TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04811 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUK

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 4] [Adresse 5] [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04811 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUK

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [K] est propriétaire des lots n°130 et 137 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété et après échec d’une tentative de conciliation, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné M. [O] [K] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts:

—  2642,40 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [O] [K] ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise que depuis la délivrance de l’assignation, le défendeur n’a procédé à aucun paiement et que la créance est désormais plus élevée.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°130 et 137,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2020, 22 avril 2021, 30 juin 2022, 30 mars 2023 et 2 juillet 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices octobre 2021 – septembre 2022, octobre 2022 – septembre 2023,

o vote des budgets prévisionnels octobre 2020 – septembre 2021, octobre 2021 – septembre 2022, octobre 2022 – septembre 2023, octobre 2023- septembre 2024, octobre 2024- septembre 2025,

o vote des travaux suivants : travaux de peinture (AG 30 juin 2022 résolutions 12 13), réalisation d’un diagnostic technique global (AG 30 mars 2023, résolution 14), installation vidéosurveillance (AG 2 juillet 2024 résolution 13),

— un certificat de non recours des assemblées générales des 2 avril 2020, 22 avril 2021 et 30 juin 2022,

— un état récapitulatif de la créance au 3 janvier 2025,

— une mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception en date du 8 février 2022 (présentée le 10 février 2022) et une relance en date du 7 mars 2022,

— une sommation de payer du 25 mai 2022.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1552,50 euros, portant sur la période du 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires qui se portent à 1089,90 euros. Aucune demande sur le fondement de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 n’est formulée.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 1552,50 euros.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présentation de la mise en demeure le 10 février 2022 sur la somme de 323,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [O] [K] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucun paiement n’a été effectué depuis l’assignation.

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04811 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUK

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE:

— la somme de 1552,50 euros, au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présentation de la mise en demeure le 10 février 2022 sur la somme de 323,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  300 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [O] [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge