TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 10 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 22/12387 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2UOH

AFFAIRE : S.C.I. IMMOSYSTEM (la SELARL DONSIMONI & ASSOCIES)

C/ S.C.I. AJP (Me [P])

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOSYSTEM

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 422 827 824

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son Gérant en exercice

représentée par Maître Julien MEUNIER de la SELARL DONSIMONI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. AJP

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 850 688 706

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 mars 2002, la SCI IMMOSYSTEM a acquis :

— un immeuble sis [Adresse 2], constitué de bâtiments industriels,

— le lot n°1 de la copropriété sise [Adresse 1] consistant en un grand local au rez-de-chaussée et la jouissance du terrain recouvert de construction à usage d’usine.

Par acte de vente du 1er août 2019, la SCI IMMOSYSTEM a cédé à la SCI AJP la pleine propriété de la parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 7] E numéro [Cadastre 5] sur laquelle se trouve édifié un bâtiment à usage de hangar, outre le lot n°37 de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] consistant en un local professionnel.

La SCI IMMOSYSTEM a conservé la propriété édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] E numéro [Cadastre 4] constituée d’un bâtiment à usage d’habitation, d’un local professionnel et d’un terrain à usage de parking contigu à la propriété cédée à la SCI AJP.

Par acte du 1er août 2019 une servitude de passage a été constituée sur le fonds servant cadastré [Cadastre 7] section E n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI IMMOSYSTEM au bénéfice du fonds dominant cadastré section [Cadastre 7] E numéro [Cadastre 5] appartenant à la SCI AJP.

Par courrier du 14 février 2020, la SCI IMMOSYSTEM a rappelé à la SCI AJP que le stationnement n’est pas autorisé sur l’assiette de la servitude de passage.

Par courrier du 27 février 2021, la SCI IMMOSYSTEM a mis en demeure la SCI AJP de faire cesser les stationnements sur l’assiette de la servitude de passage et de retirer les dépôts et gravats adossés à sa maison d’habitation.

D’autres courriers ont suivi et le litige entre les parties n’a pas trouvé d’issue amiable.

*

Suivant exploit du 8 novembre 2022, la SCI IMMOSYSTEM a fait assigner la SCI AJP devant le présent tribunal.

Par ordonnance du 11 avril 2023, le juge de la mise en état a invité les parties à rencontrer un médiateur.

Par courriel du 15 juin 2023, Monsieur [O], médiateur, a informé le juge de la mise en état que les parties avaient comparu pour la séance d’information mais qu’elles n’avaient pas donné leur accord pour entrer en médiation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2024, la SCI IMMOSYSTEM demande au tribunal, sur le fondement des articles 702 et 1240 du code civil, de :

— dire que la servitude conventionnelle de passage instituée par l’acte authentique de vente du 1er août 2019 intervenu entre la SCI IMMOSYSTEM et la SCI AJP n’est pas respectée par la SCI AJP propriétaire du fonds dominant,

— ordonner une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir en cas de stationnement sur l’assiette de la servitude de passage et après constat de stationnement par voie d’huissier, le coût dudit constat constatant un stationnement sur le passage restant à la charge de la SCI AJP,

— condamner la SCI AJP à verser à la SCI IMMOSYSTEM la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— dire que la SCI AJP occasionne à la SCI IMMOSYSTEM des troubles anormaux du voisinage,

— dire que la SCI AJP a reconnu l’existence des troubles anormaux du voisinage dès lors qu’elle a fait procédé en cours de procédure à l’enlèvement définitif des deux bennes situées sur sa parcelle telles que demandées par la requérante dans son acte introductif d’instance,

— condamner la SCI AJP à faire déplacer les matériels, stocks et détritus situés en limite de propriété de la SCI IMMOSYSTEM et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI AJP à payer à la SCI IMMOSYSTEM la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice,

— débouter la SCI AJP de ses demandes,

— condamner la SCI AJP à payer à la SCI IMMOSYSTEM la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2024, la SCI AJP demande au tribunal, sur le fondement des articles 815-9, 840 et 843 du code civil, de :

— débouter la SCI IMMOSYSTEM de ses demandes,

— condamner la SCI IMMOSYSTEM au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner la SCI IMMOSYSTEM au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Sur la demande de fixation d’une astreinte

L’acte authentique du 1er août 2019 stipule que :

“A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heure et avec tout véhicule. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage emporte également un droit de passage en tréfonds pour réseaux et canalisations existants ou à créer.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une partie de terrain matérialisée en quadrille vert sur le plan de division ci-annexé.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

L’accès à ce passage s’effectuera par un portail coulissant dont le propriétaire du fonds servant conservera la propriété.

Tous les frais de fonctionnement, d’entretien et de réparation de ce portail seront supportés à frais partagés entre les propriétaires des fonds servant et des fonds dominants à raison de moitié chacun, sauf en cas de dégradation provoquée par un usage inapproprié de l’un de ses utilisateurs.

En contrepartie, le propriétaire du fonds dominant supportera que la porte coulissant du portail empiète partiellement sur son fonds lors de son ouverture.

Les propriétaires des fonds servant et fonds dominant entretiendront à frais partagés ce passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage.

Cette servitude sera constituée à titre purement gratuit.”

La SCI IMMOSYSTEM fait valoir que la SCI AJP ou ses locataires stationnent sur l’emprise de la servitude de passage. Elle verse aux débats des courriers adressés à la SCI AJP le 14 février 2020, 27 février 2021, 9 juin 2021, 3 mars 2022, 24 août 2022, 12 octobre 2022 la mettant en demeure de retirer les véhicules de cette zone.

Toutefois, elle demande au tribunal d’ “ordonner une astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir en cas de stationnement sur l’assiette de la servitude de passage et après constat de stationnement par voie d’huissier, le coût dudit constat constatant un stationnement sur le passage restant à la charge de la SCI AJP”.

Une telle demande ainsi formulée n’est pas exécutable, une astreinte ne pouvant être une condamnation principale mais uniquement un accessoire à une condamnation.

Par ailleurs, la SCI IMMOSYSTEM fait valoir que des véhicules avec les logos SOLUBAT sont garés sur la zone de servitude. Toutefois, d’une part les photographies produites ne permettent pas de distinguer de tels logos. Par ailleurs, les photographies montrent des véhicules utilitaires à l’arrêt avec des portes arrières ouvertes montrant des opérations de chargement, déchargement, ce qui est reconnu comme toléré par la SCI IMMOSYSTEM.

Par ailleurs, en l’absence de signalisation au sol de la zone de l’assiette de la servitude de passage et de délimitation des deux propriétés, il n’est pas possible de savoir si ces véhicules sont stationnés sur cette dernière. Par ailleurs, aucun élément ne permet de déterminer à qui sont les véhicules photographiés dans la cour.

Par ailleurs, compte tenu de l’usage partagé de la cour et de l’absence de toute matérialisation au sol des espaces de chacun et de la zone de passage, ainsi que de l’absence de connaissance des propriétaires des véhicules pris en photographie, les manquements de la SCI AJP à ses obligations contractuelles ne sont pas démontrés.

La SCI IMMOSYSTEM est défaillante à démontrer les violations de la servitude de passage par les locataires de la SCI AJP.

La SCI IMMOSYSTEM sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI IMMOSYSTEM au titre du préjudice moral

La SCI IMMOSYSTEM déclare être victime de trouble anormal du voisinage du fait des activités professionnelles exercées par la SCI AJP ou ses locataires.

Elle fait valoir que les occupants de la parcelle de la SCI AJP déposent des gravats de chantier, matériels et détritus à proximité immédiate des logements qu’elle offre à la location.

Elle reconnaît que les divers dépôts sont réalisés sur la parcelle de la SCI AJP mais que la proximité des lieux engendre un trouble anormal du voisinage pour ses locataires.

Toutefois, il convient de constater que la SCI AJP et ses locataires ou ayants-droits utilisent les locaux que la SCI IMMOSYSTEM a vendus conformément à leur destination. Le contrat de vente décrit les biens vendus comme un bâtiment à usage de hangar et un local professionnel avec mezzanine. Il s’agit de locaux d’entrepôts destinés à exploiter des activités telles que celles des locataires de la SCI AJP.

La SCI IMMOSYSTEM n’apporte aucun élément relatif aux locaux d’habitation qu’elle offre à la location. Elle ne verse aux débats aucun courrier de ses locataires évoquant ces nuisances.

Par ailleurs, les photographies des lieux montrent que la SCI IMMOSYSTEM en qualité de vendeur de la SCI AJP de locaux industriels et de bailleur d’habitation est à l’origine d’une situation plaçant des locataires dans une situation anormale, les locaux ne paraissant pas adaptés à la cohabitation de particuliers avec des entreprises professionnelles ayant besoin de tels locaux.

La SCI IMMOSYSTEM ne peut utilement critiquer les allées et venues des véhicules des sociétés occupant les lieux, s’agissant de locaux professionnels destinés à être utilisés en journée au soutien d’une activité professionnelle artisanale ou industrielle.

S’il est exact de constater sur certaines photographies que les dépôts ont pu par moment dépasser ce qui peut être admis en terme de salubrité, la SCI AJP a cependant manifestement pris des mesures pour y remédier et a déplacé les bennes litigieuses. La SCI IMMOSYSTEM n’a pas fait établir de procès-verbal de constat lors des dépôts de nombreux sacs de gravats ou de matières hors des bennes, de sorte qu’il n’est pas possible de dater ces dépôts ni de savoir combien de temps ils ont duré.

L’anormalité du trouble n’est pas démontrée. La SCI IMMOSYSTEM sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, d’autant qu’elle ne démontre pas occuper personnellement les locaux litigieux.

La demande de déplacement des détritus placés en limite de propriété sera rejetée dans la mesure où la SCI IMMOSYSTEM déclare elle-même que les bennes ont été déplacées. Elle ne démontre pas la persistance de dépôts présentant des risques pour la santé ou la sécurité de ses locataires.

Enfin, la SCI IMMOSYSTEM formule une seconde demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros, sans toutefois expliciter le préjudice auquel elle correspond. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI AJP

La SCI AJP fait valoir que le site est resté ouvert en raison d’un dysfonctionnement du portail pendant plusieurs années et que cette situation a engendré pour elle de nombreuses atteintes aux biens de ses locataires, des véhicules ayant été dégradés ou volés.

Elle indique que cette situation a induit pour elle de nombreuses démarches, ayant dû réaliser des démarches après les vols.

Toutefois, il convient de constater qu’elle ne justifie pas de ces démarches en qualité de bailleur. Le gérant de la SCI AJP est également le gérant des sociétés qui occupent les lieux et c’est à ce titre que ce dernier a fait des démarches.

La SCI AJP ne justifie d’aucun préjudice personnel.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SCI IMMOSYSTEM succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI IMMOSYSTEM de l’intégralité de ses demandes,

Déboute la SCI AJP de sa demande reconventionnelle,

Condamne la SCI IMMOSYSTEM aux dépens,

Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE