TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43HU

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT- [Adresse 5] [Adresse 2]

représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [J] [O], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43HU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [J] [O] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], logement 33, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 646,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] [D] le 21 novembre 2023.

Par assignation du 24 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 573,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2024, s’élève désormais à 5 958,49 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse. Il précise que le défendeur a fait un règlement le 9 août 2024 et considère qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il dit donc accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur et être favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais qui pourront lui être accordés.

M. [J] [O] [D] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il indique vivre seul sans personne à charge, être employé par l’entreprise SECURITAS en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel d’environ 2 250 euros. M. [J] [O] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43HU

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et le cas échéant, de son renouvellement s’il est antérieur à l’entrée en vigueur de cette loi.

En l’espèce, le bail a été signé le 22 juillet 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée, et n’a pas encore été reconduit. Ainsi, il convient donc de faire application de la loi dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et de considérer que le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer la somme 2 646.27 euros signifié au locataire le 20 novembre 2023, doit être remplacé par un délai de deux mois.

Or, il résulte du décompte versé au dossier que M. [J] [O] [D] n’a effectué aucun règlement pendant ce délai. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats un décompte laissant apparaître qu’à la date du 23 septembre 2024, M. [J] [O] [D] lui devait la somme de 5 958,49 euros. Il convient néanmoins de soustraire de ce montant les frais de procédure, pour un total de 294.61 euros (167.07 + 127.54).

M. [J] [O] [D] ne conteste pas le montant qui en résulte. Par conséquent, il sera condamné à payer la somme provisionnelle, arrêtée au 23 septembre 2024, de 5 663.88 euros, loyer du mois d’août 2024 inclus.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, en dépit de l’absence de reprise du paiement du loyer courant qui renonce donc à cette condition, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges, hors majoration du loyer courant, en l’absence de tout élément justifiant cette demande.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [O] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, par conséquent, que le contrat conclu le 22 juillet 2022 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d’une part, et M. [J] [O] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], logement 33 est résilié depuis le 21 janvier 2024,

CONDAMNE M. [J] [O] [D] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5 663,88 euros (cinq mille six cent soixante-trois euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse,

AUTORISE M. [J] [O] [D], conformément à l’accord des parties, à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [O] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 janvier 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [O] [D] sera condamné à verser à l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en cas de non-respect de l’échéancier susvisé, équivalent au montant du loyer majoré de 50% outre les charges,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 et celui de l’assignation du 24 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge