TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/59208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KWP

N° : 1

Assignation du :

08 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mars 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet CORRAZE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0466

DEFENDERESSE

S.C.I. 25 SERBIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS – #E1320

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/59208 délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], soutenue oralement, et ses observations écrites visées le 13 février 2024 devant le président du tribunal judiciaire de céans, tendant, principalement, à voir :

— « ORDONNER à la SCI 25 SERBIE la cessation des travaux en cours, sous astreinte de 500 Euros par infraction constatée par Commissaire de Justice.

— CONDAMNER la SCI 25 SERBIE à remettre le lot n°17 dans son état initial, tel que celui-ci existait au moment de la vente par les Consorts [S], [H] et [G] à la SNC LA FAYETTE, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

— INTERDIRE à la SCI 25 SERBIE de poursuivre ses travaux en vue de la création de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés et autonomes, sous peine de versement de 1.000 Euros par infraction constatée.

— DIRE et JUGER que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Céans conservera compétence pour liquider l’astreinte.

— DEBOUTER la SCI 25 SERBIE de l’ensemble de ses demandes.

— CONDAMNER la SCI 25 SERBIE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet CORRAZE, la somme de 5.000,00 Euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ».

Vu les conclusions écrites de la société SCI 25 SERBIE, par lesquelles il est demandé au juge des référés de :

— « DECLARER recevables et bien-fondés la société SCI 25 SERBIE en ses demandes, fins et conclusions

A TITRE PRINCIPAL,

SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en raison de l’existence de contestations éminemment sérieuses.

En conséquence

JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande sous astreinte de cessation et d’interdiction de poursuite des travaux mais également de remettre le lot 17 dans son état initial.

SUBSIDIAIREMENT,

REJETER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI 25 SERBIE, et plus particulièrement tendant à voir :

o Ordonner à la SCI 25 SERBIE la cessation des travaux en actuellement en cours sous astreinte de 500 €/jour par infraction constatée par le commissaire de justice

o Condamner la SCI 25 SERBIE à remettre le lot n°17 dans son état initial, sous astreinte de 500 € jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir

o Interdire à la SCI 25 SERBIE de poursuivre ses travaux en vue de la création de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés et autonomes sous peine de 1 000 €/ infraction constatée.

En tout état de cause

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser respectivement à la société SCI 25 SERBIE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre DERHY Lorène, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

DISPENSER la SCI 25 SERBIE de toute participation à la dépense commune des condamnations à intervenir et des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’alinéa 1 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’ « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En vertu de l’article 25 b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

La liberté d’usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à la SCI 25 SERBIE la cessation des travaux en cours, sous astreinte de 500 Euros par infraction constatée par Commissaire de Justice, à voir condamner la SCI 25 SERBIE à remettre le lot n°17 dans son état initial, tel que celui-ci existait au moment de la vente par les Consorts [S], [H] et [G] à la SNC LA FAYETTE, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, à voir INTERDIRE à la SCI 25 SERBIE de poursuivre ses travaux en vue de la création de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés et autonomes, sous peine de versement de 1.000 Euros par infraction constatée :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965, au décret du 17 mars 1967 et à son règlement de copropriété.

Le Syndic de cet immeuble est le Cabinet CORRAZE.

Les Consorts [S] – [H] – [G] – [G] étaient propriétaires des lots n°3 et 17.

Le lot n°3 correspond à une cave.

Le lot n°17 est ainsi décrit à l’état descriptif de division inséré au règlement de copropriété : « Lot numéro dix-sept: Au premier étage, La propriété privative et particulière de: Un appartement divisé en: entrée, galerie, six pièces principales, entrée de service, toilette, débarras, dégagements, cuisine et water-closet, Et les mille quatre cent quarante / dix milles quarante-huitièmes (1440/10048) des parties communes générales ».

Les lots n°3 et 17 ont été vendus le 27 juillet 2023 à la SNC LA FAYETTE.

Les copropriétaires de l’immeuble ont été avisés, par un affichage sur les fenêtres de l’appartement, d’une déclaration préalable ayant pour objet un changement de destination du lot.

Il ressort des conclusions de la demanderesse que la SNC LA FAYETTE aurait « pour projet de diviser matériellement l’appartement en plusieurs hébergements hôteliers, indépendants les uns des autres ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du

02 novembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires a mis en demeure la Société SNC LA FAYETTE de cesser les travaux et de restituer au lot n°17 sa destination initiale d’appartement.

Les lots 3 et 17 ont été revendus par la SNC LA FAYETTE à la SCI 25 SERBIE.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée au nouveau propriétaire, la SCI 35 SERBIE, le 10 novembre 2023.

Par lettre officielle, recommandée avec accusé de réception, de son Conseil en date du 13 novembre 2023, la SCI 25 SERBIE s’est opposée aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires. Elle soutient que le lot n°17 peut recevoir une affectation commerciale et que la clause du règlement de copropriété visée dans les mises en demeure était susceptible d’être réputée non-écrite. Elle soutient également que le règlement de copropriété lui permet de procéder à la division de son lot.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a alors saisi le juge des référés, par voie d’assignation en date du 28 novembre 2023, en vue de faire cesser les travaux entrepris par ladite société.

Pour fonder ses demandes devant le juge des référés, le Syndicat des copropriétaires soutient qu’il existe un dommage imminent ainsi qu’un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent consisterait en la création, par la SCI 25 SERBIE, de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés en « violation du règlement de copropriété ».

La SCI 25 SERBIE soutient quant à elle que la destination de l’immeuble est mixte et que dès lors, l’activité d’hébergement hôtelier y serait licite.

Ledit règlement prévoit, en son article 8 que : « L’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation et de bureaux commerciaux. Les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées pour l’exercice de commerce sauf ce qui sera dit ci-après ».

L’article 9 du règlement ajoute que : « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres co-propriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées … Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureaux commerciaux ou administratifs. Toutefois, les locaux ne pourront être utilisés ni pour effectuer des actes de production industrielles ni pour y exercer un commerce de détail. Par dérogation à cette règle les boutiques du rez de chaussée pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louée à des personnes distinctes est interdite ».

De plus, l’article 36 du même règlement prévoit que : « les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou, encore, diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à condition que le total reste inchangé. Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées, sera, par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 71 du présent règlement. Bien entendu, tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ses lots mais sous les mêmes conditions. Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division. En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un numéro à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts ».

Il n’est pas contesté que quelques propriétaires de l’immeuble procèdent déjà à de la location saisonnière. Néanmoins, d’après le demandeur, cette activité ne serait « que ponctuelle et dans les limites réglementaires, alors que la SCI 25 SERBIE se propose d’en faire une activité commerciale annuelle quotidienne ».

Un modificatif en date du 30 avril 2009 a notamment permis une division juridique, qui a eu pour conséquence l’annulation du lot n°19 et la création de trois nouveaux lots : n°40, 41 et 42.

La société défenderesse considère « qu’il ressort de l’article 9 a) -occupation, P32, que l’affectation des lots usage d’habitation peut être librement modifiée, puisqu’ils peuvent être utilisés indifféremment à titre professionnel, commercial à condition qu’il ne s’agisse pas d’un « commerce de détail » ou qu’ils ne soient pas « utilisés pour effectuer des actes de production industrielle » ou encore de bureaux « . Que dès lors, » les appartements peuvent donc abriter tous types d’activités, à l’exception de celles de commerce de détail et de production industrielle qui sont réservées pour les locaux commerciaux situés au-rez-de-chaussée « . Et qu’ainsi, » la location meublée saisonnière ne pouvant être assimilée à un commerce de détail est donc parfaitement admise dans les locaux situés aux étages, et notamment dans le local litigieux, et ce d’autant que l’article précité autorise les locations meublées par appartement en entier ».

Tandis que pour le syndicat, « il est faux de soutenir que, dans les appartement situés en étage, n’importe quel commerce peut être exercé à l’exception des actes de production industrielle et l’exercice du commerce de détail « . Qu' » au rez-de-chaussée (…) n’importe quel commerce peut être exercé à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées (i), et à la condition que n’y soit pas effectuée " des actes de production industrielle, ni (exercé) un commerce de détail (ii).

Par ailleurs le règlement d e copropriété précise que les étages, les appartements ne peuvent être utilisés :

— Que pour l’habitation,

— Que pour l’exercice de professions libérales,

— Que pour l’usage de bureaux commerciaux ou administratifs ».

Les parties étant contraires sur le sens à donner à certaines clauses du règlement de copropriété ambiguës nécessitant , au regard de leur rédaction telle que reproduite ci-dessus, une interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et relevant du seul pouvoir du juge du fond, le juge des référés n’est pas en mesure, avec l’évidence requise en référé, de dire si l’activité de location saisonnière touristique envisagée par la société défenderesse dans le lot litigieux est ou non autorisée par ledit règlement dans les lots litigieux ni de dire si la division matérielle du lot litigieux par la société défenderesse constitue ou non une violation du règlement de copropriété de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées tendant à voir ordonner à la SCI 25 SERBIE la cessation des travaux en cours, à voir condamner la SCI 25 SERBIE à remettre le lot n°17 dans son état initial, tel que celui-ci existait au moment de la vente par les Consorts [S], [H] et [G] à la SNC LA FAYETTE,à voir interdire à la SCI 25 SERBIE de poursuivre ses travaux en vue de la création de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés et autonomes.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Disons n’ y a voir lieu à référé sur les demandes formées par le demandeur tendant à voir :

— ORDONNER à la SCI 25 SERBIE la cessation des travaux en cours, sous astreinte de 500 Euros par infraction constatée par Commissaire de Justice.

— CONDAMNER la SCI 25 SERBIE à remettre le lot n°17 dans son état initial, tel que celui-ci existait au moment de la vente par les Consorts [S], [H] et [G] à la SNC LA FAYETTE, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

— INTERDIRE à la SCI 25 SERBIE de poursuivre ses travaux en vue de la création de plusieurs hébergements hôteliers entièrement équipés et autonomes, sous peine de versement de 1.000 Euros par infraction constatée.

Rejetons les demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le demandeur aux entiers dépens de l’instance.

Fait à Paris le 29 mars 2024

Le Greffier,Le Président,

Fanny ACHIGARFabrice VERT