TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 17 février 2025

à M^e DI COSTANZO.

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/06522 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TFZ

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANEE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Association SOLIHA PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 08 juillet 2021, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE a donné en sous-location à Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 185,85 euros outre 55 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [B] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 5 208,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, dénoncé à la même date au Préfet des Bouches du Rhône, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat du 08 juillet 2021 liant les parties, pour violation des obligations contractuelles,

— ordonner la libération de la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— condamner la partie requise à payer à SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 6 182,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la partie requise,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la partie requise à payer a SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 271,64 euros par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la partie requise à payer à la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE et SOLIHA PROVENCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens ainsi qu’à prendre en charge les sommes retenues par l’huissier de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Au soutien de ses prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à la somme de 6 855,19 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Bien qu’assigné à étude, Monsieur [B] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui prévoit en son article portant sur la clause résolutoire qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [Z] le 17 juillet 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 5 208,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

Monsieur [B] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les demandeurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demanderesses, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer échu, charges et assurance habitation incluse, soit la somme de 271,74 euros actuellement, et de condamner Monsieur [B] [Z] à son paiement à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que Monsieur [B] [Z] reste devoir la somme de 6 421,32 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [Z], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [B] [Z] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6 421,32 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 30 novembre 2024, terme du mois de novembre inclus 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 182,75 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [B] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demanderesses qui seront déboutées de leur demande en paiement de ce chef.

La demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 2021 entre l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE et Monsieur [B] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés et après établissement d’un état des lieux de sortie, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 6 421,32 euros décompte arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE mandataire de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT