TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. F-CC1

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O7E

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL JH IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402

DÉFENDERESSE

S.C.I. F-CC1, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O7E

EXPOSE DU LITIGE

La société civile S.C.I. F-CC1 est propriétaire des lots n°2 et 12 (126/1000, 3/1000) dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société SARL JH Immobilier, a assigné la société F-CC1 devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales fixant le statut de la copropriété, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  6 109,34 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 et appel de fonds de travaux loi ALLUR compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024 et capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement des dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à la hausse. Il justifie de la signification à la société F-CC1 des conclusions et des pièces à l’appui par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, actualisant ainsi sa demande :

—  8 258,16 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 et appel de fonds exceptionnel compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024 et capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement des dépens.

La société F-CC1 régulièrement assignée à l’étude n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de société civile S.C.I. F-CC1 sur les lots n°2 et 12 (126/1000, 3/1000) dans l’immeuble sis [Adresse 4],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel et attestant du solde débiteur de 8 258,16 euros récapitulé au décompte produit avec les dernières conclusions en ce compris l’appel de fonds exceptionnel du 1er novembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée des défendeurs à hauteur de la somme de 7 756,16 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 et appel de fonds exceptionnel inclus) après déduction de la somme de 502 euros (10+132+360) correspondant aux frais de recouvrement qui seront examinés ci-après.

Les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer signifié par commissaire de justice le 11 juin 2024 sur la somme de 6 091,22 euros et de la signification des conclusions par commissaire de justice le 24 janvier 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 502 euros se décomposant comme suit :

—  10 euros pour l’envoi d’une relance, le 30 janvier 2023 dont il n’est pas justifié aux pièces produites,

—  132 euros pour une mise en demeure par avocat qui relève des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

—  360 euros facturé par avocat qui relèvent également des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence d’exclure ces frais de la demande de paiement formulée par le syndicat.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 5 août 2024 pour les charges.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société F-CC1 présente des impayés de charges de copropriété et de travaux et que cette dette s’est aggravée malgré l’assignation.

Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants. La condamnation de la société F-CC1 au paiement de dommages et intérêts est par conséquent justifiée, mais dans la mesure où tous les appels de fond sont adressés à la société F-CC1 au [Adresse 3] alors que les actes de signification confirment une adresse du gérant de la société F-CC1 au [Adresse 6], le montant alloué sera ramené à plus juste proportion et la défenderesse condamnée au paiement de la somme de 500 euros puisqu’au jour de l’audience elle n’a toujours pas procédé au moindre paiement.

Sur les demandes accessoires

La société F-CC1, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société S.C.I. F-CC1 dont le siège est fixé [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société SARL JH Immobilier [Adresse 2], la somme de 7 756,16 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 et appel de fonds exceptionnel inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 6 091,22 euros et du 24 janvier 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 5 août 2024 ;

CONDAMNE la société S.C.I. F-CC1 dont le siège est fixé [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société SARL JH Immobilier [Adresse 2], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société S.C.I. F-CC1 dont le siège est fixé [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE la société S.C.I. F-CC1 dont le siège est fixé [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société SARL JH Immobilier [Adresse 2], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.