TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TN4

N° : 3

Assignation du :

16 Janvier 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 avril 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. APOCLO, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent LORENZI, avocat au barreau de PARIS – #B992

DEFENDERESSE

La Société S.A.R.L. [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2018, la société SCI APOCLO a consenti un bail commercial à la société SARL [Adresse 10], portant sur un local situé au [Adresse 4] à PARIS (75015).

A la suite du défaut de paiement du loyer et des charges à bonne date, saisi par la SCI APOCLO, par ordonnance en date du 11 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 juillet 2022 à minuit ;

— condamné la société [Adresse 10] à payer à La SCI APOCLO :

— la somme provisionnelle de 14.201,15 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 13 mars 2023 (1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [Adresse 10] se libère de la provision ci-dessus allouée en un premier acompte de 8.200 euros réglé par chèque et remis à l’audience du 13 mars 2023, puis en trois mensualités de 2.001,15 euros, le 11 avril 2023, 2.000 euros le 5 mai 2023 et 2.000 euros le 5 juin 2023, la dernière mensualité étant majorée du solde en principal et intérêts ;

— dit que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

— dit qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société TOUR EIFFEL PERMIS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], avec accès par le [Adresse 4],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société [Adresse 10] devra payer mensuellement à la SCI APOCLO, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

— condamné la société [Adresse 10] aux entiers dépens.

Si la société SARL TOUR EIFFEL PERMIS a respecté les délais de paiement octroyés et a apuré l’arriéré locatif, il n’en demeure pas moins que par acte de commissaire de justice, la société APOCLO a fait délivrer le 26 septembre 2024 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail et a sollicité le paiement de la somme de 7.247,37 euros correspondant à un arriéré locatif depuis le mois de janvier de l’année 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’absence de paiement des causes du commandement, la société SCI APOCLO a, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, assigné la société SARL [Adresse 10] devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7.442,05 euros au titre des loyers et charges impayés ; somme arrêtée du 26 octobre 2024 ;

— fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au loyer contractuel, aux charges, taxes et accessoires en sus ;

— condamner par provision la société TOUR EIFFEL PERMIS à lui payer la somme de 12.518,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 9 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 mars 2025, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et s’oppose à tout délai de paiement tel que sollicité par la société SARL [Adresse 10].

La société SARL TOUR EIFFEL PERMIS sollicite, pour sa part, du juge des référés de voir :

«  Vu l’article 1343-5 du Code Civil du Code Civil,

Vu les pièces,

Il est demandé à Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Paris de :

RECEVOIR la Société [Adresse 10] en ses demandes, fins et conclusions, et l’y dire bien fondée ;

DEBOUTER la Société SCI APOCLO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

SUSPENDRE, en conséquence, les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 23 novembre 2018 ;

ACCORDER à la Société [Adresse 9] PERMIS 10 mois de délais pour s’acquitter de sa dette locative conformément aux dispositions de l’Article 1343-5 du Code Civil ;

STATUER ce que de droit sur les dépens. ".

La société TOUR EIFFEL PERMIS a remis un chèque de 2.300 euros à l’audience au conseil de la société SCI APOCLO.

C’est dans ces conditions que les parties ont été autorisées, par notes en délibéré, à faire savoir au juge des référés, avant le 1er avril 2025, si la somme avait bien été encaissée par la société SCI APOCLO.

Par note en délibéré notifiée électroniquement le 31 mars 2025, la société SCI APOCLO a indiqué que le compte CARPA de son conseil, sur lequel le chèque a été déposé, disposé à hauteur de la somme de 2.300 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures de la partie défenderesse pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 septembre 2024 à hauteur de la somme de 7.247,37 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 octobre 2024 à 24h00.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 12.518,07 euros au 1er janvier 2025, échéance du 1er trimestre de l’année 2025 incluse.

Or, il est admis par les parties, et au surplus dûment justifié notamment par la société [Adresse 10] au vu de la note en délibéré précitée, qu’elle a procédé le jour de l’audience au paiement partiel de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 2.300 euros, en sorte que le montant non contesté dû, certes à titre provisionnel à ce stade, est d’un montant de 10.218,07 euros au 1er janvier 2025.

L’obligation de la société SARL TOUR EIFFEL PERMIS n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette a diminué depuis l’assignation ; en effet, la locataire a effectué un versement équivalent à 18,5% de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort cependant des pièces versées que la société bailleresse a dû, à plusieurs reprises, faire délivrer plusieurs mises en demeure à la société SARL [Adresse 10] pour que cette dernière règle l’arriéré locatif qu’elle a créé par des paiements irréguliers et incomplets des loyers et charges dus. Cela a engendré, de toute évidence, de nombreux frais à la société SARL TOUR EIFFEL PERMIS afin qu’elle puisse appréhender les sommes qui lui étaient dues. A toutes fins utiles, il sera rappelé que la société bailleresse a déjà dû engager une procédure judiciaire, qui a conduit à la décision précitée du juge des référés en date du 11 avril 2023 pour pouvoir disposer d’un titre exécutoire pour réclamer les loyers indus.

Toutefois, au regard de la présente bonne foi et des efforts de paiement de la société [Adresse 10], qui a, par ailleurs, au vu des éléments comptables qu’elle produit, réalisé un résultat net comptable positif pour l’exercice de l’année 2023 à hauteur de 24.049,60 euros comme en atteste le 13 mai 2024 l’expert-comptable en charge de l’élaboration de son compte de résultat et son bilan, il convient de lui accorder des délais de paiement, tout en tenant compte également des intérêts de la société bailleresse qui a dû engager régulièrement des frais pour recouvrer les loyers et charges appelés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera octroyé à la société TOUR EIFFEL PERMIS un ultime délai pour procéder à l’apurement de sa dette, lequel sera fixé à une durée de six mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

A toutes fins utiles, si l’expulsion en cas d’irrespect des délais de paiement sera ordonnée, rien ne justifie en revanche, que cette expulsion soit assortie d’une astreinte. La demande formée en ce sens par la société bailleresse sera, en conséquence, rejetée.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 26 novembre 2024 à 24h00 ;

Condamnons la SARL PARIS [Adresse 10] à payer à la société SCI APOCLO la somme de 10.218,07 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du 1er trimestre de l’année 2025 incluse ;

Autorisons la société à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 1.703 euros et une 6ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société SARL [Adresse 10] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société SARL TOUR EIFFEL PERMIS et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société SARL [Adresse 10] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SCI APOCLO une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société SARL [Adresse 10] aux dépens;

Condamnons la société SARL TOUR EIFFEL PERMIS à payer à la société SCI APOCLO la somme de 2.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 17 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI