TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Judith BENGUIGUI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Bertrand LAVRIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05183 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46FL

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

SCI JOKER

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand LAVRIL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R212

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05183 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46FL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 14 novembre 2017, à effet au 1 décembre 2017, M. [G] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1500 euros, outre 100 euros de provisions sur charges. Ce bail a été conclu pour une durée de trois ans reconductible.

Par contrat du 1 décembre 2020, la SCI JOKER, representée par son gérant, M. [G] [R], a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1530 euros, outre 170 euros de provisions sur charges. Ce nouveau bail a été conclu pour une durée de trois ans reconductible.

Par courrier du 26 mai 2023, la SCI JOKER a donné congé à la locataire à effet au 30 novembre 2023, pour reprise au profit de son gérant.

Par courrier du 30 juin 2023, Mme [L] [W] a contesté la validité du congé délivré, informant sa bailleresse de son intention de saisir le juge s’il ne lui était pas confirmé par courrier que ce congé était nul et non avenu.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13 600 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [W] le 19 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, la SCI JOKER a mis Mme [L] [W] en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

Par assignation du 13 mai 2024, la SCI JOKER a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [L] [W] et celle de tous occupants de son chef, autoriser le transport et la séquestration de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-22 100 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 août 2024 ; elle a fait l’objet de deux renvois pour être finalement examinée à l’audience du 28 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 28 novembre 2024, la SCI JOKER a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité des demandes formées aux termes de son assignation, actualisant seulement sa demande en paiement d’une provision sur l’arriéré locatif à la somme de 34 000 euros, selon décompte arrêté au 5 octobre 2024, ainsi que sa demande formée au titre de l’aticle 700 du code de procédure civile, portée à 3000 euros. Elle y sollicite par ailleurs que Mme [W] soit jugée irrecevable et/ou mal fondée en toutes ses demandes, fins, et conclusions.

La SCI JOKER ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [L] [W], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail est valide, tant sur le fond que sur la forme. Elle conteste la mauvaise foi qui lui est reprochée à l’occasion de la délivrance du commandement de payer; à ce titre, elle souligne ne s’être jamais engagée à rembourser à la locataire la somme de 45 000 euros au titre de prétendus travaux par elle réalisés, précisant que le contrat de bail initial ne prévoyait une franchise de loyers que de quinze jours; elle signale par ailleurs que les impayés de loyers pré-existaient au changement de la serrure dont se prévaut la locataire à l’appui d’un supposé manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible, qu’elle conteste. Elle ajoute que le préjudice de jouissance allégué en lien avec le changement de la serrure n’est pas étayé. Enfin, elle rappelle que l’article 1343-5 du code civil, dont Mme [L] [W] sollicite le bénéfice, ne permet l’octroi de délais de paiement que dans la limite de deux années et considère que la locataire n’est pas fondée à s’en prévaloir, dès lors qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de sa situation financière.

Mme [L] [W], representée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande au tribunal de:

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé et débouter la SCI JOKER de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI JOKER à une provision de dommages-intérêts en reparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance de la somme de 1000 euros,

— ordonner la compensation des dettes entre les parties,

En tout état de cause,

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative en payant 35 mensualités de 610 euros et le solde à la 36ème mensualité;

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— le rejet de toutes les demandes de la bailleresse.

Au soutien de ses prétentions formées à titre principal, elle expose, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l’action en référé du bailleur se heurte à des contestations sérieuses. Elle soutient en premier lieu que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail est incomplète et qu’elle n’est pas rédigée en des termes suffisamment clairs et précis, de sorte qu’elle doit être « écartée par le juge ». En second lieu, elle considère qu’en application de l’article 1104 du code civil, la clause résolutoire ne saurait être acquise au bailleur qui a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer, ce qu’elle estime être le cas en l’espèce; elle précise à ce titre que le bailleur aurait manqué à son obligation de lui rembourser la somme de 45000 euros qu’il s’était engagé à lui verser en raison de travaux par elle réalisés, et ajoute qu’il aurait fait changer la serrure de l’appartement alors qu’elle était en vacances, manquant ainsi à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux. Il est ainsi selon elle établi que la clause résolutoire n’a pas été « actionnée » de bonne foi, ce qui constitue à la fois une contestation sérieuse et le fondement de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, formée à titre subsidiaire.

Subsidiairement, elle estime, au visa de l’article 1343-5 du code civil, être bien fondée à solliciter des délais de paiement sur 36 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé depuis l’origine de la dette, le conseil de la demanderesse a fait parvenir au greffe, par courriel en date du 21 janvier 2025, un décompte actualisé.

Invité à produire en délibéré les justificatifs de la situation financière de la défenderesse, le conseil de cette dernière n’a pas fait parvenir les éléments demandés.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI JOKER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur l’existence de contestations sérieuses

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour constater la résiliation du bail en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’existence d’une clause résolutoire, même en l’absence d’urgence, mais ses pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, doit être écartée une contestation à l’évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, qui ne nécessitent pas d’interprétation.

1.2.1 Sur la contestation portant sur la validité de la clause résolutoire

La locataire considère que la clause résolutoire contenue dans contrat de bail est inexistante, au motif qu’incomplète, sa rédaction la rend ambigüe. Elle estime ainsi qu’elle doit être « écartée par le juge », ce qui constitue, pour elle, une contestation sérieuse de la possibilité qu’a le juge des référés de constater son acquisition.

Afin d’apprécier le caractère sérieux du moyen soulevé, il convient de le qualifier juridiquement, à défaut pour la défenderesse de l’avoir fait. Les formules « écartée par le juge » et « clause inexistante » seront ainsi comprises comme tendant à soulever la nullité de la clause, qui sanctionne le non respect d’une condition de forme ou de fond, prévue par un texte ou d’ordre public, ou son caractère non écrit, qui sanctionne son caractère abusif si elle créee un déséquilibre entre les droits et obligations des parties.

* Sur le sérieux de l’éventuelle nullité de la clause

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article précise les conditions dans lesquelles la clause résolutoire peut produire ses effets. Ces dispositions, d’ordre public, s’imposent par l’effet de la loi aux parties, de sorte que s’il y était conventionnement dérogé, la clause contenant la dérogation serait nulle. Aucun texte n’exige toutefois que la clause contenue dans le contrat reproduise la totalité de ces dispositions.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat de bail est rédigée comme suit:

« le présent contrat sera résilié de plein droit:

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge

(…)"

Sur la forme, la clause ne contient aucune mention qui soit contraire au texte précité, de sorte qu’elle n’encourt pas la nullité pour vice de forme. Sur le fond, la clause ne comporte pas d’ambiguïté sur les conséquences du non paiement des loyers et des charges. Son intelligibilité n’est donc pas en cause.

Le bailleur en a en outre parfaitement respecté les dispositions, en délivrant à la locataire un commandement de payer lui impartissant un délai de deux mois à l’issue duquel serait constatée l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de règlement de ses causes. La locataire ne peut donc sérieusement prétendre avoir pu se méprendre sur le sens de la clause et ses modalités d’application.

* Sur le sérieux de l’éventuel caractère abusif de la clause

Aux termes de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Il résulte de ce texte qu’une clause prévoyant la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement de paiement des loyers n’est pas abusive.

La contestation portant sur la validité et l’admissibilité de la clause résolutoire n’est ainsi pas sérieuse.

1.2.2 Sur la contestation portant sur la délivrance du commandement de payer de bonne foi

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article suivant énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Dès lors que le manquement contractuel entraînant la resolution de plein droit est établi, la clause résolutoire s’impose au juge, privé du pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement dont il dispose lorsqu’il est saisi d’une demande de prononcé de la résolution judiciaire. Il est toutefois constant que le juge peut, sur le fondement de l’ article 1104 du Code civil, recouvrer ce pouvoir s’il est établi que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi.

En l’espèce, la locataire soutient que le commandement de payer aurait été délivré de mauvaise foi, la bailleresse étant redevable envers elle de la somme de 45 000 euros en vertu d’un accord portant sur le remboursement, par la bailleresse, de travaux qu’elle aurait réalisés lors de son entrée dans les lieux; elle ajoute qu’en changeant la serrure de l’appartement sans l’en informer, elle l’aurait privée de la jouissance paisible du bien dont elle était locataire.

Elle considère ainsi qu’existe une contestation sérieuse quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire de bonne foi par le bailleur.

Il ne résulte toutefois d’aucune des pièces versées aux débats que des travaux d’un montant de 45000 euros auraient été réalisés, voire même envisagés, la seule trace de travaux se trouvant dans le bail du 14 novembre 2017, conclu entre l’actuel gérant de la SCI JOKER, en sa qualité de personne physique, et dont il résulte que M. [G] [R] a consenti à la locataire « 15 jours de franchise de loyer pour faire les travaux et aménagements de l’appartement pendant la période du 15 nov. au 30 nov ». Cette franchise de 15 jours est corroborée par la date à laquelle le bail a été conclu, le 14 novembre 2017, sa prise d’effet ayant été fixée 15 jours plus tard, le 1 décembre 2017.

L’obligation de remboursement de la somme de 45000 euros à la locataire par la SCI JOKER n’est donc pas établie par la moindre pièce, de sorte qu’une contestation portant sur un manquement de la bailleresse à cette obligation n’est pas sérieuse, faute d’être étayée.

La locataire soutient par ailleurs que la bailleresse aurait fait changer la serrure de son appartement sans l’en avertir, ce qu’elle qualifie de manquement de la bailleresse à son obligation de lui garantir une jouissance paisible. Elle ne produit toutefois, à l’appui de cette contestation, qu’une seule main courante, contenant ses propres déclarations, et il est établi, par les décomptes versés aux débats, que les impayés de loyer s’élevaient, avant même le changement de la serrure, à la somme de 18 700 euros, de sorte que la locataire ne peut sérieusement se prévaloir de la délivrance d’un commandement de payer de mauvaise foi, dès lors qu’il a été délivré près de trois mois avant que n’intervienne la prétendue faute contractuelle du bailleur.

En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés a le pouvoir de statuer sur les demandes du bailleur.

Il n’a en revanche pas le pouvoir de statuer sur la demande provisionnelle de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance dont la réparation est sollicitée à titre subsidiaire par la locataire, le bailleur faisant valoir une contestation sérieuse portant sur son propre manquement et sur l’existence d’un préjudice.

La SCI JOKER produit en effet des éléments interrogeant l’occupation des lieux par la locataire, notamment une attestation signée par elle dont il résulte qu’elle n’est venue chercher ses nouvelles clés qu’en date du 8 février 2024, et ce alors qu’elle aurait supposément trouvé porte close le 23 janvier 2024 à son retour de vacances; il en résulte en outre que le gérant de la SCI est son voisin de palier, de sorte qu’on comprend mal son impossibilité de pénétrer les lieux durant plus de deux semaines, en l’absence de toute reclamation adressée à son bailleur quant à des clés qui ne lui auraient pas été remises, et alors qu’il lui suffisait de sonner à la porte du logement voisin pour les réceptionner.

Sa demande subsidiaire, qui nécessite un examen au fond, excède donc le pouvoir du juge des référés.

Mme [L] [W] sera en conséquence renvoyée à se pourvoir au fond sur ce point.

1.3. Sur la validité du commandement de payer

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 13 600 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour elle de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature des sommes dues et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

En l’espèce, le bailleur a produit en délibéré un décompte depuis l’origine de la dette dont il résulte que lui était due, à la date de sa délivrance, la somme de 13600 euros, correspondante à sept mois de loyers et provisions sur charges appelés entre avril et octobre 2023, ainsi qu’à une somme de 1700 euros appelée au titre d’un « rattrapage de charges 2022 », qui n’est ni expliqué, ni justifié.

En conséquence, le commandement n’est valable qu’à hauteur de la somme de 11 900 euros.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 900 euros n’a pas été réglée par Mme [L] [W] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2023.

1.4 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur qu’au 5 octobre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant. Mme [L] [W] ne verse en outre aucune pièce au soutien de sa situation financière, de sorte qu’il n’est pas établi qu’elle soit en situation de régler sa dette locative.

Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI JOKER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI JOKER a produit en délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, lui était due la somme de 37 400 €, étant précisé qu’à la date de l’audience, Mme [L] [W] lui devait la somme de 34 000 euros.

Il a toutefois précédemment été établi que figurait dans ce décompte une somme injustifiée et inexpliquée de 1700 euros, due au titre du « rattrapage des charges 2022 », qu’il convient donc de déduire, dès lors qu’elle ne présente pas le caractère d’évidence requis pour que le juge saisi en référé puisse statuer.

Mme [L] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant non sérieusement contestable de 32 300 euros à la date de l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [L] [W] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte que les délais de 36 mois prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont exclus.

Elle n’a en outre produit aucune pièce au soutien de sa situation personnelle, de sorte qu’elle n’a pas mis le tribunal en mesure d’apprécier l’opportunité de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sa demande sera rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1700 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JOKER ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [L] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI JOKER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes formées par le bailleur n’excèdent pas les pouvoirs du juge des référés, les contestations soulevées n’étant pas sérieuses,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1 décembre 2020 entre la SCI JOKER, d’une part, et Mme [L] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 décembre 2023,

ORDONNE à Mme [L] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [W] à payer à la SCI JOKER la somme de 32 300 euros (trente-deux-mille-trois-cents euros) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 900 euros à compter du commandement de payer, de l’assignation sur la somme de 10 200 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [L] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [L] [W] au paiement à titre de provision à la SCI JOKER d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1700 euros par mois, à compter du 1 décembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire au titre d’une provision à valoir sur des dommages-intérêts par Mme [L] [W] se heurte à une contestation sérieuse et la renvoie à se pourvoir au fond,

CONDAMNE Mme [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 et celui de l’assignation du 13 mai 2024.

CONDAMNE Mme [L] [W] à payer à la SCI JOKER la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge