TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marc HOFFMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [P] [I]

Monsieur [T] [V] [I]

Madame [N] [F] épouse [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O3U

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 9]” sis [Adresse 4] à [Localité 11] représenté par son administrateur provisoire , Me [K] [C], Administrateur judiciaire domiciliée [Adresse 1]

représenté par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [V] [I], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Préisdente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O3U

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [I], M. [T] [V] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] sont propriétaires du lot n°287 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BG n°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 124/100000ème.

Par acte de commissaire de justice en date des 4 et 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 9]" situé [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Me [K] [C], désignée en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 27 novembre 2023, a assigné M. [P] [I], M. [T] [V] [I] et Mme [N] [F] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, en condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

4083,50 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement (3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 4 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 9] " situé [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" situé [Adresse 5], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la baisse, indiquant que les défendeurs n’étaient plus redevables que de la somme de 3091,76 euros au jour de l’audience.

Régulièrement assignés à personne s’agissant de M. [T] [V] [I], à domicile s’agissant de Mme [N] [F] épouse [I] et à étude, s’agissant de M. [P] [I], ces derniers n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur, qui certes a actualisé sa créance à la baisse, mais n’a pas précisé que la dette visée à l’audience comprenait deux nouveaux appels de charges ainsi que des frais facturés postérieurement à la délivrance de l’assignation, sur lesquels les défendeurs n’ont pas été mis en mesure de s’exprimer, dès lors que ces nouveaux éléments, postérieurs à l’assignation, ne leur ont pas été signifiés. La formulation d’une telle demande aurait nécessité un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire. Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes. Il sera simplement constaté que la somme de 3649,60 euros a été réglée par M. [P] [I] en date du 22 octobre 2024.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°287, indiquant la répartition des tantièmes (124/100000èmes), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024,un historique de compte dont il résulte que :- à la date de l’assignation, le 4 novembre 2024, le solde du compte était débiteur de la somme de 2137,96 euros, cette somme comprenant 1604,80 euros de frais de recouvrement,

— au 3ème trimestre 2024 inclus, le solde du compte était débiteur de 4083,50 euros, dont 614,18 euros réclamée au titre de frais de recouvrement,

des historiques du compte joints aux appels de fonds, dont il résulte qu’au :- 4 avril 2024, le compte était débiteur de la somme de 4711,73 euros,

—  4 juillet 2024, le compte était débiteur de la somme 5250,07 euros,

—  15 octobre 2024, le compte était débiteur de la somme de 4797,56 euros,

—  27 décembre 2024, le compte était débiteur de la somme de 3091,76 euros,

les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2022, 15 juin 2023 et 22 avril 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023

— vote des budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux

d’amélioration du niveau de sécurité phase II lot 6.1 RIA et colonne sèche (assemblée générale du 15 juin 2023)

une mise en demeure de payer la somme de 4083,50 euros adressée en recommandé le 9 octobre 2024 à M. [P] [I] (réceptionnée le 10 octobre 2024), le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier au titre des charges de copropriété à la date de l’assignation n’est pas établie.

En effet, doivent être déduits des sommes réclamées au titre des charges de copropriété:

les frais de recouvrement qui seront examinés dans le paragraphe ci-après et qui comprennent :- 336 euros au titre de « frais de dossier huissier », portés au débit du compte le 27 février 2023,

—  181,40 euros au titre de « SCP BOUVET CDT CHARGES », portés au débit du compte le 27 mars 2023,

—  48,70 euros au titre d’une « mise en demeure », portés au débit du compte le 12 juin 2023,

—  48,70 euros au titre de frais de relance, portés au débit du compte le 26 juin 2023,

les charges de copropriété et frais de recouvrement postérieurs au 3ème appel de charges 2024 inclus, qui n’ont pas été contradictoirement demandés aux défendeurs, soit :-150 euros d’honoraires « Rédaction mise en demeure », portés au débit du compte le 9 octobre 2024,

—  840 euros au titre d’ « honoraires SDC / SCI GESTION DES ARCADES », portés au débit du compte le 31 octobre 2024,

—  253,51 euros au titre des « frais pour assignation », portés au débit du compte le 12 novembre 2024,

—  669,49 euros et 30,80 euros appelés au titre des appels de charges du dernier trimestre 2024

—  669,49 euros et 30,80 euros et du premier trimestre 2025,

Ainsi, à la date de l’assignation, seule la somme de 3466,32 euros était due au titre des charges de copropriété.

La somme de 3649,60 euros réglée par M. [P] [I] en date du 22 octobre 2024 s’imputant, conformément à l’article 1342-10 du code civil, sur la dette la plus ancienne, il convient en conséquence de constater que la dette arrêtée au 3ème trimestre 2024 inclus a été intégralement soldée.

La demande formée au titre des charges de copropriété sera donc rejetée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité le paiement des sommes suivantes :

336 euros au titre de « frais de dossier huissier », portés au débit du compte le 27 février 2023,181,40 euros au titre de « SCP BOUVET CDT CHARGES », facturés le 27 mars 2023,48,70 euros au titre d’une « mise en demeure », portés au débit du compte le 12 juin 2023,48,70 euros au titre de « frais de relance », portés au débit du compte le 26 juin 2023,150 euros d’honoraires « Rédaction mise en demeure », portés au débit du compte le 9 octobre 2024,840 euros au titre d’ « honoraires SDC / SCI GESTION DES ARCADES », portés au débit du compte le 31 octobre 2024,253,51 euros au titre des « frais pour assignation », portés au débit du compte le 12 novembre 2024,669,49 euros et 30,80 euros au titre des appels de charges du premier trimestre 2025, qui n’ont pas été contradictoirement communiqués aux défendeurs.

Seule la demande formée au titre des frais de recouvrement portés au débit du compte entre le 27 février 2023 et le 26 juin 2023 a été contradictoirement formée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des frais postérieurs.

Aucune des sommes réclamées aux termes de l’assignation n’étant justifiée, il convient de rejeter la demande formée au titre des frais de recouvrement

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce d’aucun abus de droit, et d’aucune mauvaise foi des défendeurs.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" situé [Adresse 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [K] [C],

REJETTE la demande de condamnation en paiement des frais de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" situé [Adresse 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [K] [C],

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" situé [Adresse 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [K] [C],

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 9]" situé [Adresse 5] aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O3U