TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/03319 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23WD

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Monsieur [X] [Z]

C/

Madame [V] [I]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présent et assisté de M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Fariha FADOUL

M^e Myriam HERTZ

Expédition délivrée à :

Un bail a été signé entre les parties le 05-01-19 .

M. [Z] [X] allègue l’indécence du logement loué en raison de nombreux fonctionnements.

Par acte du 06-01-25 , M. [Z] [X] a fait assigner MME [I] [V] , bailleur du logement , devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir:

— la constatation de la délivrance d’un logement non conforme et indécent ,

— la condamnation de MME [I] [V] au paiement de la somme de 46400 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ,

— ainsi que la somme de 10000 euros au titre de son préjudice moral ,

— la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens .

A l’audience du 01-07-25 M. [Z] [X] , présent et assisté , expose que :

— le 05-05-23 , une visite du logement a eu lieu par le service Citémétrie et a permis de mettre en évidence la nécessité de plusieurs types de travaux ,

— le 21-10-24 , un procès verbal du service d’hygiène et salubrité de la ville de [Localité 10] a mis le bailleur en demeure de réaliser des travaux , faisant suite à une visite du 23-09-24 .

En conséquence il demande :

— des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu’il subit à hauteur de l’intégralité des loyers versés pendant 58 mois soit la somme de 46400 euros ,

— le paiement d’une somme de 10000 euros du fait du préjudice de santé qu’il subit et produit deux certificats médicaux.

Le conseil de MME [I] [V] réplique , tout d’abord , in limine litis que :

— l’assignation de M. [Z] [X] est nulle du fait que son identité n’est pas sûr , il est mentionné “M. [Z] [X] né le 01-01-89 à [Localité 8]” et elle a souscrit un bail avec “M. [Z] [X] né le 01-02-65 au Bangladesh” ,

— de plus la domiciliation du demandeur est fausse et ne correspond pas à celle du bail .

MME [I] [V] demande donc le prononcé de la nullité de l’assignation.

Subsidiairement MME [I] [V] répond que :

— le locataire ne l’a informée d’aucun trouble avant la visite du 05-05-23 ,

— les défauts constatés sont dus à un défaut d’entretien du locataire ainsi qu’à des dégradations de son fait ,

— de même aucune plainte du locataire n’a eu lieu entre le 05-05-23 et le 24-05-24 , suite aux travaux entrepris par le bailleur .

En conséquence MME [I] [V] sollicite le rejet de toutes les demandes du locataire .

Reconventionnellement MME [I] [V] demande la validation du congé pour reprise délivré le 28-06-24 pour le 04-01-25 , ainsi que l’expulsion de M. [Z] [X] sous astreinte de 200 euros par jours jusqu’à son départ effectif , outre la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif du locataire .

MME [I] [V] sollicite aussi le paiement de :

— la somme de 1556 euros au titres des loyers et charges impayés ,

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

A l’audience le conseil de M. [Z] [X] soutient que le congé pour habiter de MME [I] [V] est inopposable aux locataires en raison de la non-délivrance d’un congé à MME [Z] [J] [F] , épouse de M. [Z] [X] , selon acte de mariage du 17-08-93 contracté au Bangladesh . M. [Z] [X] sollicite l’application de l’article 1751 du Code Civil .

Il ajoute oralement la demande de réalisation des travaux préconisés par le service d’hygiène et salubrité . Subsidiairement M. [Z] [X] sollicite un an pour quitter les lieux .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de l’assignation

L’assignation et les conclusions portent en effet une erreur sur la date de naissance et le lieu de naissance de M. [Z] [X] ainsi que sur l’adresse de son domicile .

Toutefois ces erreurs n’entraînent de nullité qu’à charge pour le bailleur de démontrer l’existence d’un grief .

En l’espèce MME [I] [V] ne démontre pas le grief que lui causerait l’irrégularité soulevée. Dès lors l’ assignation reste valide .

Sur la responsabilité du bailleur

Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .

L’article 6 de la loi du 06-07-1989 prévoit que “ le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation“.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de déterminer si le locataire apporte la preuve de la délivrance d’un logement conforme et décent .

Dans un premier temps , suite à une demande de la CAF , une visite du logement a eu lieu le 05-05-23 et un rapport a été dressé par le service Citémétrie . Il ressort de ce rapport que le logement ne ressort d’aucune procédure puisqu’aucune case n’est cochée quant à “la qualificiation de la situation“. Toutefois les désordres suivants sont retenus : moisissures , équipements électriques et de chauffage , humidité et aération .

Suite à cette visite , MME [I] [V] avait signalé au service Citémétrie que le détecteur de fumée avait été enlevé par le locataire , ce qu’il avait reconnu ; que l’ état des lieux d’entrée faisait mention d’un logement remis à neuf en 2019 sans moisissure ; que les rallonges électriques ont été mises en place par le locataire ; qu’il y avait un défaut d’aération des locataires.

MME [I] [V] justifie de travaux , suite au rapport du service Citémétrie, et présente un procès verbal de commissaire de justice du 24-05-24 faisant état des travaux d’électricité visant à mettre sous gaine les fils électriques , l’amélioration de la ventilation , la remise en peinture du logement .

Les APL de M. [Z] [X] qui avaient été suspendues de juillet 2023 à octobre 2024 ont été rétablies par courrier de la CAF du 22-11-24.

Dans un second temps , une enquête par le service d’hygiène et salubrité de [Localité 10] a conduit à une visite des lieux le 23-09-24 et à une mise en demeure du bailleur le 20-10-24 afin de faire réaliser les travaux suivants dans un délai de 2 mois :

— recherche des causes d’infiltrations et de l’humidité

— mise en place d’une ventilation efficace

— assurer un chauffage fixe

— rendre les ouvrants étanches à l’air .

La mise en demeure du service d’hygiène et salubrité ne fait pas état d’une insalubrité relevant de l’article L 1331-22 du Code de la Santé Publique .

Il en résulte que M. [Z] [X] rapporte la preuve de l’existence d’un manquement des bailleurs à son obligation de fourniture d’un logement décent et en bon état d’entretien, générateur d’un trouble dans la jouissance du bien immobilier donné en location .

A l’invers MME [I] [V] ne démontre pas que le défaut d’entretien du logement par le locataire est la cause de l’indécence . Il ressort des désordres constatés dans le logement que ceux-ci sont inhérents à la structure du logement (Chauffage , ouvrant , ventilation , installation électrique) et ne peuvent être imputés à un défaut d’entretien du locataire . Dès lors il y a lieu que le bailleur supporte les conséquences de cette indécence.

Sur les demandes de dommages et intérêts du locataire

S’agissant du trouble de jouissance :

Le locataire n’a pas fait état de plainte ou d’information de son bailleur avant la visite du 05-05-23 du service Citémétrie , le point de départ du trouble de jouissance ne peut donc être antérieur à cette date .

Des travaux ont été réalisés et le locataire n’a pas de nouveau fait état de dysfonctionnements avant la visite du service d’hygiène et salubrité du 23-09-24 : le point de départ du trouble de jouissance peut donc être fixé à cette date jusqu’au jour de l’audience , soit pendant 11 mois .

Le locataire ne prouve pas que le logement est inhabitable et n’indique pas les pièces et la surface du logement atteintes par les désordres . De plus il demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner des travaux au seul stade de l’audience . Il résulte de la lecture du rapport du 23-09-24 que le trouble de jouissance peut être estimé à 50% du montant du loyer . L’indemnisation du trouble de jouissance est donc fixée à la somme de 50%x660 eurosx11 mois soit 3630 euros .

S’agissant du préjudice moral

S’agissant du préjudice de santé , M. [Z] [X] produit deux certificats médicaux d’un médecin généraliste

indiquant que l’état de santé de ce dernier exige un logement non insalubre .

Cette recommandation vaut pour toute personne . Toutefois les multiples pathologies de M. [Z] [X] , dont le bailleur ne peut être tenu responsable , renforcent cette exigence.

Toutefois , ces certificats sont insuffisants pour établir un lien de causalité entre ses troubles de santé du locataire et l’état du logement . Il n’est pas fait , par ailleurs mention des troubles de santé des autres occupants.

En conséquence la demande de dommages et intérêts pour préjudice de santé est rejetée .

S’agissant du préjudice moral , M. [Z] [X] ne démontre pas son existence. La demande sera donc rejetée .

Sur la validité du congé pour reprise

Le 21-10-24 la ville de [Localité 10] a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux , toutefois aucun arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité ou de danger imminent n’a été prononcé.

Dès lors le congé pour reprise du 28-06-24 ne fait pas obstacle à la procédure administrative.

S’agissant de la notification du congé à l’épouse du locataire

L’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle qu’il n’y a double notification du congé que si le locataire a porté à la connaissance du bailleur le mariage par une démarche positive . Cette information doit être antérieure au congé et ne pas résulter de la démarche du bailleur de délivrance d’un acte .

En l’occurence il est mentionné sur le procès verbal de constat du service d’hygiène et salubrité du 23-09-24 le nom de MME [Z] [J] [F] , mais ce service n’a pas pouvoir de vérifier l’identité de la personne se présentant comme l’épouse de M. [Z] [X] .

De plus M. [Z] [X] ne peut se porter la parole d’une personne absente au procès .

En l’espèce M. [Z] [X] ne prouve pas qu’il a informé le bailleur de sa situation matrimoniale et le congé délivré est donc opposable aux occupants des lieux du chef de M. [Z] [X] .

S’agissant de la régularité du congé

Il résulte de l’article 15.8 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur qui souhaite à l’expiration du contrat, en modifier les conditions, doit informer le locataire avec un préavis de six mois.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

En l’espèce le congé pour reprise délivré le 28-06-24 pour le 04-01-25 respecte le préavis de six mois, et précise que le demandeur entend y loger son fils .

En conséquence il y a lieu de de considérer comme valide le congé pour reprise délivré par le bailleur conformément aux dispositions de l’article 15.8 de la loi du 6 juillet 1989;

Sur la demande de constater que le locataire est occupant sans droit ni titre et l’expulsion

Le congé délivré étant valide, M. [Z] [X] sera déclaré occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la somme de 330 euros représentant le montant du loyer courant déduction faite de la dépréciation pour insalubrité de 50%.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce , il n’est pas démontré la mauvaise foi de M. [Z] [X] et celui-ci justifie d’une occupation paisible des lieux . Il lui est donc accordé un délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le bailleur demande le paiement de la somme de 1556 euros représentant des loyers et charges impayés de novembre 2024 à mars 2025.

Toutefois le décompte fourni est un tableau à trois colonnes “ débit – crédit et solde”.

L’addition du débit et du crédit représente le montant de la somme due de 850 euros mais il est impossible de savoir ce qui a été payé par le locataire ou ce qu’il reste à payer par le locataire .

En l’espèce, la créance telle qu’elle est établie étant sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande en paiement en l’état .

Sur la demande de travaux

L’article 20-1 de loi du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 , le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité . Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine , le cas échéant , la nature des travaux à réaliser et le délai d’exécution .

En l’espèce les désordres sont constatés le 23-09-24 et le bailleur est mis en demeure de réaliser les travaux . Il convient donc de faire droit à cette demande .

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie demanderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité justifie qu’il ne soit pas accordé à MME [I] [V] des frais irrépétibles .

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique , contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un trouble de jouissance imputable au bailleur ,

CONDAMNE MME [I] [V] à payer à M. [Z] [X] la somme de 3630 euros au titre du trouble de jouissance ,

PRONONCE la validité du congé du 28-06-24 et constate la résiliation du bail au 04-01-25,

AUTORISE MME [I] [V] à procéder à l’expulsion de M. [Z] [X] et de tous occupants de son chef, à compter du 01-05-26 , avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 330 euros , la provision pour charges locatives en plus ,

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

ORDONNE la réalisation des travaux dans les termes de la mise en demeure de la ville de [Localité 10] du 21-10-24 ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [Z] [X] aux dépens et RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT