TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 07/11/2024

à : Maître Virginie BOURDOU

Copie exécutoire délivrée

le : 07/11/2024

à : Maître Thierry CHAPRON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09391

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ARQ

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [I] [J] [B] venant aux droits de Madame [G] [B] décédée le 16 juillet 2022, demeurant [Adresse 2] – ETATS UNIS

représenté par Maître Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0479 substitué par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0412

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0204

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/09391 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ARQ

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 3 octobre 2024, délivrée à la demande de M. [C] [B], venant aux droits de Mme [G] [B], à Mme [W] [Y], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris de Paris a été saisi aux fins de constater la validité du congé pour vente, délivré le 14 février 2024 à effet du 31 août 2024, la dire occupante sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 1], à [Localité 3], qui lui avaient été donnés à bail le 6 août 2018 à effet du 1er septembre 2018, prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, la condamner à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à 500 €, ainsi que 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [W] [Y] soutient qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité de ce congé, du fait que la réalité et la sincérité du motif du congé pour vente sont contestables, en l’absence de justificatif des dispositions prises par M. [B] pour vendre le bien immobilier, qui ne produit pas de capture d’écran, permettant de vérifier le prix des immeubles à vendre à proximité, ni d’information sur le prix du marché ou de justificatif des démarches entreprises pour vendre le bien.

Subsidiairement, elle invoque sa maladie auto-immune, la maladie d’Hashimoto, qui l’empêche de poursuivre son activité salariée et rend plus difficile la recherche d’un nouveau logement dans le parc privé.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

1/ sur le congé pour vente et l’existence d’une contestation sérieuse ;

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux … En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes …

II. ? Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement… "

Un bail a été conclu le 6 août 2018 à effet du 1er septembre 2018, entre Mme [G] [B], aujourd’hui décédée, et Mme [Y], pour un logement situé : [Adresse 1], à [Localité 3].

Un congé pour vente des lieux a été délivré par M. [B], qui vient aux droits de Mme [G] [B], le 14 février 2024 à effet du 31 août 2024. Le congé indique le prix à hauteur de 380 000 € net vendeur pour une pièce principale de 36 m², située dans le [Localité 3], et les conditions de la vente projetée.

Mme [Y] soutient qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité de ce congé, du fait que la réalité et la sincérité du motif du congé pour vente sont contestables, en l’absence de justificatif des dispositions prises par M. [B] pour vendre le bien immobilier. Elle lui reproche de ne pas produire de capture d’écran, permettant de vérifier le prix des immeubles à vendre à proximité, de ne donner aucune information sur le prix du marché, ni justificatif des démarches entreprises pour vendre le bien.

Pourtant, Mme [Y] ne produit aucun argument permettant de mettre en doute le prix de 380 000 € net vendeur, proposé par le propriétaire (surévaluation ou sous-évaluation) et il ne saurait être reproché à un propriétaire de ne pas avoir mis le bien en vente, ou entrepris des démarches en ce sens, avant le départ de son locataire.

En effet, la possibilité de vendre et le prix de vente (prix du marché) sont nécessairement affectés par la présence d’un locataire. Le propriétaire n’a aucun intérêt à mettre en vente le bien, tant que celui-ci est occupé.

Il n’y a pas non plus d’autre argument relatif à l’absence de validité du congé pour vente ; pour ces raisons, il n’existe pas de contestation sérieuse sur la validité de ce congé.

Le motif du congé est réel. La résiliation du bail par l’effet de ce congé est constatée à la date du 1er septembre 2024.

2/ Sur les délais pour quitter les lieux ;

Les article L412 – 2 et L412 – 3 du code des procédures civiles d’exécution prévoient : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » ;

«  Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Mme [Y] sollicite un délai pour quitter les lieux, en raison de sa situation particulière. À ce titre, elle invoque une maladie auto-immune qui justifierait qu’elle puisse bénéficier de ce délai.

Elle mentionne la maladie d’Hashimoto ; cette maladie, considérée comme bénigne, particulièrement fréquente (incidence de 1/1000), peut être parfaitement traitée par une hormonothérapie substitutive ; elle se caractérise par une hypothyroïdie, une possibilité de goitre et des symptômes de fatigue.

Cependant, avec un traitement adapté et équilibré, par des hormones thyroïdiennes de synthèse (Levothyrox), la vie quotidienne n’est plus affectée et la maladie n’a plus d’incidence sur la possibilité de rechercher un logement ou d’occuper un emploi salarié, à plein temps. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de délai pour quitter les lieux.

L’expulsion de Mme [Y] est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 1] à [Localité 3], sans délai autre que celui prévu par les dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle est condamnée à payer à M. [B], une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) à compter du 1er septembre 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’absence de contestation sérieuse ;

Déclarons valable le congé délivré à Mme [Y], le 14 février 2024 à effet du 31 août 2024 par M. [B] ;

Constatons que ce congé a mis fin au bail conclu le 6 août 2018 à effet du 1er septembre 2018, pour le logement situé : [Adresse 1], à [Localité 3], à partir du 1er septembre 2024, date à partir de laquelle Mme [Y] est devenue occupante sans droit ni titre ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de délai pour quitter les lieux ;

Ordonnons l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique, de Mme [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés : [Adresse 1] à [Localité 3], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Condamnons Mme [Y] à payer à M. [B], à compter du 1er septembre 2024, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef, et la remise des clés ;

Condamnons Mme [Y] à payer 1500 € à M. [B], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [Y] aux dépens.

La greffière, Le président,