TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/52526 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HQE

N° : 9

Assignation du :

21 Mars 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [M] [W] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS – #E2038

DEFENDERESSE

La société BOUILLON SAINT MICHEL S.A.S.

[Adresse 5] et désormais

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane BACRIE de l’AARPI NEPTUNE, avocats au barreau de PARIS – #R0297

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG24/52526, délivrée à la requête de Mme [W] épouse [S] [M] et ses observations écrites, soutenues oralement tendant à voir :

— CONSTATER que, par l’effet du commandement du 5 juin 2023, demeuré infructueux, la clause résolutoire insérée au contrat de bail à effet au 1er avril 2022 est irrévocablement acquise, depuis le 5 juillet 2023, la société BOUILLON SAINT MICHEL étant dorénavant dépourvue de tout droit ou titre d’occupation desdits lieux ;

— CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés ;

— CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, cette somme devant être majorée de 5 % au titre de la clause pénale ;

SUBSIDIAIREMENT,

— PRONONCER la résiliation du bail conclu à effet au 1er avril 2022 entre Madame [S] et la société BOUILLON SAINT MICHEL pour défaut de paiement du loyer contractuel;

— CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés ;

— CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, cette somme devant être majorée de 5% au titre de la clause pénale ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— ORDONNER l’expulsion de la société BOUILLON SAINT MICHEL, ainsi que de tout occupant de son fait des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 7] et composés d’un local commercial correspondant au lot 25 du règlement de copropriété, issu de la division du lot 1 en cours de régularisation suivant les plans du Cabinet CTB géomètre, comprenant :

Au 1er étage un local d’une surface de 124,50 m2,Au rez-de-chaussée un local d’une surface de 86,30 m2,Au sous-sol un local d’une surface de 124, 50 m2Et ce, le cas échéant avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir à défaut d’avoir spontanément libéré les lieux et restitué les clés des locaux;CONDAMNER la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens en ce incluant les frais de Commissaires de justice;RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Vu les conclusions écrites de la S.A. Bouillon Saint Michel visées le 24 septembre 2024 soutenues oralement tendant notamment à voir :

— DIRE n’y avoir lieu à référé ;

— CONDAMNER la demanderesse à payer à la société Bouillon St Michel une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la demanderesse aux entiers dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés qui dispose, par ailleurs, d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage auquel elle est contractuellement destinée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

L’obligation de délivrance du bailleur étant d’ordre public, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Ainsi, si l’exploitation du fonds dans les locaux loués est impossible, le preneur peut solliciter la suspension de son obligation de payer les loyers, en application de l’article 1219 du code civil,

Le juge des référés, n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail, en revanche, la juridiction des référés ne doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire que s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [S] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 1] loué à partir de 1991 au groupe GIBERT, qu’il est géré par la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), que la société LIBRAIRIE DE LA PLACE exploitant l’enseigne JOSEPH GIBERT a cessé l’exploitation de son commerce durant le confinement de 2020 et ne l’a pas reprise , que dans le cadre de sa restructuration, la société titulaire du bail commercial a cédé celui-ci à la société BOUILLON SAINT MICHEL (la société BSM), que suite à des négociations un bail a été signé à effet du 1er avril 2022 avec Madame [S] et la société BSM, la clause relative à destination des lieux indiquant expressément comme activité « café-bar-restauration sur place ou en importer », ce qui impliquait la réalisation de travaux importants, que le loyer annuel est de 240.000 € hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d’avance, que la société BSM envisageant des travaux importants pour exploiter les locaux en commerce de bouche, elle a dû solliciter des autorisations et notamment à l’assemblée générale des copropriétaires, que suivant courrier du 26 avril 2022, elle a sollicité et obtenu du syndic de l’immeuble, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE qu’il convoque une assemblée générale pour qu’elle se prononce sur les travaux envisagés par la société BSM, que l’assemblée s’est tenue le 10 juin 2022 et a rejeté la demande de la société BSM, en raison du manque de précisions quant aux travaux envisagés, que le bailleur par l’intermédiaire de son gestionnaire a sollicité de nouveau la convocation d’une assemblée générale extraordinaire par un courrier recommandé en date du 13 février 2023 auquel était joint le projet de la société BOUILLON SAINT MICHEL, puis par mail en date des 28 mars et 11 avril 2023, que la société BSM a commencé à réaliser les travaux non soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, que par correspondance en date du 11 janvier 2023, la société BSM a fait état auprès de son bailleur, d’une part de l’absence de convocation de l’AGE et d’autre part, de la présence de gaines de ventilation et électrique qui empêcheraient, selon elle, de procéder au curage des locaux, que la société BSM a fait réaliser un constat par un Commissaire de justice sur la foi duquel elle a saisi le Juge des référés d’une demande d’expertise, que suivant ordonnance rendue le 30 août 2023, le Juge des référés a débouté la demande d’expertise de la société BOUILLON SAINT MICHEL, relevant que « il ne peut être contesté, en l’état, qu’aucun élément technique n’est versé aux débats par le demandeur attestant d’une part, de la nécessité d’interrompre les travaux d’aménagement des locaux, d’autre part, de l’existence de désordres ou de risques en termes de sécurité ; que l’utilité de la mesure d’expertise dans la perspective d’un hypothétique procès au fond sur le fondement de délivrance de l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas démontrée, alors qu’au surplus, la bailleresse ne se montre nullement carente dans les démarches à entreprendre en concertation avec sa locataire » , que se fondant sur ces prétendues difficultés techniques, le preneur a cessé le paiement de son loyer depuis le début de l’année 2023 ; que Mme [S] a fait délivrer à la société BOUILLON SAINT MICHEL un commandement de payer les loyers la somme de 156.370, 73 euros en principal visant la clause résolutoire incluse au bail.

Au jour de l’assignation, le débit locatif de la société preneuse s’élevait à la somme de 391.893, 74 €.

Les causes du commandement n’ont pas été honorées dans le délai d’un mois suivant sa signification.

Sur la demande de Mme [S] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des éléments développés ci-dessus que les travaux d’aménagement des locaux nécessaires pour permettre l’exploitation du restaurant conformément à la destination prévue au contrat de bail n’ont pas été réalisés, faute notamment de leur approbation par l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété dans lequel se situe le local, objet du bail, litigieux.

Cette impossibilité d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison de l’absence de réalisation de ces travaux qui permettraient de réaliser les installations indispensables à l’exploitation d’une activité de restauration, et alors qu’il n’est nullement démontré, avec l’évidence requise référé que cette absence de réalisation des travaux serait imputable au preneur, caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, peu important qu’il ait effectué des démarches postérieures à la signature du bail en vue d’obtenir l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux susvisés.

Il s’ensuit que la S.A. Bouillon Saint Michel est bien fondée à soulever l’exception d’inexécution, le bailleur étant défaillant dans son obligation de délivrance pour s’opposer au paiement des loyers échus de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées par Mme [W] épouse [S] [M] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, prononcer la résiliation du bail conclu à effet au 1er avril 2022 entre Madame [S] et la société BOUILLON SAINT MICHEL, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, cette somme devant être majorée de 5% au titre de la clause pénale ,étant observé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail commercial sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En droit, l’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, le demandeur sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [W] épouse [S] [M] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, prononcer la résiliation du bail conclu à effet au 1er avril 2022 entre Madame [S] et la société BOUILLON SAINT MICHEL, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL au paiement à Madame [S] d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés, condamner la société BOUILLON SAINT MICHEL à payer à Madame [S] la somme de 561. 742, 18 € à parfaire, au titre du paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 juillet 2023, cette somme devant être majorée de 5% au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [W] épouse [S] [M] au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fabrice VERT