TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

— M^e Loze

— M^e Wagner

— M. [K]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/06379

N° Portalis 352J-W-B7H-CZZEA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Mai 2023

Expert :

[Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0319

DEFENDEURS

Monsieur [I] [J]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Madame [V] [P] épouse [J]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentés par Maître François WAGNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0366

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame FONTANELLA, Vice-présidente

assistée de Madame Henriette DURO, Greffier lors de l’audience et de Madame Manon PLURIEL, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

L’affaire est venue à l’audience du 15 mai 2024 et la décision a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024.

ORDONNANCE

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 février 2007, les époux [E] ont consenti à la société GESTRIM CAMPUS I, aux droits de laquelle vient la S.A. NEXITY STUDEA, le renouvellement d’un bail commercial portant sur un studio, lot numéro 23, dans un immeuble à destination de résidence étudiante sis [Adresse 6] à [Localité 15], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2007, se terminant le 31 mars 2016.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er avril 2016.

Monsieur [I] [J] et son épouse madame [V] [P] ont acquis la pleine propriété du local loué.

Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2020, les époux [J] ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2021 et offre d’indemnité d’éviction à la locataire.

Par acte du 9 mai 2023, la S.A. NEXITY STUDEA a fait assigner monsieur [I] [J] et son épouse madame [V] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de paiement d’une indemnité d’éviction de 59 414,16 €.

Par conclusions d’incident du 28 décembre 2023, la S.A. NEXITY STUDEA a saisi le juge de la mise en état d’une demande de désignation d’un expert afin d’évaluer l’indemnité d’éviction

Dans leurs conclusions en réponse sur incident du 25 janvier 2024, monsieur [I] [J] et son épouse madame [V] [P] se sont associés à cette demande, sollicitant de compléter la mission de l’expert en ce qu’il devra évaluer le fonds de commerce par référence à l’excédent brut d’exploitation et en détaillant les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

5°Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction (…).

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail qui peut lui être demandé par le preneur à tout moment au cours de sa tacite prolongation, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité de l’expertise, qui apparaît justifiée au vu des éléments produits et des explications fournies.

Il convient dès lors d’y faire droit et de désigner un expert à cette fin.

Il y a lieu de désigner monsieur [Y] [K], qui a déjà reçu mission d’évaluer l’indemnité d’éviction due par les mêmes bailleurs envers la même locataire au titre du refus de renouvellement d’un lot numéro 38 de la même résidence, en vertu d’une ordonnance du juge de la mise en état de la 18ème chambre de ce tribunal du 04 juin 2024.

Comme l’a indiqué le juge de la mise en état dans cette décision, il apparaît prématuré de donner un avis sur la méthode d’évaluation à retenir par l’expert ; il convient de l’inviter à donner son avis sur les différentes méthodes proposées par les parties (référence aux usages en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières ou à l’excédent brut d’exploitation), afin de donner au tribunal tous les éléments d’appréciation pour évaluer le préjudice causé par l’éviction.

L’expert devra en outre, comme le sollicite la locataire, détailler les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la locataire.

Les bailleurs, qui ont un intérêt certain à la réalisation de la mesure d’expertise, devront consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les frais de procédure

Il y a lieu, en l’état, de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et commet en qualité d’expert,

[Y] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

[Courriel 17]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 15], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

*détailler les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

*donner son avis sur les méthodes d’évaluation proposées par les parties,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,

Fixe à la somme de 6 000 € (six-mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société NEXITY STUDEA à la régie du tribunal judiciaire de PARIS (Tribunal de Paris, [Adresse 13]) au plus tard le 30 novembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Renvoie l’affaire à la mise en état du 11 décembre 2024 pour qu’il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ,

Réserve les dépens de l’instance.

Faite et rendue à Paris le 11 Septembre 2024

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Manon PLURIEL Lucie FONTANELLA

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 4],

[Localité 11]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX02] / fax : [XXXXXXXX01]

[Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX014] / BIC : [XXXXXXXXXX018]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;