TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [B] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11181 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QWY

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Société EPI

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître [B] [J] du CABINET [J] & ASSOCIES, vestiaire J82

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11181 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QWY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022, conclu sur le fondement du Code civil et non de la loi du 6 juillet 1989, la société EPI a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12074,13 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 28 novembre 2024, la société EPI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [N] sous astreinte et obtenir l’autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité compensatrice, et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−19278,6 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et sur le montant d’une clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 10 février 2025, la société EPI maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12074,13 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société EPI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation, la dette locative et d’indemnités d’occupation et la clause pénale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [Z] [N] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

La société EPI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, Madame [Z] [N] lui devait la somme de 16098,84 euros, terme d’octobre inclus, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Madame [Z] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En revanche, si le contrat de bail prévoit une clause pénale en cas d’impayés de loyers, toute clause pénale est susceptible de modération par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, l’application de la clause pénale au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés limités à l’obligation non sérieusement contestable en paiement du loyer et des charges et d’une contrepartie à l’occupation des lieux, et la demande en paiement au titre de la clause pénale est rejetée.

4. Sur la conservation du dépôt de garantie

La conservation du dépôt de garantie, dont le versement est uniquement destiné à garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives, dépend des circonstances de la restitution des lieux qui ne sont à ce stade pas connues.

En conséquence, la demande du bailleur d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie est rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il y a lieu de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 octobre 2022 entre la société EPI, d’une part, et Madame [Z] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 11 août 2024,

ORDONNE à Madame [Z] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à la société EPI la somme de 16098,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à la société EPI une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte, de clause pénale, au titre du dépôt de garantie et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société EPI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024 mais non le coût du congé, de la dénonciation de l’assignation à la préfecture et de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge