Min N° 25/00464

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZMX

Société HABITAT SOCIAL

C/

Mme [R] [H]

M. [J] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée

le :

aux : époux [H]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 06 novembre 1995, ayant pris effet le même jour, la S.A. EFIDIS a donné à bail à M. [J] [H] et Mme [X] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 2 596 francs (soit 395,76 euros) euros, des provisions mensuelles sur charges de 191 francs (soit 29,12 euros), outre un dépôt de garantie de 2 596 francs (soit 395,76 euros).

Par acte sous seing privé du même jour, ayant pris effet le même jour, la S.A. EFIDIS a donné à bail à M. [J] [H] et Mme [X] [N] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 340 francs (soit 51,83 euros).

M. [J] [H] et Mme [R] [U] se sont mariés le 06 juillet 2019.

Invoquant des impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. EFIDIS, a, par actes de commissaire de justice du 11 juin 2024, fait signifier à M. [J] [H] et son épouse, Mme [R] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 326,48 euros, dont 3 172,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice des 05 et 10 décembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [J] [H] et Mme [R] [H] à l’audience du 19 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour les deux baux et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire desdits baux ;

— ordonner l’expulsion des époux [H] et de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-14 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme en principal de 3 126,48 euros au 31 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement les époux [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles, et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 19 février 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2025.

Lors de cette dernière audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 609,36 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement compte tenu des paiements intervenus en février et mars 2025 et souligne que la dette est essentiellement composée de suppléments de loyer de solidarité (SLS).

M. [J] [H], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 100 euros par mois en plus des loyers et charges. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire. Il précise qu’une ordonnance sur mesures provisoires a été rendue en septembre 2025 suite à sa séparation avec Mme [R] [U] épouse [H].

Mme [R] [H] ne comparait pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne..

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [R] [H] n’a été ni présente ni représentée à une quelconque audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation des époux [H] par voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de deux mois avant les assignations des 05 et 10 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose enfin que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l’article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l’autre solidairement.

L’article 262 du code civil dispose que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies. Il est ainsi admis que l’ordonnance statuant sur les mesures provisoires durant la procédure de divorce n’est pas opposable aux créanciers, alors même que l’épouse aurait été autorisée à résider séparément et que le bailleur ne pourrait ignorer son départ des lieux (Cass. Civ. 2e, 03 octobre 1990, n° 88-18.543).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux signés le 06 novembre 1995, les commandements de payer délivrés le 11 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 12 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires à la bailleresse.

Par ailleurs, si les époux [H] sont actuellement en instance de divorce et que Mme [R] [H] ne réside plus dans le logement donné à bail, il n’en demeure pas moins que tant que la procédure de divorce n’a pas aboutie, ils demeurent tous deux solidairement tenus au paiement des loyers et charges.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 8 609,36 euros au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 134,63 euros le 31 janvier 2024, et de 153,65 euros le 19 juin 2024 ont été imputés aux locataires. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

A également été intégrée à la dette locative, à trois reprises, la pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 22,86 euros.

De même, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 31 janvier 2024. Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jour. À défaut pour le bailleur de justifier de ces envois, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L. 441-9.

Il résulte de ce texte que l’organisme d’habitations à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve de l’envoi au locataire qui n’a pas communiqué les éléments permettant de connaître ses ressources d’une telle mise en demeure.

En l’espèce, un supplément de loyer a été appliqué aux locataires en janvier et février 2025 à hauteur de 3 385,87 euros par mois.

En parallèle, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ne verse aux débats aucun élément émanant d’elle permettant de justifier de l’envoi des demandes de renseignements aux locataires, ou d’une quelconque mise en demeure qui aurait rappelé aux locataires que si leur réponse à l’enquête sur leurs ressources n’avait pas été reçue dans un délai de quinze jours, il serait contraint de leur appliquer un surloyer.

Or, en l’absence de ces pièces, le supplément de loyer ne peut être considéré comme étant incontestablement dû par les locataires étant souligné qu’il n’est exigible que des seuls locataires au regard du dépassement du niveau de leurs ressources et ne peut s’appliquer après résiliation du bail.

Il convient donc de déduire de la dette locative les suppléments de loyers de solidarité (SLS), soit une somme de 6 771,74 euros.

Il résulte de ce qui précède que la dette locative s’établit ainsi à 1 501,48 euros.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement les époux [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 501,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer, au titre de la dette locative arrêtée au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 06 novembre 1995 comporte, à l’article II.4.5. des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé le même jour et entre les mêmes parties. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 11 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement aux époux [H] de payer la somme de 3 172,83 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et sur celui portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 12 août 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le paiement des loyers et charges a repris depuis l’échéance d’avril 2024. Ainsi, à la date de la première audience du 19 février 2025, le versement intégral du loyer avait repris, ce qui a continué jusqu’à l’échéance précédant l’audience du 12 mars 2025.

Par ailleurs, M. [J] [H] a déclaré percevoir une retraite d’environ 2 500 euros par mois. Il a précisé régler les échéances d’un crédit à la consommation à hauteur de 150 euros par mois, outre une contribution à l’entretien et l’éducation de son enfant à hauteur de 250 euros par mois.

Il ressort d’ailleurs du décompte qu’il a effectué des règlements en plus des loyers et charges courants au mois de février 2025, réglant 1 500 euros, outre 1 200 euros réglés en octobre 2024. Il est ainsi démontré que M. [J] [H] est en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à procéder à l’expulsion des époux [H] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire du logement et de l’emplacement de stationnement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [H] seront redevable solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement et l’emplacement de stationnement, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 670,52 euros pour le logement et 72,52 euros pour l’emplacement de stationnement au 11 décembre 2024), mais sans indexation à défaut de production du diagnostic énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [H] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 et des assignations des 05 et 10 décembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 novembre 1995 entre la S.A. EFIDIS, aux droits de laquelle vient la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [J] [H], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties à la même date portant sur un emplacement de stationnement sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 août 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [H] et Mme [R] [U] épouse [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 501,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 ;

AUTORISE M. [J] [H] à s’en libérer par 15 mensualités d’un montant minimum de 100 euros chacune et une 16ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [H] et Mme [R] [U] épouse [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [J] [H] et Mme [R] [U] épouse [H] seront solidairement condamnés à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement si les baux s’étaient poursuivis (soit 670,52 euros pour le logement et 72,52 euros pour l’emplacement de stationnement au 11 décembre 2024), de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [H] et Mme [R] [U] épouse [H] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 et des assignations des 05 et 10 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION