MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 22/05316 – N° Portalis DBX4-W-B7G-ROUW

NAC : 57A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 15 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NOE IMMOBILIER, RCS [Localité 5] 531 998 045 ., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 132

DEFENDEURS

M. [K] [U]

né le 01 Octobre 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Françoise BRUYERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 11

Mme [C] [M] épouse [U]

née le 31 Mars 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BRUYERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 11

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat n° 1384 du 18 février 2021, M. [K] [U] et Mme [C] [M] épouse [U] ont confié à la SARL NOE IMMOBILIER un mandat de vendre une grange située [Adresse 2] à [Localité 4] à un prix de 139 900 euros.

Par contrat n° 1383 du 18 février 2021, M. [K] [U] et Mme [C] [M] épouse [U] ont confié à la SARL NOE IMMOBILIER un mandat de vendre une maison d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] à un prix de 285.000 euros.

Les époux [U] ont ensuite convenu de la vente de la grange, objet du premier contrat, à leurs voisins, les époux [Y], à un prix de 139 900 euros, et en ont informé la société NOE IMMOBILIER par courriel du 31 mars 2021 en lui demandant de suspendre l’annonce afférente.

Par courrier du 30 avril 2021, les époux [U] ont notifié à la société NOE IMMOBILIER la résiliation des deux mandats de vente conclus le 18 février 2021, à effet au 19 mai 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 mai 2021 la société NOE IMMOBILIER a mis en demeure les époux [U] de lui payer la somme de 9 793 euros en application de la clause pénale prévue au mandat de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 mai 2021 les époux [U] ont répondu avoir respecté l’interdiction prévue au mandat de vendre le bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire.

La vente du bien est intervenue par acte authentique du 1er septembre 2021 au prix de 139 900 euros.

Par acte d’huissier en date du 19 décembre 2022, la SARL NOE IMMOBILIER a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer les honoraires convenus pour la vente du bien, à défaut la clause pénale du mandat, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2024 la société NOE IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, de :

— débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre principal,

— condamner in solidum les époux [U] à lui verser la somme de 9 793 euros au titre des honoraires convenus pour la vente du bien objet du mandat exclusif conclu le 18 février 2021 et en exécution de ce dernier, et ce assortie des intérêts courants au taux légal à compter de la LRAR du 11 mai 2021,

— à titre subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [U] à lui verser la somme de 9 793 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat exclusif n° 1384 conclu le 18 février 2021 et en exécution de ce dernier, et ce assortie des intérêts courant, au taux légal à compter de la LRAR du 11 mai 2021,

— à titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [U] à lui verser la somme de 4 896,50 euros correspondant à 50 % des honoraires dus au titre du mandat exclusif n° 1384 conclu le 18 février 2021 et en exécution de ce dernier, et ce assortie des intérêts courant, au taux légal à compter de la LRAR du 11 mai 2021,

— en toutes hypothèses,

— condamner in solidum les époux [U] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum les époux [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jérôme HORTAL avocat au barreau de Toulouse, sur son affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions la société NOE IMMOBILIER fait valoir que :

— les honoraires de l’agent immobilier à la charge du vendeur étaient inclus dans le prix de 139 900 euros indiqué sur le mandat de vente du 18 février 2021, puisque la valeur du bien avait été évaluée par l’agence entre 110 000 et 120 000 euros le 31 octobre 2020,

— l’exclusivité du mandat interdisait aux époux [U] de vendre directement à leurs voisins,

— l’accord sur la vente est intervenu alors que le mandat était en cours et au prix de vente honoraires inclus, qui doivent donc lui être reversés,

— le caractère exclusif du mandat expressément mentionné interdisait la possibilité d’une vente en direct et n’autorisait le vendeur qu’à présenter à l’agence une personne intéressée, pour bénéficier d’une réduction de 50 % des honoraires,

— les époux [U] ne peuvent prétendre que la vente serait intervenue sans son intervention alors que les acquéreurs sont clients de l’agence depuis le 31 octobre 2020

— le prix de vente de 139 900 euros, supérieur à la valeur du bien, n’a pu être obtenu par les époux [U] qu’en raison de son intervention et par l’invocation du mandat, ce qui témoigne de leur mauvaise foi puisque ce prix n’a pu être accepté par les acquéreurs qu’en considération de la nécessité pour le vendeur de rémunérer l’agence,

— les époux [U] ne peuvent se prévaloir de la nullité du mandat pour non respect des dispositions de l’article L.111-1 du code de la consommation dès lors que le fait de signer le contrat implique qu’il a été préalablement lu et accepté, en ce compris le document d’information préalable annexé,

— pour le même motif la nullité du mandat ne peut non plus être retenue pour cause de vice de consentement, de dol ou d’erreur,

— la demande de réduction de la rémunération de l’agent immobilier n’est pas motivée,

— à titre subsidiaire, la clause pénale d’un montant égal à celui des honoraires prévus serait due en raison de la vente directe interdite par l’exclusivité du mandat,

— à défaut elle serait néanmoins fondée à solliciter le paiement de 50 % des honoraires, prévu en cas de présentation par le mandant au mandataire d’une personne intéressée,

— les demandes reconventionnelles des époux [U] sont injustifiées dans leur principe et dans leur quantum alors qu’ils n’avaient jamais remis en cause le règlement des honoraires de l’agent immobilier jusqu’à la mise en demeure notifiée à cette fin.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, les époux [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1130, 1131, 1132, 1137, 1231-5 du code civil, L.111-1, L.125-5 et L.242-1 du code de la consommation de :

— débouter la société NOE IMMOBILIER de toutes ses demandes,

— dans le cas où le tribunal relèverait un manquement aux obligations des époux [U], prononcer la nullité du mandat conclu entre Monsieur [K] [U], Madame [C] [M] et la société NOE IMMOBILIER,

— à titre subsidiaire,

— ramener le montant de la rémunération de la société NOE IMMOBILIER à de plus justes proportions,

— ramener la pénalité due au titre de la clause pénale à de plus justes proportions,

— en toutes hypothèses,

— condamner la société NOE IMMOBILIER à payer aux consorts [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner la société NOE IMMOBILIER à payer aux consorts [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société NOE IMMOBILIER à payer aux consorts [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions les époux [U] font valoir que :

— ils avaient souhaité se réserver la possibilité de vendre le bien directement et c’est la raison pour laquelle cette interdiction ne figurait pas au mandat signé le 18 février 2021, qui leur interdisait uniquement de vendre le bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire,

— si le mandat leur offrait également la possibilité d’indiquer au mandataire une personne intéressée pour qu’il poursuive la négociation de la transaction et sa mission jusqu’à la signature de l’acte authentique, il ne s’agissait pas d’une obligation et ils ont choisi de traiter directement avec les acquéreurs jusqu’à la fin du processus de vente sans intervention de l’agence,

— les seules interdictions étaient de vendre à un acquéreur présenté par le mandataire ou de vendre par l’intermédiaire d’un autre mandataire,

— ils n’ont donc manqué à aucune obligation et ont également respecté leur obligation d’information sur la vente conclue,

— le but de la vente directe était justement d’économiser les honoraires prévus au mandat dus par le vendeur,

— l’agence n’est pas intervenue dans la présentation du bien aux acquéreurs, quand bien même ceux-ci faisaient partie de son fichier client, ce qui ne peut suffire à lui ouvrir droit à rémunération,

— l’agence n’a ni négocié ni poursuivi sa mission jusqu’à la signature de l’acte notarié puisque cela ne lui avait pas été demandé,

— le contrat, qui a été conclu hors établissement encourt la nullité pour défaut d’information précontractuelle prévue par l’article L.111-1 du code de la consommation, et pour vices du consentement en ce que cette abstention peut être considérée comme une réticence dolosive, du fait de la confusion entre un mandat qualifié d’exclusif mais prévoyant pour le vendeur des obligations qui sont celles d’un mandat semi-exclusif,

— en tout état de cause c’est par erreur qu’ils se seraient engagés à régler une commission en cas de vente directe à un acquéreur, compte tenu de l’imprécision et des contradictions du contrat, qui encourt donc également la nullité pour erreur,

— si le tribunal considérait les honoraires dus, ils devraient être réduits eu égard au peu de diligences accomplies, et il en va de même en cas d’application de la clause pénale,

— la société NOE IMMOBILIER a maintenu une pression constante pour obtenir le paiement de sommes indues qui leur a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de la société NOE IMMOBILIER

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1188 du code énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Selon les dispositions de l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose notamment que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 du code civil dispose notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire et que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Le contrat du 18 février 2021 énonce en introduction que le mandat confère en exclusivité au mandataire, qui l’accepte, le mandat de vendre les biens ci-après désignés aux prix, charges et conditions qui vont suivre.

La clause « prix de vente » stipule que le prix demandé par le mandant est de 139 900 euros, qu’il a été fixé par le mandant connaissance prise de l’estimation faite par le mandataire, qu’il sera réglé comptant au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, et qu’il s’entend TTC de la TVA immobilière en vigueur à la charge du mandant si elle est due.

La clause « honoraires » stipule qu’en cas de réalisation de l’opération aux conditions prévues au présent mandat, les honoraires de l’agent immobilier à la charge du vendeur sont de 7 % TTC du prix de vente et qu’ils seront payés le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La clause « conditions particulières du mandat concernant l’exclusivité consentie par le mandant » stipule que le mandat est consenti et accepté à titre exclusif, que néanmoins le mandant pourra indiquer une personne intéressée par son bien au mandataire qui s’engage alors à négocier la transaction, poursuivre sa mission jusqu’à la signature de l’acte notarié et lui faire bénéficier d’une réduction de 50 % sur les honoraires qui sont à sa charge, et qu’à ce titre, le mandant s’interdit :

— pendant toute la durée du mandat de vendre les biens par l’intermédiaire d’un autre mandataire,

— de refuser de signer tout avant-contrat éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier avec un acquéreur présenté par le mandataire, conforme aux prix, charges et conditions du présent mandat,

— pendant la durée du présent mandat et durant les douze mois suivant sa révocation ou son expiration, de traiter directement ou indirectement avec une personne physique ou morale ayant un lien quelconque avec un candidat acquéreur auquel ce bien aura été présenté par le mandataire et dont l’identité aura été communiquée au mandat.

Il est également mentionné que “le mandat s’engage par ailleurs, pendant toute la durée du mandat ainsi que pendant les douze mois suivant son expiration ou sa résiliation, s’il régularise tout avant-contrat de vente portant sur le bien objet du mandat hors le concours du mandataire, à informer celui-ci immédiatement, en précisant la date et le prix de la vente, les nom et adresse de l’acquéreur et, le cas échéant, de l’intermédiaire qui aura permis sa conclusion, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l’acte de vente”.

Le contrat énonce également qu’en cas de manquement à l’une ou l’autre de ces interdictions ou à cette obligation, le mandant sera tenu de verser au mandataire, à titre de clause pénale, une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes, à titre d’indemnité forfaitaire.

— Sur le droit au paiement des honoraires contractuels :

En l’espèce, il est constant que le bien faisant l’objet du présent mandat a été vendu par les époux [U] à leurs voisins, les époux [Y] qui les ont contacté directement, sans que la société NOE IMMOBILIER n’intervienne en qualité d’intermédiaire, et que la vente est intervenue le 1er septembre 2021, à une date à laquelle le mandat avait été résilié.

L’opération ne peut en conséquence être considérée comme s’étant réalisée aux conditions prévues au mandat dès lors qu’elle est intervenue alors que le mandat avait été résilié et en dehors de toute intervention de la société NOE IMMOBILIER, qui ne conteste pas ne pas avoir présenté le bien aux acquéreurs, étant précisé qu’il est à cet égard sans incidence que ces derniers figuraient dans son dossier client, pour d’autres motifs.

Il est également sans incidence que la vente soit intervenue au prix prévu au mandat, quand bien même il aurait été initialement fixé par les époux [U] en tenant compte des honoraires qui pouvaient être dus à la société NOE IMMOBILIER.

Aucune clause ne prévoit par ailleurs expressément, ainsi que le prescrit la loi, que des honoraires seraient dus par le mandant même en cas de réalisation de l’opération sans les soins du mandataire.

Dans ces conditions, la société NOE IMMOBILIER n’est pas fondée à soutenir que les honoraires prévus au mandat seraient dus du fait de la vente directe du bien aux époux [Y] quand bien même dans le cadre de son mandat, elle a procédé à plusieurs visites du bien.

Elle n’est pas non plus fondée à soutenir qu’elle serait en droit de bénéficier des honoraires réduits de 50 %, en application de la clause prévoyant la possibilité pour le mandant d’indiquer une personne intéressée par son bien au mandataire qui s’engage alors à négocier la transaction, poursuivre sa mission jusqu’à la signature de l’acte notarié, dès lors qu’il est constant que les époux [U], s’ils ont régulièrement informé la société NOE IMMOBILIER de l’avancement de l’opération comme le démontrent plusieurs courriels produits aux débats, ne l’ont en revanche jamais sollicitée pour qu’elle poursuive ses missions de négociations jusqu’à la signature, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’ils auraient fait usage de cette option qui leur était ouverte.

— Sur la clause pénale :

La société NOE IMMOBILIER soutient que la clause pénale prévue au contrat doit être appliquée compte tenu du manquement des époux [U] à leur obligation de ne pas vendre directement le bien durant la période d’exclusivité du mandat, qui découle de son caractère exclusif.

Les époux [U] soutiennent en défense que cette interdiction n’était pas prévue par le contrat.

En l’espèce, si le mandat est qualifié d’exclusif dans certaines clauses, celles-ci renvoient pour sa définition et son application aux conditions prévues au mandat, étant également rappelé qu’une clause d’exclusivité ne peut légalement recevoir application qu’à condition d’être expressément stipulée.

Il en résulte que la qualification de « mandat exclusif », qui constitue un terme général, ne peut valoir à elle seule interdiction d’une vente directe, et que ses implications en termes d’obligations et d’interdictions doivent être appréciées au regard des termes précis des clauses qui en définissent les contours.

Il ressort à cet égard de la clause précitée « conditions particulières du mandat concernant l’exclusivité consentie par le mandant » que celle-ci ne vise expressément qu’une interdiction pendant la durée du mandat de vendre le bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire, sans étendre cette interdiction à une vente directe par le mandant à un acquéreur non présenté par l’agence, sans recours à un autre intermédiaire.

Le seul fait que cette clause offre également la possibilité au mandant de présenter une personne intéressée au mandataire pour qu’il continue sa mission avec des honoraires réduits ne peut par ailleurs pas suffire, à défaut de mention expresse en ce sens, à établir qu’elle aurait pour effet d’interdire expressément aux époux [U] de vendre directement leur bien sans se prévaloir de cette option et sans solliciter la poursuite des missions du mandataire.

Il en résulte que la société NOE IMMOBILIER n’est pas fondée à soutenir que le mandat conclu avec les époux [U] leur interdisait de vendre directement leur bien à un acquéreur non présenté par l’agence.

Il apparaît également que les époux [U] ont, dans le respect des dispositions contractuelles, informé la société NOE IMMOBILIER de leur projet de vente avec les époux [Y].

Elle ne peut en conséquence utilement soutenir qu’ils auraient manqué à l’une des obligations du mandat sanctionnée par l’application de la clause pénale.

Enfin, le seul fait pour les époux [U] d’avoir vendu le bien au prix prévu au mandat, supérieur à la valeur estimée par l’agence, n’est pas une circonstance permettant d’établir que le mandat aurait été exécuté de mauvaise foi, étant également précisé en toute hypothèse que ce manquement allégué à l’obligation d’une exécution de bonne foi ne faisait pas partie de ceux sanctionnés par la clause pénale prévue au contrat.

La société NOE IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de ses demandes en application de la clause pénale.

A défaut de succéder dans ses prétentions, les demandes de la société NOE IMMOBILIER présentées au titre de la résistance abusive seront également et nécessairement rejetées.

2. Sur les demandes reconventionnelles des époux [U]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le seul fait pour la société NOE IMMOBILIER d’avoir mis en demeure et assigné les époux [U] en paiement des honoraires qu’elle lui estimait dus ne peut suffire à établir l’existence d’un abus dans son droit d’agir en justice, quand bien même ses prétentions sont rejetées par la présente décision.

Les époux [U] ne rapportent par ailleurs pas la preuve du préjudice moral qu’ils soutiennent avoir subi sans le détailler du fait de ces démarches.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes d’indemnisation à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société NOE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

3.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société NOE IMMOBILIER à payer aux époux [U] la somme 2 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la SARL NOE IMMOBILIER de sa demande en paiement des honoraires contractuels de 9 793 euros prévus au mandat du 18 février 2021,

DEBOUTE la SARL NOE IMMOBILIER de sa demande en application de la clause pénale prévue au mandat du 18 février 2021,

DEBOUTE la SARL NOE IMMOBILIER de sa demande en paiement des honoraires contractuels réduits de 50 % prévus au mandat du 18 février 2021,

DEBOUTE la SARL NOE IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [C] [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [C] [U] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE la SARL NOE IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SARL NOE IMMOBILIER à payer à M. [K] [U] et Mme [C] [U] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 14 janvier 2025, et signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT