TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/06019 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HS7

Minute :

Société LES BELLES ANNEES

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [K] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Monsieur [K] [Y]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société LES BELLES ANNEES, SAS, ayant son siège social au [Adresse 9] – [Localité 5]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 11] – [Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous privé du 23 novembre 2022 à effet au 17 janvier 2023, la société Les Belles Années a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à M. [K] [Y] un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 11] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 705 euros révisable. Le contrat désignait la société Garantme en qualité de garant.

Par acte sous signature électronique du 23 novembre 2022, la société Seyna s’est portée caution solidaire des engagements de M. [K] [Y] à la suite de l’émission du certificat d’éligibilité délivré par la société Garantme.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la société Les Belles Années et la société Seyna ont fait assigner M. [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner M. [K] [Y] à laisser libre de tout occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre les clés à la société Les Belles Années à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion du locataire et de tout occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [K] [Y] à payer la somme de 7012.09 euros, au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, reparti comme suivant :

o la somme de 2737.03 euros à la société Les Belles Années,

o la somme de 4275.06 euros à la société Seyna subrogée dans les droits de la société Les Belles Années à hauteur de ce montant ;

— condamner M. [K] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— condamner M. [K] [Y] a payé la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société Les Belles Années et la société Seyna, représentées par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation, et ont actualisé la dette locative à la somme de 10 787.99 euros arrêtée au 11 septembre 2025.

M. [K] [Y], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par les partis demanderesses à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 13 mai 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce à la date de délivrance de l’assignation et selon le décompte produit arrêté au 27 mars 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 7012,09 euros, le dernier versement accompli par le locataire datant du mois de novembre 2024. Postérieurement à la délivrance de l’assignation, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, la dette locative ayant augmenté pour s’établir au 11 septembre 2025 à la somme de 10 787.99 euros, terme d’août 2025 inclus.

Au regard du montant particulièrement important de la dette, et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis de nombreux mois, le manquement du locataire à ses obligations est suffisamment grave pour que soit prononcée la résolution judiciaire du bail.

Il sera donc prononcé la résolution du bail à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [K] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer, aux indemnités d’occupation et à la subrogation de la caution

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [K] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Au regard du décompte produit, la dette, arrêtée au 11 septembre 2025, s’élève à la somme de 10 787.99 euros. M. [K] [Y] sera donc condamné à payer cette somme.

La société Seyna produit des quittances subrogatives démontrant qu’elle a versé au bailleur la somme de 4275.06 euros.

Dès lors M. [K] [Y] sera condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

—  4275.06 euros à la société Seyna,

—  6512.93 euros à la société Les Belles Années.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [K] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens dans lesquels il n’y pas lieu d’inclure le commandement de payer visant la clause résolution du 19 décembre 2023, la résolution judiciaire du bail prononcée au titre de la présente décision n’étant pas fondée sur ce commandement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [K] [Y] à payer à la société Les Belles Années la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 novembre 2023 portant sur le logement n°[Adresse 11] [Localité 7] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Les Belles Années pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à la société Les Belles Années une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer la somme de 10 787.99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 11 septembre 2025 répartie comme suit :

—  4275,06 euros à la société Seyna,

—  6512,93 euros à la société Les Belles Années ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à la société Les Belles Années la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [Y] aux entiers dépens dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023.

La greffière La juge