hors frais contentieux) avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 5500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

▸ condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens et notamment la somme de 233,82 euros au titre des frais du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et du commandement de justifier de l’assurance habitation.

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/09540 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3P2I

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 février 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des défendeurs.

A l’audience du 04 septembre 2024, la SA d’HLM AXIMO par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7635,91 euros.

En défense, Monsieur [N] et Madame [N] née [H] bien que régulièrement convoqués n’ont pas comparu ni personne pour eux. Monsieur [N] a adressé un courriel au tribunal pour expliquer sa situation mais il y a lieu de rappeler qu’il n’a comparu à aucune des trois audiences, se contentant d’envoyer des écrits alors que la procédure est orale et qu’il ne peut donc en être tenu compte. Il lui appartenait de se présenter aux audiences auxquelles il était convoqué, ainsi que Madame [N] née [H], ou de s’y faire représenter.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SA d’HLM AXIMO a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 21 juillet 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 15 novembre 2023, six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et dans un délai d’un mois pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le contrat de bail portant sur l’emplacement de parking mentionne l’obligation pour le locataire de contracter une assurance contre l’incendie tant pour son véhicule que pour se garantir contre le recours des tiers.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [N] et Madame [N] née [H], locataires d’un appartement situé [Adresse 3], outre une cave n°A214, [Localité 2] et d’un emplacement de parking situé à la même adresse, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 5500 euros à la date du 29 juin 2023 selon le décompte établi par le bailleur.

Le commandement de payer qui leur a été signifié le 10 juillet 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire du bail d’habitation ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues, parmi celle-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt à s’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le commandement de payer du 10 juillet 2023 vise la somme en principal de 5500 euros au titre des loyers et charges échus au 29 juin 2023. Or, dans les deux mois du commandement, soit avant le 10 septembre 2023, deux paiements par chèques de 2507,17 euros chacun, outre un troisième chèque de 500 euros, sont intervenus courant août 2023 pour un montant total de 5514,34 euros. Ainsi, les causes du commandement de payer ont été apurées dans les 2 mois du commandement de payer puisqu’en application de l’article 1342-10 du code civil, ces versements se sont imputés sur la somme visée au commandement de payer.

Par conséquent, le manquement ne s’étant pas perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer, le bail ne s’est pas trouvé résilié de plein droit de ce chef.

En revanche, le bailleur sollicite également aux termes de son assignation l’acquisition de la clause résolutoire pour non justification de l’attestation d’assurance locative dans un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de justifier de l’attestation délivré le 10 juillet 2023.

Cette attestation d’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été produite dans le délai requis, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis au 11 août 2023 concernant le logement et que le contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement est résilié à compter de la présente décision conformément aux dispositions contractuelles.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [N] et Madame [N] née [H] restaient devoir la somme de 7635,91 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d’août 2024 inclus.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, soit la somme de 7507,17 euros.

Monsieur [N] et Madame [N] née [H] seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence des débiteurs à l’audience ne permet pas de vérifier leur capacité financière et de constater qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

De même, les débiteurs n’ayant comparu à aucune des trois audiences, il y a lieu de constater leur absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, les échéances de juillet et août 2024 n’ont pas été réglées.

Au total, l’opposition du bailleur et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par les locataire qui n’ont pas comparu, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [N] et Madame [N] née [H] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans chaque bail résilié et de condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à son paiement à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à payer à la SA d’HLM AXIMO qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [N] et Madame [N] née [H] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Prononce la résiliation du contrat de location en date du 28 septembre 2016, consenti par la SA d’HLM AXIMO a à Monsieur [N] et Madame [N] née [H] et portant sur un emplacement de stationnement n°Z214 situé [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 août 2023, du bail consenti par la SA d’HLM AXIMO à Monsieur [N] et Madame [N] née [H] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], outre une cave n°A214, [Localité 2] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] et Madame [N] née [H], devenu occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM AXIMO pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] et Madame [N] née [H] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, du logement et de l’emplacement de stationnement, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à payer à la SA d’HLM AXIMO une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si chaque bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne solidairement Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM AXIMO la somme de 7507,17 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne in solidum Monsieur [N] et Madame [N] née [H] à payer à la SA d’HLM AXIMO une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] et Madame [N] née [H] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.