TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [J] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXL

N° MINUTE :

24/10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [H] [J] épouse [I],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

Décision du 23 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/12/1987, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a donné à bail à [H] [I] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], et un parking.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3048,70 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 29/05/2024 à personne, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [H] [I] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [H] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [I] ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [H] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 4347,34 euros au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal ;condamner [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; condamner [H] [I] au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires pour l’expulsion.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 31/05/2024.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 23/10/2024.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5360,10 euros, septembre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement non suspensifs.

[H] [I], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour régler la dette locative.

Elle indique avoir toujours poursuivi le paiement du loyer. Elle indique être en capacité de régler le restant dû après déduction des APL. Elle déclare une retraite de 1038,48 euros. Elle ajoute qu’elle conteste devoir régler la charge mensuelle de 3,50 euros au titre de l’assurance.

La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 30/01/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 29/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail ayant été signé avant la réforme législative entrée en vigueur le 29/07/2023, et la bailleresse ne justifiant pas d’un renouvellement du bail après cette date, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur avant le 29/07/2023.

[H] [I] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 29/03/2024 à minuit, soit à compter du 30/03/2024.

[H] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse qu'[H] [I] a versé la somme de 320,50 euros le 11/10/2024, de 381 euros le 27/09/2024 et le 01/09/2024, de 362 euros le 19/08/2024 et de 345,26 euros le 22/07/2024. Les loyers appelés par la bailleresse entre septembre 2022 et septembre 2024 n’ont jamais depassé 381 euros, et pourtant le 27/09/2024 la bailleresse a appelé la somme de 988 euros au titre du loyer. La RIVP ne s’explique pas sur l’augmentation significative du loyer sollicité auprès de la locataire juste avant l’audience. En justifiant du paiement de la somme de 320,50 euros, somme correspondant à la moyenne des loyers réclamées depuis deux ans, la locataire justifie donc du paiement du loyer avant l’audience.

Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements avant l’audience, de la capacité de remboursement, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [H] [I], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [H] [I], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [H] [I] reste devoir une somme de 5360,10 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 17/10/2024, mois d’octobre 2024 inclus, hors frais.

[H] [I] conteste la facturation de la somme de 3,50 euros par mois depuis décembre 2023 au titre de « l’assurance pour compte ». Il ressort effectivement des avis d’échéances que la bailleresse facture tous les mois 3,50 euros et parfois plusieurs fois cette somme au titre d’une assurance, dont elle ne produit aucun justificatif. La RIVP ne justifie pas être créancière de ces montants de manière incontestable, et il convient de les déduire de sa créance.

Compte tenu des avis d’échéance mensuels détaillés produits entre le 01/01/2024 et le 01/10/2024, octobre inclus, la somme totale de 42 euros sera déduite.

Il convient en conséquence de condamner [H] [I] au paiement provisionnel de la somme de 5318,10 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [H] [I], de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 147 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [H] [I] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [H] [I] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [H] [I] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 30/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [H] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme provisionnelle de 5318,10 euros au titre des loyers et charges dus au 17/10/2024, mois d’octobre 2024 inclus, hors frais et assurance pour compte, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [H] [I] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 147 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [H] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS pourra alors faire procéder à l’expulsion de [H] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [I] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [H] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [H] [I] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection