TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BG7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [G] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BG7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 juillet 2018, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [Z] [K] née [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Se plaignant de désordres liés à une humidité importante et à la prolifération de moisissures dans son logement, Mme [Z] [K] née [G] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, fait assigner l’EPIC PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

concilier les parties et, à défaut,condamner [Localité 4] Habitat à lui payer les sommes suivantes :20 655 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,6000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et notamment :installer une ventilation permanente et efficace dans l’ensemble du logement,réaliser les travaux de peinture sur l’ensemble des murs et plafond du logement ;autoriser Mme [G] à suspendre partiellement le paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux par [Localité 4] HABITAT dûment constatée par commissaire de justice aux frais de [Localité 4] Habitat ;condamner [Localité 4] Habitat à payer à Me [P] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 5 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 septembre 2025 aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 2 septembre 2025, Mme [Z] [K] née [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture et qu’elle a complétées oralement à l’audience ; elle demande ainsi au juge de :

condamner [Localité 4] Habitat à lui payer les sommes suivantes :29 261,25 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,6000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner [Localité 4] Habitat à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et notamment :installer une ventilation permanente et efficace dans l’ensemble du logement,réaliser les travaux de peinture sur l’ensemble des murs et plafond du logement ;l’autoriser à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 85 % jusqu’à parfaite réalisation des travaux par [Localité 4] HABITAT dûment constatée par commissaire de justice aux frais de [Localité 4] Habitat ;condamner [Localité 4] Habitat à payer à Me [P] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;rejeter la demande de délai de 24 mois présentée par [Localité 4] HABITAT pour poursuivre les travaux de réhabilitation.

Elle sollicite par ailleurs, avant dire droit, une expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Elle explique vivre dans un logement en proie à une humidité importante, ayant généré des moisissures dont l’étendue a été constatée par l’inspecteur de la salubrité. Elle précise que si des travaux d’étanchéité de la façade ont bien été réalisés, les travaux n’ont à ce jour pas été faits dans son appartement, en dépit d’un bon de travaux émis en février 2024.

Elle considère être bien fondée, compte-tenu de l’importance des désordres, à solliciter une indemnisation correspondante à 85 % du loyer, demande dont elle souligne la recevabilité, dès lors qu’en application de l’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020, le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle, en l’espèce faite le 4 juin 2024, interrompt le délai de prescription. Elle soutient par ailleurs que l’indemnisation du préjudice de jouissance n’est pas conditionnée à la délivrance d’une mise en demeure, l’obligation de délivrer un logement décent étant une obligation de résultat, dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure. Enfin, elle rappelle que le fait qu’elle perçoive une aide au logement est sans incidence sur son droit à indemnisation de son préjudice de jouissance, rappelant qu’il a été jugé que cette demande n’était pas assimilable à une demande de restitution des loyers versés. Au soutien de l’existence de son préjudice moral, elle fait valoir son état de santé et celui de ses enfants, dont la fragilité est accrue par l’état d’indécence du logement.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de:

débouter Mme [Z] [K] née [G] de l’ensemble de ses demandes :Subsidiairement :

accorder à Paris Habitat un délai de 24 mois pour exécuter les travaux dont la nature devra être précisée par le tribunal,limiter l’indemnité pour trouble de jouissance à la somme de 132,30 euros, ou à défaut de 916,23 euros sur 21 mois,condamner Mme [Z] [K], née [G] au paiement de la somme de 433,74 euros, arrêtée au 1er septembre 2025 au titre des loyers et charges dont elle est redevable,à titre infiniment subsidiaire, ordonner la compensation entre la dette locative et l’indemnité qu’il aura fixéecondamner Mme [Z] [K] née [G] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 4] HABITAT, qui précise à l’audience que l’immeuble ne fait pas partie du programme de travaux de réhabilitation annoncé dans ses écritures, expose n’avoir été alerté de la présence d’humidité et de moisissures dans le logement de la demanderesse que le 28 décembre 2023, et avoir, dès le mois de février 2024, commandé des travaux, l’isolation des murs extérieurs ayant été réalisée le 29 février 2024, une étude sur l’amélioration de la ventilation des logements dans cet immeuble étant en cours. Il ajoute que l’installation de ventilations dans le logement est, en l’état, impossible, et que, faute pour la demanderesse d’être en mesure de préciser les travaux nécessaires pour remédier au problème d’humidité, elle doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Il souligne subsidiairement être confronté à des restrictions budgétaires qui justifient un délai de 24 mois pour réaliser les travaux , dont la nature doit néanmoins être précisée.

S’agissant de la demande de suspension partielle du paiement des loyers, le bailleur rappelle le principe constant selon lequel l’exception d’inexécution ne peut être valablement invoquée que lorsque l’usage de la chose est impossible, ce qui n’est selon lui pas le cas en l’espèce.

S’agissant du préjudice de jouissance de Mme [Z] [K] née [G], il reconnaît que la mise en demeure n’est pas un préalable nécessaire à l’indemnisation en matière d’indécence, mais affirme qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir la preuve de la durée des troubles subis, observant qu’en l’espèce, aucune pièce antérieure à la mise en demeure du 28 décembre 2023 n’est versée aux débats, de sorte qu’aucun préjudice antérieur à cette date n’est établi.

Le bailleur estime par ailleurs que la superficie affectée par les désordres représente seulement 10 % de la surface du logement; que le logement n’est pas inhabitable; que rien ne permet de le qualifier d’indécent ou d’insalubre ; qu’en tenant compte des aides au logement perçues par la locataire, le préjudice ne peut être indemnisé qu’à hauteur de 10 % de la somme qu’elle verse effectivement chaque mois, l’aide au logement devant en être déduite, aux fins d’éviter que la locataire ne se trouve indemnisée de sommes dont elle ne s’acquitte pas. Il rappelle que la locataire a été invitée à aérer quotidiennement et suffisamment son logement et à ne pas obstruer les ventilations par courrier du 6 juin 2024.

Le bailleur soutient enfin que la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre son état de santé, celui de son fils, et les moisissures constatées dans le logement.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH expose que la locataire ne règle pas régulièrement ses loyers, et sollicite subsidiairement, en application de l’article 1347 du code civil, la compensation entre sa créance éventuelle et la sienne.

En réponse à la demande d’expertise formée à l’audience par la défenderesse, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ne s’y dit pas opposé, mais demande que les frais soient mis à la charge de la demanderesse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du bailleur

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser, en son article 2, points 1 et 6, que le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’obligation de jouissance paisible et de délivrance d’un logement décent sont des obligations de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en oeuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, Mme [Z] [K] née [G] expose subir des désordres depuis 2018, en raison d’une humidité importante dans le logement qu’elle loue, qui serait à l’origine de la prolifération de moisissures, dont l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ne conteste pas la réalité, mais souligne qu’ils sont de moindre intensité que ce que la demanderesse décrit.

Ces désordres sont étayés par :

— un signalement effectué auprès de son bailleur par courrier le 28 décembre 2023 par Mme [Z] [K] née [G] en date du 28 décembre 2023,

— des photographies représentant des tâches noires sur les murs et les plafonds, permettant certes de corroborer la présence de moisissures, mais ne permettant pas d’en déterminer l’ampleur, l’angle sous lequel les photographies ont été prises et l’absence de vision complète des pièces concernées, empêchant de déterminer la proportion du logement affectée,

— un courrier du 12 janvier 2024 adressé à son bailleur par Mme [Z] [K] née [G], se plaignant du caractère insalubre de son logement du fait de moisissures et de champignons, et sollicitant une intervention urgente,

— un formulaire de demande d’intervention de la Cellule Santé Habitat de la Ville de [Localité 4], complété par le Dr [C], en raison d’un logement humide ou moisi, et de l’état de santé de ses trois occupants, daté du 22 janvier 2024, ce même médecin ayant, dans un certificat médical di 16 février 2024, recommandé un relogement de la famille dans les plus brefs délais compte-tenu de la pathologie dont souffrent différents membres de la famille ;

— un échange de correspondances entre Mme [Z] [K] née [G] et la Mairie de [Localité 4] concernant les désordres, daté d’entre mars et mai 2024,

— un rapport d’analyses « Kit Moisissures » réalisé le 18 juin 2024 par la Direction de la Santé Publique de la Ville de [Localité 4], faisant état, dans le logement litigieux, de moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité sur les plafonds des chambres du logement, la plupart ayant une potentialité allergisante avec des effets sur la santé respiratoire ; il est préconisé un nettoyage des surfaces moisies selon un protocole de décontamination, et à défaut d’éradication complète, il est préconisé de retirer les matériaux moisis. Il y est enfin précisé que les développements fongiques étant dus à une humidité des supports, il convient de déterminer l’origine de l’humidité par des mesures appropriées. Enfin, il est préconisé d’améliorer la ventilation du logement.

— un procès-verbal de constat du 29 janvier 2025, aux termes duquel le commissaire de justice relate avoir observé :

dans une première chambre : une multitude de tâches d’humidité sur le mur côté fenêtre, et des traces d’humidité sur la partie basse du mur, et dans l’angle gauche et droit en partie haute, les objets collés au mur étant dégradés,dans une seconde chambre : la présence d’une entrée d’air sur l’ouvrant gauche de la fenêtre, sans trace d’humidité, des traces d’humidité visibles dans chacun des angles et à proximité des huisseries de la fenêtredans le salon : des traces d’humidité sur le mur côté fenêtre, dans chacun des angles et à proximité des huisseries de la fenêtre, ainsi que le gondolement du revêtement, des traces noires étant visibles autour de la fenêtre,dans la cuisine : l’absence de VMC, et des traces d’humidité dans l’angle droit et à proximité des huisseries de la fenêtre, la peinture étant craquelée à droite de cette dernière.

Mme [Z] [K] née [G] parvient ainsi à établir l’existence des désordres dont elle se prévaut.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’origine de l’humidité provient d’un défaut de ventilation et d’aération, ainsi que d’un défaut d’étanchéité du mur en façade, sur lequel le bailleur a d’ailleurs agi, en procédant à des travaux d’isolation.

Il est en effet établi que [Localité 4] HABITAT-OPH a commandé des travaux en date du 12 février 2024, aux fins de procéder à l’isolation du mur extérieur. Par courrier du 6 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a par ailleurs informé la SLCV [Localité 4] du fait que son prestataire avait été mandaté pour procéder au traitement de l’étanchéité en façade du logement, et qu’une réflexion était menée sur les possibilités techniques visant l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements de ce patrimoine, précisant qu’ « à ce stade, pour réduire l’humidité de condensation, M^me Mme [Z] [K] née [G] était invitée à aérer quotidiennement et suffisamment son logement ».

Il s’en déduit que le bailleur reconnaît que les problèmes d’humidité constatés dans le logement sont en lien avec un problème d’isolation de la façade ainsi qu’avec un défaut de ventilation, « en cours d’étude » selon ses propres déclarations. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner une expertise avant dire droit, demande dont la demanderesse sera en conséquence déboutée.

Ces deux éléments relevant de la responsabilité du bailleur en application du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, la responsabilité de l’EPIC [Localité 4]-HABITAT-OPH est, sous réserve de la démonstration d’un préjudice, susceptible d’être engagée, étant précisé que la prolifération des moisissures caractérisent, quoi qu’en dise le bailleur, l’indécence du logement, dès lors qu’elles présentent un risque sanitaire pour ses occupants.

Sur la demande de travaux, les demandes indemnitaires et la suspension partielle du paiement des loyers

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3 16 janvier 1980, Bull 13, pourvoi ème 78-12.389 ; Civ. 3 ème 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541).

En cas de constatation du caractère non décent du logement, la loi du 6 juillet 1989 a prévu une procédure de mise aux normes de conformité décrite en son article 20-1 qui énonce que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. (…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. (…) »

Sur les travaux

Le caractère indécent du logement ayant été constaté, il convient de déterminer la nature des travaux à réaliser.

S’il est établi que les travaux d’isolation de la façade ont été commandés, il est constant que les désordres constatés à l’intérieur du logement n’ont pas été réparés et que le logement demeure dépourvu de tout système de ventilation.

Compte-tenu des préconisations contenues dans le rapport d’analyses « Kit Moisissures » émanant de la Direction de la Santé Publique de la Ville de [Localité 4] du 18 juin 2024, il sera ordonné à [Localité 4] Habitat OPH de procéder aux travaux suivants :

— un nettoyage des surfaces moisies selon protocole de décontamination joint au rapport, et à défaut d’éradication complète, au retrait des matériaux moisis, ainsi qu’aux travaux de peinture consécutifs,

cela dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

La demande d’astreinte assortissant ces travaux de nettoyage et de peinture sera rejetée, compte-tenu de ce que, ainsi que jugé ci-après, Mme [Z] [K] née [G] sera autorisée à suspendre le paiement de ses loyers à hauteur du tiers du montant du loyer jusqu’à réalisation des travaux préconisés par le rapport d’analyses « Kit Moisissures » du 18 juin 2024, ainsi qu’aux travaux de peinture consécutifs, cette mesure, prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 apparaissant suffisante pour assurer l’exécution de la décision.

En l’absence de tout élément permettant de déterminer les modalités de mise en oeuvre d’une ventilation efficace, le bailleur sera par ailleurs enjoint, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et dans la limite de 100 jours, à finaliser l’étude « sur les possibilités techniques visant l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements de ce patrimoine » visées tant dans son courrier du 6 juin 2024 que dans ses écritures, qui devra être constatée par commissaire de justice, aux frais du bailleur.

Il sera par ailleurs condamné à mettre en œuvre les résultats de cette étude dans un délai de 18 mois à compter de la finalisation du rapport.

En l’absence d’élément concernant la nature et l’ampleur des travaux à effectuer pour permettre la ventilation du logement, la demande d’astreinte assortissant cette injonction à faire des travaux sera rejetée.

Sur l’indemnisation de la locataire et la suspension partielle du paiement des loyers

Le préjudice de jouissance n’est pas contestable en son principe, et compte-tenu de la surface que semblent occuper les moisissures par rapport la superficie totale du logement au regard du procès-verbal de constat du 29 janvier 2025, mais également de leur importance, et des risques qu’elles présentent, il sera indemnisé par une somme qu’il est raisonnable de fixer à une somme correspondante au tiers du montant du loyer, soit : 386,64 euros x 1/3 = 128,88 arrondis à 130 euros par mois.

Le préjudice n’étant établi que depuis le 28 décembre 2023, aucune pièce antérieure à cette date n’étant produite, il sera indemnisé sur une période courant du 28 décembre 2023 jusqu’à la date de l’audience (2 septembre 2025), comme suit : 130 x 20 mois à la date de la présente décision = 2600 euros.

Il sera rappelé que la circonstance selon laquelle le loyer du logement occupé par Mme [Z] [K] née [G] serait en grande partie réglé par des aides versées par la caisse d’allocations familiales est indifférente au préjudice de jouissance qu’elle subit, la somme de 2600 euros accordée ayant vocation à réparer le trouble par elle subi et non à lui consentir une remise sur les loyers payés.

Il conviendra par ailleurs d’autoriser Mme [Z] [K] née [G] à suspendre le paiement d’un tiers du montant du loyer, ce qui équivaut, pour le bailleur, à soustraire chaque mois la somme de 130 euros du total du loyer appelé, cela jusqu’à réalisation des travaux de nettoyage et de peinture préconisés dans le rapport d’analyses « Kit moisissures » du 18 juin 2024 : nettoyage des surfaces moisies selon protocole de décontamination joint au rapport, et à défaut d’éradication complète, retrait des matériaux moisis, et travaux de peinture consécutifs).

Il sera, à toutes fins utiles, précisé que l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 20 février 2008 (n°07-10.010) produit par le bailleur, en vertu duquel le loyer ne pouvait être réduit qu’à défaut de mise en conformité dans les conditions qu’avaient fixées le juge, est fondé sur une version antérieure de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui disposait effectivement qu’ à défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge pouvait réduire le montant du loyer, ce qui n’est plus le cas de la version applicable à l’espèce.

Le préjudice moral, qui réside dans l’angoisse que suscitent les risques sanitaires présentés par ces moisissures, nécessairement accrue par les pathologies dont elle et ses enfants souffrent, lesquelles sont établies par les certificats médicaux versés aux débats, sera réparé par l’octroi d’une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1000 euros.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [Z] [K] née [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 433,74 euros, arrêtée au 1er septembre 2025 au titre des loyers et charges dont elle est redevable, et que soient ordonnée la compensation entre la dette locative et l’indemnité fixée par le juge.

Il produit un décompte, dont il résulte que la locataire était effectivement redevable de cette somme au 31 août 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Aux termes des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH est redevable de la somme de 2600 euros au titre de l’indemnité accordée en réparation du trouble de jouissance subi par Mme [Z] [K] née [G] et de la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

Mme [Z] [K] née [G] est pour sa part redevable de la somme de 433,74 euros au titre de son arriéré de loyers et de charges.

Ces créances sont certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, la compensation sera ordonnée à la date de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH devra verser à Me [P] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise avant dire droit,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Mme [Z] [K] née [G] une somme de 3600 euros en réparation de ses préjudices se décomposant comme suit :

2600 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 28 décembre 2023 et le 2 septembre 2025, jour de l’audience,1000 euros au titre du préjudice de son préjudice moral,

ORDONNE à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de procéder, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, au nettoyage des surfaces moisies selon protocole de décontamination joint au rapport d’analyses « Kit moisissures » réalisé le 18 juin 2024 par la Direction de la Santé Publique de la Ville de [Localité 4], et à défaut d’éradication complète, au retrait des matériaux moisis, ainsi qu’aux travaux de peinture consécutifs, qui devront être constatés par commissaire de justice, aux frais du bailleur,

REJETTE la demande d’astreinte associée à ces travaux,

ORDONNE à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, de finaliser l’étude « sur les possibilités techniques visant l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements de ce patrimoine » visées tant dans son courrier du 6 juin 2024 que dans ses écritures, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai et dans la limite de 100 jours, qui devra être constatée par commissaire de justice, aux frais du bailleur,

ORDONNE à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de mettre en œuvre les résultats de cette étude, dans un délai de 18 mois à compter de la finalisation de l’étude « sur les possibilités techniques visant l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements de ce patrimoine »,

REJETTE la demande d’astreinte associée à l’injonction de réaliser les travaux destinés à permettre une ventaliation efficace du logement,

AUTORISE Mme [Z] [K] née [G] à suspendre le paiement d’un tiers du montant du loyer, ce qui équivaut, pour le bailleur, à soustraire la somme de 130 euros du montant total du loyer appelé chaque mois jusqu’à réalisation des travaux de nettoyage (préconisés dans le rapport d’analyses « Kit moisissures » du 18 juin 2024) et de peinture,

CONDAMNE Mme [Z] [K] née [G] au paiement de la somme de 433,74 euros au titre de son arriéré de loyers et de charges arrêté au mois d’août 2025 inclus,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, à compter du présent jugement,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Me [P] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 15 octobre 2025

le Greffier le Juge