TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/01124

N° Portalis 352J-W-B7G-CWACA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

21 Janvier 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SAMOCLY

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Véronique BOLLANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ATMOSPHERE

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Romain LESUEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 11 mai 1999, Mme [D] [F] veuve [S], M. [P] [S] et M. [L] [S], aux droits desquels vient désormais la SAS Samocly, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L Atmosphere des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 11], à usage d’ " AGENCE IMMOBILIERE & MARCHAND DE BIENS ".

Par acte sous-seing privé du 6 juin 2010, la société Samocly a donné à bail en renouvellement à la société Atmosphere lesdits locaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2017, moyennant un loyer en principal annuel de 16.737 euros.

A l’expiration de la durée des 9 ans, le bail s’est tacitement poursuivi.

Par acte extrajudiciaire régulièrement signifié le 27 mars 2019, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement du bail au preneur, à compter du 1er octobre 2019 et moyennant un loyer en principal annuel de 28.000 euros. Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement, la société Samocly a régulièrement notifié le 27 février 2020 un mémoire préalable au preneur sollicitant la fixation du montant annuel du loyer à la somme de 28.000 euros, hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2022, le bailleur a fait assigner la société Atmosphere devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 28.000 euros en principal, et, à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par mémoire en réponse, la société Atmosphere a sollicité notamment la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 16.000 euros hors charges et hors taxes.

Par jugement du 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2019, dit que le loyer sera fixé en application de l’article R. 145-11 du code de commerce qui prévoit que les locaux à usage de bureau échappent à la règle du plafonnement du loyer, lequel est fixé à la valeur locative, compte tenu de l’activité d’agence immobilière. Avant dire droit sur le fond, le juge des loyers a ordonné une expertise confiée à Mme [Z] [B].

L’expert a déposé son rapport le 17 juin 2024, concluant à une valeur locative estimée à 21.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 25 septembre 2024, la société Samocly demande au juge des loyers de :

— fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 27.000 euros hors taxes et hors charges,

— condamner la société Atmosphere au paiement des intérêts légaux sur les compléments de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et ce à compter du 1er octobre 2019, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code,

— dire que les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne sont pas applicables,

— condamner la société Atmosphere au paiement d’une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire ; l’ordonner en tant que de besoin.

La bailleresse conteste la pondération retenue par l’expert judiciaire pour la partie « bureau sur cour » des locaux loués, estimant qu’elle aurait dû être pondérée à 0,6 au lieu de 0,4. Elle soutient que le prix unitaire de 500 euros/m²P retenu par l’expert n’est pas adapté et qu’un prix de 600 euros/m²P est plus justifié.

Dans son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 21 octobre 2024, la société Atmosphere demande au juge des loyers de :

— à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 16.800 euros, hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019,

— condamner la société Samocly à lui rembourser une somme correspondant à la différence entre le loyer payé depuis le 1er octobre 2019 et le loyer fixé judiciairement,

— juger que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2022,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— la condamner la société Samocly à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La société Atmosphere conteste la pondération retenue par l’expert judiciaire pour le dégagement, pour les WC sur cour, pour le local d’archives, estimant que les coefficients appliqués par l’expert doivent être minorés. Sur la valeur locative unitaire, le preneur fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas fait une bonne appréciation de la commercialité de la rue où se situent les locaux loués, que certaines références ne sont pas pertinentes, qu’elle propose des références additionnelles plus adaptées, que la valeur locative unitaire doit être fixée à 420 euros/m²P.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 février 2025, prorogée au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe du renouvellement du bail litigieux et le déplafonnement du loyer

Il résulte du jugement du 14 avril 2023 que, suite à la délivrance par la bailleresse d’un congé avec offre de renouvellement, le bail les liant s’est renouvelé en son principe pour 9 ans à compter du 1er octobre 2019 ; qu’en application de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la qualification de locaux de bureau.

Sur la détermination de la valeur locative

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Aucune des parties ne conteste la description de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués faite par l’expert judiciaire.

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés au [Adresse 2] dans le [Localité 1], dans la section médiane de cette artère secondaire à double sens de circulation qui relie le [Adresse 9] à la [Adresse 14], dans un secteur à vocation principalement résidentielle et favorisé. La commercialité du secteur est assez faible, avec une offre commerciale discontinue d’activités de proximité et de services exercés par des indépendants. Les locaux sont desservis par les stations de métro [Localité 13] et Trocadéro (ligne 6) et le stationnement est réglementé des deux côtés de la rue.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble haussmannien à façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée qui abrite deux commerces, cinq étages droits et deux étages mansardés en retrait sous toiture en zinc.

Les locaux sont composés de :

— une boutique en rez-de-chaussée avec linéaire de façade entièrement vitré de 3,75 mètres, composé d’une zone de réception de clientèle, suivie d’un dégagement qui donne accès à un bureau éclairé sur cour avec porte vitrée ouverte sur cette cour,

— dans la cour, un local sanitaire à usage privatif,

— au sous-sol relié par un escalier de bois au fond de la zone de réception de clientèle, un espace aménagé en local d’archives avec un point d’eau, puis, commandée par ce local, une petite cave avec accès au couloir commun par une porte de bois.

L’ensemble est en bon état d’entretien apparent.

Les parties ne contestent pas la superficie des locaux retenue par l’expert judiciaire à partir des plans du géomètre-expert, Cabinet [N], établis en 2014, soit 70,29 m².

S’agissant des pondérations, l’expert retient une surface pondérée de 42 m²P en application de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition – mars 2017).

La société Atmosphere conteste plusieurs pondérations retenues par l’expert :

— Pour le dégagement : l’expert a retenu une pondération de 0,30 que la société Atmosphere souhaite voir fixée à 0,20 au regard de l’étroitesse du dégagement (1 m) et de son faible intérêt fonctionnel et commercial, s’agissant d’un espace de circulation.

Compte tenu de l’étroitesse du dégagement qui ne permet pas d’usage commercial, limitant sa fonction à la circulation entre deux espaces, le coefficient de 0,20 proposé par le preneur est plus adapté.

— Pour les sanitaires dans la cour : l’expert a retenu une pondération de 0,20 que le preneur souhaite voir fixer à 0,10 au regard de l’état d’usage, du caractère sommaire et de l’inconfort de ces toilettes, particulièrement en période hivernale.

Compte tenu de la séparation des toilettes par rapport au reste du local, nécessitant un passage par la cour, une pondération de 0,10 sera retenue.

— Pour le local d’archives aménagé en sous-sol : l’expert a retenu une pondération de 0,30. La société Atmosphere estime que la pondération devrait être ramenée à 0,20 au regard de la fourchette applicable aux locaux annexes non reliés, soit 0,15 à 0,25.

La fourchette visée par le preneur est celle applicable aux locaux annexes reliés, ce qui est bien le cas du local d’archive qui est relié à la zone de vente par un escalier. Au regard de cette fourchette, la pondération de 0,30 proposée par l’expert est excessive, l’expert ne justifiant pas le fait d’aller au-delà de 0,25 pour le local considéré.

Compte tenu du lien direct de la principale zone commerciale avec la zone d’archivage, le coefficient de 0,25 sera retenu.

La société Samocly conteste la pondération du bureau sur cour, estimant qu’elle devrait être fixée à 0,60 au lieu de 0,40 tel que proposé par l’expert, au motif qu’il bénéficie d’un éclairement par une porte fenêtre, donc plus grand qu’une simple fenêtre, et que le fait qu’il faille emprunter un dégagement pour y accéder est sans incidence.

L’expert a indiqué dans sa réponse aux dires des parties qu’il s’agit d’un éclairage faible sur courette intérieure et vue sur les sanitaires, qu’il n’est relié à la zone de réception de clientèle que par un long dégagement. Elle estime à juste titre que cette annexe ne présente pas de qualité particulière pour aller au-delà de la fourchette applicable aux zones annexes qui est de 0,10 à 0,40.

Compte tenu des éléments pertinents retenus par l’expert, il sera retenu une pondération de 0,40 pour cette annexe.

Il résulte de ces éléments que les pondérations retenues sont les suivantes :

Rez-de-chaussée

Surface réelle

Pondération

Surface pondérée

Zone de vente sur 5 m

de profondeur environ

29,95

1

29,95

Dégagement

3,46

0,20

0,70

Bureau éclairé sur cour

11,89

0,40

4,76

Local sanitaire dans la cour

1,29

0,10

0,13

Sous-sol

Local d’archives

aménagé

18,60

0,25

4,65

Cave

5,10

0,15

0,77

Total

70,29

— 

40,96

La surface pondérée du local commercial sera donc fixée à 40,96 m²P.

Sur les références locatives

Au titre des références locatives, l’expert judiciaire cite :

—  6 nouvelles locations situées [Adresse 18], [Adresse 8], [Adresse 16] et [Adresse 17], avec des dates d’effet entre 2014 et octobre 2019, avec des surfaces pondérées comprises entre 24 et 158 m²P, et des prix unitaires compris entre 501 et 1.200 euros/m²P ;

—  3 renouvellements amiables relatifs à des locaux situés [Adresse 15] et [Adresse 19], aux dates d’effet comprises entre 2016 et 2018, aux surfaces pondérées comprises entre 21 et 61 m²P et des prix unitaires compris entre 485 et 707 euros/m²P ;

—  2 fixations judiciaires, [Adresse 20] et [Adresse 8], aux dates d’effet en 2014 et 2016, aux surfaces pondérées de 27,93 m²P à 191 m²P, aux prix unitaires de 500 et 850 euros/m²P.

L’expert retient un prix unitaire de 500 euros euros/m²P.

La société Samocly conteste le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire, estimant qu’elle a retenu un prix dans la fourchette basse des références locatives qu’elle cite alors que le local se situe dans une zone bénéficiant d’une meilleure commercialité que les plus faibles références citées. Elle estime le prix unitaire de 600 euros/m²P plus adapté.

Il ressort cependant du rapport d’expertise que le local se situe dans une zone principalement résidentielle, à la commercialité faible. La société Samocly produit le rapport de l’expert M. [J] qu’elle avait mandaté et les références qui y sont citées sont pour la plupart très anciennes, ou situées dans des zones à la commercialité plus développée. Le prix unitaire de 600 euros/m²P n’est pas justifié.

La société Atmosphere soutient que l’expert judiciaire et l’expert amiable mandaté par le bailleur, ont relevé la faible commercialité sur secteur des locaux loués ; que son activité commerciale a été affectée par la crise des gilets jaunes et par les mouvements sociaux relatifs aux retraites et à la SNCF ; que son chiffre d’affaires a chuté de 50% entre 2018 et 2019 ; que ces éléments constituent une dégradation des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact négatif sur l’activité de la société. Elle expose que la bailleresse a communiqué les baux commerciaux des locaux mitoyens des siens, lesquels ont une surface similaire, sont exploités pour des activités similaires, datent de 2009 et avril 2021, comportent des clauses et conditions similaires, de sorte que ces baux sont des éléments de comparaison pertinents ; que l’expert judiciaire les a écarté au motif que celui de 2009 était trop ancien et celui de 2021 postérieur à la date de renouvellement ; que si le bail postérieur de 2021 doit être écarté, celui de 2009 constitue une référence pertinente ; qu’il s’établit à 420 euros/m²P, ce qui constitue une valeur unitaire appropriée pour le local considéré ; que ce prix unitaire est corroboré par des factures de loyers d’autres locaux constituant des termes de comparaison pertinents et que l’expert a indûment écarté ; que certaines références citées par l’expert manquent de pertinence en ce qu’ils sont éloignés des locaux considérés ou concernent des activités trop différentes ; que les références citées par l’expert amiable du bailleur doivent également être écartées en ce qu’elles concernent des locaux situés dans des secteurs avec une commercialité plus développée ; que le prix unitaire doit donc être retenu à 420 euros/m²P.

Les pièces versées par la société Atmosphere pour justifier de références locatives autres que celles mentionnées dans le rapport d’expertise judiciaire ne sont pas exploitables dans la mesure où les quittances de loyer ne permettent pas de connaître les caractéristiques des locaux loués, ni la date des baux, et de les comparer aux locaux considérés. L’effet des crises invoquées relatives aux gilets jaunes ou aux mouvements sociaux n’est pas démontré sur l’activité de la société preneuse, laquelle est située dans une artère secondaire, excentrée par rapport aux grandes places et artères fréquentées par les manifestants.

S’agissant du local commercial mitoyen, s’il est vrai que la configuration similaire à celle de la société Atmosphere aurait pu en faire une référence pertinente, les dates des baux de 2009 et 2021 les excluent des valeurs pertinentes.

S’agissant des références proposées par l’expert, les dates sont proches de la date de renouvellement considérée et, s’il convient de comparer des activités similaires dans la mesure du possible, il n’est pas exclu de retenir des comparaisons avec d’autres activités lorsque des références d’activité similaire ne sont pas disponibles.

Au vu de l’emplacement du local dans une artère à faible commercialité, dans un quartier résidentiel à revenus élevés, au vu de l’adéquation de l’activité avec le lieu de situation du local, du bon état d’entretien, mais au regard des caractéristiques des locaux, avec des zones d’accès à la clientèle limitée et l’absence d’équipement sanitaire dans le local, au regard des termes de comparaison locatifs, le prix unitaire de 500 euros/m²P sera retenu.

Dès lors, la valeur locative s’établit à la somme de : 500 € x 40,96 = 20.480 euros.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 sera fixé à la somme en principal de 20.480 euros par an, hors taxes et hors charges.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer sont dus par la société Atmosphere depuis le 1er octobre 2019, à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus au moins pour une année seront capitalisés.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Vu le jugement du juge des loyers commerciaux du 14 avril 2023,

Rappelle le principe du renouvellement du bail liant la S.A.S Samocly à la S.A.R.L Atmosphere, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 4], à [Localité 12], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2019,

Fixe à la somme de 20.480 euros (vingt mille quatre cent quatre-vingt euros) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er octobre 2019, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 21 janvier 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 10], le 28 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES