TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Bérangère [Localité 14] #P430Me Alexis SOBOL #E2365+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/00922

N° Portalis 352J-W-B7F-CV2RM

N° MINUTE :

Assignations du

11 janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 2 octobre 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. WEST IMAGE

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée M^e Bérangère MONTAGNE de la S.E.L.A.R.L. GAUD MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0430

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée M^e Bérangère MONTAGNE de la S.E.L.A.R.L. GAUD MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0430

DÉFENDERESSES

S.D.C. DU [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S. REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Alexis SOBOL de la S.E.L.A.R.L. SAVINIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2365

Décision du 2 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/00922 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2RM

Société de droit belge MS AMLIN INSURANCE SE, prise en sa succursale française sise [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1] (BELGIQUE)

représenté par M^e Alexis SOBOL de la S.E.L.A.R.L. SAVINIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 3 juillet 2025 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société West Image est locataire d’un local professionnel au niveau R-1 de l’immeuble situé au [Adresse 5], régi par le statut de la copropriété.

À la suite de fortes pluies la nuit du 9 au 10 mai 2020, une inondation a endommagé une partie du local, de ses ameublements et du matériel entreposé.

Le 10 mai 2020, la société a déclaré le sinistre auprès de son assureur la SA Gan Assurances, laquelle a pris attache avec le syndicat des copropriétaires et son assureur la société européenne de droit belge MS Amlin Insurance SE (la société Amlin), en vue d’une indemnisation.

Une expertise contradictoire a été diligentée entre les parties et leur assureur, aboutissant au chiffrage du préjudice à la somme de 65 843 euros.

Décision du 2 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/00922 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2RM

La société Gan Assurances a versé à la société West Image 44 515 euros.

La SA Gan Assurances, par la voie d’un recours subrogatoire, a sollicité de l’assureur du syndicat des copropriétaire, la société Amlin Insurance, le remboursement de cette somme, considérant que la faute du syndicat était à l’origine du sinistre. La SARL West Image a, quant à elle, sollicité le paiement d’une somme de 21 101 euros, correspondant au reliquat du montant de l’estimation du préjudice.

Faute d’aboutissement de ces démarches, la SARL West Image et la SA Gan Assurances ont, par acte du 11 janvier 2022, fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic et à la société européenne de droit belge MS Amlin Insurance SE d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, intitulées « Conclusions responsives n°4 », ici expressément visées, la SARL West Image et la SA Gan Assurances, demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1242 alinéa 1er et 1346 du Code civil,

Vu l’article L.121-12 du Codes assurances,

Vu les pièces versées aux débats

[…]

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabinet RBH, et la société AMLIN INSURANCE S.E. à verser à la société WEST IMAGE la somme de 21.101,25€ ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabinet RBH, et la société AMLIN INSURANCE S.E à verser à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 44.514,76 € en règlement des indemnités d’assurance versées ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabinet RBH, et la société AMLIN INSURANCE S.E à verser à la société WEST IMAGE et à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 7.224,00 €, en ce compris les frais d’expertise amiable du cabinet SEDGWICK, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabinet RBH, et la société AMLIN INSURANCE S.E aux dépens. »

Pour solliciter réparation, la société West Image se fonde sur les dispositions de l’article 1242 alinéa 1er du code civil relatives à la responsabilité du gardien du fait des choses sous sa garde, dont ledit gardien peut s’exonérer par la preuve d’un cas fortuit d’un événement de force majeure ou c’une cause étrangère qui ne lui soit pas imputable.

Au soutien de ces principes, la société explique avoir subi, le 9 mai 2020, une inondation de ses locaux dont les expertises diligentées par les assureurs des deux parties attribuent la cause à la saturation du réseau d’évacuation des eaux pluviales de la copropriété, qui a précédé un refoulement des regards et des caniveaux de récupération desdites eaux en raison du défaut des pompes de relevage ne permettant plus l’évacuation des eaux pluviales accumulées dans les parkings, ce défaut du réseau d’évacuation étant ainsi imputable à la copropriété, sans que cette dernière n’établisse de cause exonératoire de responsabilité.

Elle réfute notamment toute force majeure, mettant en avant l’absence d’extériorité du sinistre, en ce que non seulement la défaillance du système d’évacuation était avérée avant la date du sinistre, mais encore que la copropriété avait déjà été confrontée à une inondation à l’occasion de laquelle le dysfonctionnement des pompes de relevage avait été relevé, sans que le remplacement desdites pompes défectueuses ne soit effectué, en dépit des indications en ce sens depuis mai 2018. La société estime que le sinistre était par ailleurs prévisible dès lors que les orages avaient été annoncés par différents medias météorologiques, mais encore dépourvu de caractère irrésistible par son intensité, notamment dès lors que la mesure de la hauteur de l’eau de 36,6 mm relevée sur [Localité 16] à cette date n’était pas plus élevée que celle relevée pour d’autres précipitations survenues entre 2017 et 2020, ce peu important que cet événement figure sur la base de données de Météo France répertoriant les « pluies extrêmes en France métropolitaine » depuis 1958.

Elle ajoute que la société Amlin aurait reconnu son obligation de garantie en proposant une indemnisation du sinistre d’un montant de 25 000 euros dans le cadre des démarches amiables, avant d’exclure sa garantie, en l’absence de remplacement des pompes de relevage.

Rappelant que la faute de la victime ne peut être considérée comme une cause exclusive de responsabilité qu’à la condition de revêtir les caractéristiques de la force majeure, la société réfute en tout état de cause toute faute de sa part, mettant en avant la prévisibilité du sinistre par la copropriété (qui produit le plan de prévention du risque inondation) et sa propre qualité de simple locataire, excluant toute responsabilité au titre d’une éventuelle méconnaissance de ce plan de prévention de sa part.

Enfin, la société West Image estime que la société Amlin, assureur de la copropriété, ne saurait exclure sa garantie au soutien d’une clause d’exclusion ne respectant pas le formalisme applicable, en application des dispositions de l’article L. 112-4 du code des assurances.

Au regard de ces éléments, se fondant sur les dispositions de l’article L. 121-12 du code des assurances relatives au recours subrogatoire, la SA Gan Assurances demande que le syndicat des copropriétaires et son assureur soient condamnées in solidum à lui reverser les sommes qu’elle a elle-même payées à la société West Image en indemnisation du sinistre, soit 44 514,76 euros. La société West Image sollicite, quant à elle, le versement de la somme de 21 101,25 euros, correspondant au reliquat du montant de l’estimation des dommages, d’un montant total de 65 843.

Par dernières conclusions communiquées le 3 juillet 2025, intitulées « Conclusions n°5 », ici expressément visées, le conseil du syndicat des copropriétaire et de la société européenne de droit belge MS Amlin Insurance SE, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article 1242 du code civil,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

[…]

Décision du 2 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/00922 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2RM

A titre principal,

Juger que les pluies diluviennes survenues à [Localité 13] dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 présentent les caractéristiques de la force majeure,Subsidiairement, juger que la société Westimage a violé le Plan de prévention du risque inondation et que cette faute exonère le Syndicat des copropriétaires,En conséquence,

Débouter la société West Image et la compagnie Gan Assurances de leurs demandes,Subsidiairement,

Juger que le sinistre est dépourvu d’aléa et que la compagnie MS Amlin est fondée à opposer ses exclusions de garantie,En conséquence,

Débouter la société West Image et la compagnie Gan Assurances de leurs demandes,Très subsidiairement,

Juger que la violation du Plan de prévention du risque inondation par la société Westimage et son stockage de matériel dans le sous-sol en dépit d’un premier sinistre et en l’absence de réparations par le Syndicat des copropriétaires limite son indemnisation de 75 %,En conséquence,

Juger que la compagnie MS Amlin Insurance SE ne pourra être condamnée à verser à la société Westimage que la somme maximale de 5 276,31 euros et au Gan la somme maximale de 11.128,69 euros,En tout état de cause,

Condamner in solidum la société West Image, la compagnie Gan Assurances et le Syndicat des copropriétaires à payer à la compagnie MS Amlin Insurance SE la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la société West Image, la compagnie Gan Assurances et le Syndicat des copropriétaires aux dépens. »

La société Amlin estime que le sinistre survenu dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 est un cas de force majeure, excluant que le syndicat des copropriétaires puisse en être tenu pour responsable en application des dispositions de l’article 1242 alinéa 1er du code civil. Elle indique que sa proposition d’indemnisation dans le cadre de démarches amiables ne saurait valoir reconnaissance d’une quelconque responsabilité. Sur la qualification de force majeure, la société Amlin souligne le caractère exceptionnel des pluies, événement dont Météo France a estimé que la périodicité était supérieure à 100 ans. Elle réfute tout dysfonctionnement des pompes de relevage, lesquelles auraient simplement été submergées en raison de l’ampleur de de la montée des eaux, à plus d’un mètre dans les parkings, la société d’assurance précisant que les experts n’évoquent pas de dysfonctionnement et ajoutant que les réseaux publics d’évacuation étaient, en tout état de cause, saturés. Sur le caractère imprévisible de l’événement, elle considère que les annonces d’orage ne privent pas l’événement de son caractère exceptionnel, au regard des quantités d’eau tombées dans un intervalle de 3 heures. Selon elle, c’est cette conjonction entre une importante quantité d’eau et la brièveté de la durée de l’évènement qui donne au sinistre son caractère exceptionnel, car l’intensité du débit crée un engorgement des pompes, de sorte que les comparaisons avec les seules quantités d’eau tombées à d’autres occasions sont inopérantes.

Décision du 2 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/00922 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV2RM

Subsidiairement, la société Amlin considère ne pas devoir garantie au syndicat des copropriétaires, se fondant sur les stipulations de l’article 2-1-5 des conditions générales du contrat d’assurance, qui excluent les dommages résultant des vices, défectuosités et imperfections qui existaient et qui étaient connus de l’assuré à la date de souscription du contrat, conditions qui font disparaître le caractère aléatoire du contrat. À cet égard, la société Amlin met en avant le procès-verbal de l’assemblée générale tenue plus d’un an avant la souscription du contrat, qui montre l’existence d’un sinistre similaire, la connaissance par le syndicat du défaut d’entretien des pompes de relevages, la nécessité de les remplacer et l’absence de conformité des raccordements.

Très subsidiairement, la société Amlin invoque la faute de la victime dès lors qu’au regard du Plan de Prévention du Risque Inondation de la ville de [Localité 13], l’immeuble concerné est situé dans une zone inondable où les sous-sols à usage autre que stationnement sont interdits. Elle en déduit que la société West Image ne pouvait y installer un studio photo, qu’à tout le moins, il lui appartenait de stocker les produits sensibles à l’humidité de façon adéquate, ce d’autant qu’elle était informée du précédent sinistre et de l’absence de réalisation des travaux sur les pompes de relevage, puisque le gérant de la société est également le représentant de la SCI bailleresse, copropriétaire des lieux. Pour la société Amlin ce comportement fautif exclut toute indemnisation ou implique une participation de la société West Image à hauteur de 75%.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture avait été prononcée une première fois le 15 février 2024, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. À l’audience du 3 juillet 2025, avant l’ouverture des débats, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et réouvert l’instruction de l’affaire aux fins d’accepter les « Conclusions nº5 » de la société Amlin Insurance SE, susvisées. Il a ensuite clôturé l’instruction à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025. Les parties ont par ailleurs été autorisées à produire une note en délibéré sur la question du formalisme des clauses d’exclusion. Chacune d’entre elle a produit une telle note, notifiée par RPVA le 9 juillet 2025. Les demandeurs estiment ainsi, qu’agissant dans le cadre d’une action directe, ils sont en mesure de contester la validité de la clause d’exclusion, même en l’absence de contestation de l’assuré. La société Amlin Insurance SE, défenderesse, réplique que seules les parties au contrat d’assurance auraient cette faculté.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.» Il s’agit d’une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

1. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1242 du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Il peut s’exonérer de sa responsabilité en apportant la preuve d’un cas de force majeure ou de la faute exclusive du copropriétaire ou d’un tiers.

En matière délictuelle, un événement peut être qualifié de force majeure s’il est extérieur à la chose, imprévisible et irrésistible.

La faute de la victime ne peut par ailleurs être considérée comme une cause exclusive de responsabilité qu’à condition qu’elle revête, elle-même les caractéristiques de la force majeure (2e Civ., 3 mars 2016, n°15-12217, Bull. 2016 II, n°64 ; Ass. Plén., 14 avril 2006, n° 04-18.902).

Autrement dit, le gardien se trouve exonéré lorsque la victime a elle-même concouru à son dommage, exonération totale si la faute présente les caractères de la force majeure, partielle s’il s’agit d’une faute simple.

L’examen des demandes en paiement formées par la société West Image et son assureur, la SA Gan Assurances, suppose ainsi de déterminer, en amont, si l’événement à l’origine du dommage subi par la société West Image revêt les caractéristiques de la force majeure.

1.1. Sur la qualification de force majeure du sinistre

Le procès-verbal de constatations, établi contradictoirement le 22 juin 2020, conclut sur les causes et circonstances du sinistre en ces termes :

« Dans la nuit du 09/05/2020, des pluies diluviennes se sont abattues sur la région Ile-de-France, le réseau des évacuations des eaux pluviales privatifs à la copropriété a été saturé.

S’en est suivi un refoulement des regards et des caniveaux de récupération des eaux pluviales de la copropriété.

Ce refoulement a provoqué des écoulements d’eaux, dans le parking souterrain de la copropriété ainsi que les parties du local commercial situé au R-1 et occupé par l’assuré, la SARL « West Image ».

Les pompes de relevage de la copropriété se sont mises en défaut, ne permettant plus l’évacuation des eaux pluviales accumulées dans les parkings, provoquant une montée des eaux mesurées, à certains endroits à plus d’un mètre » (pièce n°5 des demandeurs et n°3 des défendeurs).

Sur le caractère exceptionnel des intempéries, le certificat établi par Météo-France indique : « Des précipitations orageuses d’une intensité exceptionnelle se sont abattues sur le secteur de [Localité 13] (92) le samedi 9 mai 2020, la durée de retour statistique d’un tel événement pluviométrique sur la région étant supérieure à 100 ans […] » (pièce n°1 des défendeurs).

Plusieurs articles de presse sont produits, notamment du journal Le Parisien faisant mention de l’évacuation des résidents d’un EHPAD à [Localité 12], en raison de l’inondation du sous-sol de l’établissement, causant notamment une coupure de courant (pèce n°2 des défendeurs) ou indiquant « [Localité 16], le 9 mai. Des pluies torrentielles se sont abattues sur la capitale »(pièce n°17 des demandeurs).

Différents médias avaient certes préalablement annoncé des pluies, notamment en ces termes : « Météo de ce samedi 9 mai : l’instabilité orageuse se renforce […] Des orages ponctuellement fors ce soir, du bassin parisien à la Normandie au nord-est » (pièce n°16 des demandeurs), mais la lecture des articles de presse montre que la région Ile-de-France n’a été placée en « vigilance [Localité 15] » que le dimanche 10 mai, soit après le violent orage, à l’origine de l’inondation des sous-sols en cause dans la présente espèce.

Dans ces conditions, il faut retenir que l’événement climatique, par son ampleur, était imprévisible.

Sur le caractère extérieur et irrésistible du sinistre, deux thèses s’affrontent, l’une selon laquelle l’ampleur du phénomène météorologique serait à l’origine de l’arrêt des pompes de relevage permettant l’évacuation de l’eau des sous-sols et, l’autre, selon laquelle lesdites pompes étaient défectueuses, de sorte que leur arrêt serait lié à un dysfonctionnement.

Figure à cet égard le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du 16 mai 2018, lequel mentionne notamment :

« 20. Entretien et administration générale de l’immeuble

(Sans vote)

Un point d’information a été fait en séance concernant :

le dossier sinistre inondation du parking, récapitulatif des dépenses :FLAMEO pour un total de 2 178,00 Euros – Pris en charge par l’assurance

POMPAGE pour un total de 1 155,00 Euros – Pris en charge par l’assurance

REMPLACEMENT POMPE pour un total de 2 891,00 €- Pris en charge par l’assurance

REMPLACEMENT DES [Localité 17] COUPE-FEU pour un total de 6 765,00 Euros – Prise en charge par l’assurance à hauteur de 5 225,00 Euros.

DEPOSE ET EVACUATION [Localité 17] – Prise en charge par l’assurance de 528,00 €.

le remplacement des pompes de relevage du parking – point sur la situation (devis de rem-placement – Assurance – Recherches arrivées clandestines).le raccordement de l’évacuation du wc du rez-de-chaussée qui se déverse dans la fosse de relevage,point sur la demande de remboursement à AMTECH suite à son absence de vérification de la pompe de relevage malgré le paiement d’un contrat d’entretien […] » (pièce n°27 des demandeurs).

Est encore produit un échange de courriels datant des mois de janvier et février 2021 entre des membres du conseil syndical et le syndic, sollicitant l’intervention d’une société pour remédier aux dysfonctionnements du système d’évacuation des eaux, les difficultés étant explicitées de la sorte [soulignements du tribunal] : « Le système comprend deux pompes, chacune étant commandée par une mesure de niveau par flotteur. Les deux systèmes sont indépendants et fonctionnent en parallèle. Les deux pompes sont en état de marche. La mesure de niveau actionnant la pompe N°1 est HS […]. La pompe N°1 n’est donc pas sollicitée. Seule la pompe n°2 et son niveau fonctionnent. Si la pompe N°2 et/ou sa mesure de niveau tombent en rade nous n’avons plus d’évacuation et donc le risque d’une montée des eaux dans le parking si la Seine est en crue ! Lors du RdV du 22 janvier avec APH ils ont recommandé le remplacement des deux mesures de niveau par des mesures par sonde et le remplacement du tableau électrique. Je crains que nous soyons obligés de le faire si nous voulons bénéficier d’une véritable sécurité choisie lorsque nous avons décidé d’installer une 2ème pompe. A court terme, il faudrait réparer la mesure de niveau de la pompe N°1 […] » (pièce n°21 des demandeurs).

S’il est également produit un extrait de rapport de sinistre, portant sur l’inondation de la cave d’un résident lors des mêmes pluies du 9/10 mai 2020 sur lequel l’expert du cabinet ELEX, mandaté par la société d’assurance Amlin, note l’observation suivante : « Les pompes de relevage de l’immeuble ont fonctionné normalement et ont été mise à l’arrêt du fait de l’importance de l’inondation. Les pompes ont pu être remises en marche permettant l’évacuation des eaux après le sinistre  » (pièce n°4 des défendeurs), cette seule mention est insusceptible de remettre en question le caractère défectueux du système d’évacuation des eaux, connu par la copropriété, à tout le moins à compter du sinistre relaté dans le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2018.

Il apparaît ainsi que la copropriété avait déjà été victime d’un sinistre, à l’occasion duquel avait été relevé un dysfonctionnement des pompes de relevage et préconisé leur remplacement, de sorte que le système d’évacuation des eaux était défectueux.

Aussi, peu important le caractère exceptionnel des pluies, il est établi que la copropriété avait connaissance des risques d’inondations encourus du seul fait de l’état de défectuosité de son système d’évacuation des eaux, cet élément excluant que le dommage survenu puisse avoir un caractère extérieur ou irrésistible.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue à raison de son défaut d’entretien de la copropriété, sans que l’événement à l’origine du sinistre ne puisse être qualifié de force majeure.

Décision du 2 octobre 2025

4ème chambre 2ème section

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Cette responsabilité étant toutefois susceptible d’être exclue ou minorée au regard du comportement de la victime du sinistre, il convient dès lors de l’examiner afin de déterminer si une faute de sa part est à l’origine de son préjudice.

1.2. Sur la faute éventuelle de la victime

Est produit au débat le Plan de Prévention du Risque Inondation de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine (92) du 9 janvier 2004 (PPRI). Les parties s’accordent sur le fait que l’immeuble en copropriété est situé en zone B, au sens de ce document (pièce n°10 des défendeurs).

La société West Image considère que les dispositions contenues dans ce document ne sauraient s’appliquer à l’espèce en ce qu’il a pour champ d’application les risques d’inondation liés aux crues de la Seine. Cette argumentation apparaît toutefois inopérante dès lors que les prescriptions dudit plan de prévention ont vocation à être respectées en tout état de cause.

Ce PPRI indique, s’agissant des immeubles situés en zone B, que, par principe, sont interdits les sous-sols à usage autre que le stationnement. Des exceptions à cet usage sont listées sous réserve du respect de certaines préconisations, notamment par le placement en « cuvelage étanche » (p. 14 du PPRIS).

La société West Image ne conteste pas l’absence de respect desdites préconisations mais se retranche derrière sa qualité de locataire.

Or le bail commercial de même que le rapport d’expertise diligenté à l’occasion du sinistre montrent que le gérant de la SCI bailleresse est également le gérant de la SARL West Image, preneuse (pièce n°1 et n°5 des demandeurs).

Ledit bail a par ailleurs pris effet à compter du 1er janvier 2014, ce dont il se déduit que la société était présente dans les lieux à l’occasion de l’inondation dont fait mention le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2018.

Dans ces conditions, sera retenue la faute de la victime, consistant à ne pas avoir stocké les produits et matériaux sensibles à l’humidité de façon adéquate, en dépit d’un précédent sinistre similaire dans la copropriété et de l’état de défectuosité du système d’évacuation, dont elle avait connaissance.

Cette faute, qui relève d’une imprudence, n’est pas la cause exclusive du dommage subi, et ne saurait dès lors exonérer le syndicat des copropriétaires totalement de sa responsabilité.

En revanche, les éléments et pièces versés aux débats permettent de retenir une contribution de la victime du sinistre au dommage subi à hauteur de 50%.

En conséquence et corrélativement, le syndicat des copropriétaires sera considéré comme responsable du préjudice à hauteur 50%.

1.3. Sur la garantie de la société Amlin

La société Amlin, assureur du syndicat des copropriétaires, réfute sa garantie invoquant le bénéfice d’une clause d’exclusion stipulée au contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires.

L’article L. 112-4 du code des assurances dispose in fine : « les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. »

Toutefois, seules les parties au contrat d’assurance peuvent invoquer le non-respect du formalisme prévu par cette disposition (2e Civ., 19 décembre 2024, pourvoi n° 22-17.119 ; 3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n°01-13.490).

En l’espèce, la société Amlin se prévaut à titre subsidiaire d’une exclusion de garantie figurant au contrat.

Au titre des exclusions figurant à l’article 2-1-1 des conditions générales figurent en effet les « vices, défectuosités et imperfections qui existaient et qui étaient connus de l’assuré à la date de souscription du présent contrat » (pièce n°13 des défendeurs).

Les demandeurs, la société West Image et son assureur, la société Gan Assurances, rejettent l’application de cette clause, se fondant uniquement sur le non-respect du formalisme imposé par l’article L. 112-4 du code des assurances susvisé.

Or, ledit contrat a été conclu par le syndicat de copropriété, seul à même de se prévaloir de ces dispositions.

En leur qualité de tiers au contrat, les demandeurs ne sauraient en revanche l’invoquer pour faire écarter une clause d’exclusion ou de limitation de garantie.

Au cas présent, la police d’assurance a été conclue le 12 juin 2019, en vue d’une prise d’effet rétroactive au 1er juin 2019.

Or, il résulte des développements précédents – et il n’est par ailleurs pas contesté par les demandeurs – que la copropriété avait été victime d’un précédent sinistre avant la conclusion dudit contrat, à l’occasion duquel avaient notamment été relevés des dysfonctionnements des pompes de relevage, sans qu’il n’y soit remédié.

En l’état d’un sinistre causé par des vices, défectuosité ou imperfections connues de l’assuré à la date de souscription du contrat, celui-ci ne saurait être pris en charge.

Dès lors, sans qu’il ne soit lieu d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, les demandes en paiement au titre du contrat d’assurance conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Amlin, formées par la société West Image et par son assureur, la société Gan Assurance, par la voie d’un recours subrogatoire, seront écartées.

En conséquence, la société Amlin ne doit pas garantie au titre du sinistre litigieux, de sorte que les demandes de condamnations formées à son endroit seront écartées.

1.4. Sur l’étendue du préjudice et son imputation

Le rapport d’expertise contradictoire produit aux débats évalue les dommages au montant total de 65 616 euros sur lequel les parties s’accordent (pièce n°5 des demandeurs).

Le syndicat des copropriétaires ayant été considéré comme responsable du préjudice à hauteur 50%, sa contribution doit être estimée à 32 808 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sera condamné à verser la somme de 32 808 euros au titre du sinistre, somme qui doit être payée à la SA GAN Assurances, les calculs susvisés excluant le paiement d’une somme additionnelle au profit de la société West image. Cette dernière sera donc déboutée de sa demande en paiement.

2. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les développements précédents, dont il résulte un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SARL West Image, justifient que ces parties soient condamnées conjointement aux dépens.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande que l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile soient rejetées.

2.3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet RBH, responsable des préjudices subis par la SARL West Image à la suite du sinistre intervenu dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 à hauteur de 50%, soit pour un montant de 32 808 (trente-deux mille huit-cent huit) euros ;

DIT que la société européenne de droit belge MS Amlin Insurance SE ne doit pas garantie au titre du contrat n°1IMPL2/8813 conclu avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

En conséquence,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet RBH, à payer la somme de 32 808 (trente-deux mille huit-cent huit) euros à la SA Gan Assurances en indemnisation du sinistre subi par la SARL West Image dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 ;

DÉBOUTE la SARL West Image de sa demande en paiement d’une somme au titre du sinistre subi dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 ;

DÉBOUTE la SARL West Image et la SA Gan Assurances du surplus de leurs demandes, notamment de leur demande en paiement à l’égard de la société européenne de droit belge MS Amlin Insurance SE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (représenté par son syndic, le cabinet RBH) et la SARL West Image aux dépens ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 16], le 2 octobre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY