TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51538 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FBH

N° : 4

Assignation du :

28 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat Principal des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la Société NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG) Société par actions simplifiée

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

LA FONDATION DU SPORT FRANCAIS FONDATION HENRI SERANDOUR

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Marielle SOLIVEAU de la SELEURL SOLIVEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #G0203

DÉBATS

A l’audience du 23 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS FONDATION HENRI SERANDOUR (ci-après « LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS ») est propriétaire d’un local d’activité au rez-de-chaussée et au 1er étage de la tour [L], immeuble de grande hauteur compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont il constitue le lot n°3307.

Exposant que LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS a fait installer un appareil de climatisation sur la dalle du rez-de-chaussée, dans le volume de protection de la tour [L], sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que les espaces libre du rez-de-chaussée sont des parties communes et que l’installation d’un tel dispositif dans un immeuble de grande hauteur génère un risque particulier pour la sécurité des occupants, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG), l’a par exploit du 28 février 2025, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 avril 2025 a fait l’objet d’un renvoi à la demande de LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS, les parties ayant par ailleurs été invitées à rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 juillet 2025.

A l’audience, le syndicat principal des copropriétaires soutient oralement ses écritures, aux termes desquelles il entend voir :

Déclarer ses demandes recevables ;Débouter LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS de l’ensemble de ses demandes ;Condamner LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS à déposer l’installation de climatisation irrégulière ;Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;Condamner LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et des constats de commissaire de justice ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses prétentions, le syndicat principal des copropriétaires expose que l’installation de l’unité de climatisation sur une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite. Il estime que la demande formée à ce titre entre dans les pouvoirs du juge des référés, de même que la demande de provision à titre de dommages et intérêts, de telle sorte que la défenderesse ne peut soutenir que ses demandes sont irrecevables en raison de l’absence d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice.

Il explique que la dalle sur laquelle repose l’installation litigieuse est une partie commune, ce qui implique que les copropriétaires doivent obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour y faire réaliser des travaux. En outre, il souligne que l’installation d’un climatiseur dans le volume de protection d’un immeuble de grande hauteur génère un risque particulier pour les occupants de l’immeuble, relativement à la propagation des incendies et que la préfecture de [Localité 11] a sollicité à ce titre la suppression immédiate de ce dispositif ou son déplacement à l’intérieur des locaux privatif de la défenderesse.

Il sollicite par ailleurs la condamnation de LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur des dommages et intérêts, estimant avoir subi un préjudice collectif résultant des nombreuses mises en demeure qui sont restées sans effet et du comportement de la défenderesse, mettant en danger la sécurité des occupants de l’immeuble, qui l’a contraint à engager la présente action.

En réponse aux arguments adverses, le syndicat principal des copropriétaires indique que si la défenderesse a été autorisée par la préfecture de police à faire réaliser certains travaux dans l’immeuble, ceux-ci ne comprennent pas l’installation d’une climatisation sur les parties communes. En outre, il rappelle que l’obtention d’une autorisation administrative pour faire réaliser des travaux qui touchent aux parties communes ne dispense en aucun cas de solliciter l’autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale. Enfin, il explique que la défenderesse n’a présenté aucun projet de résolution pour régulariser sa situation, contrairement à ce qu’elle affirme.

En réplique, par la voix de son conseil, LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS entend voir :

Déclarer irrecevable la demande de condamnation formée par le syndicat principal des copropriétaires à verser une provision sur dommages et intérêts ; La rejeter ;Subsidiairement,

Débouter le syndicat principal des copropriétaires de toutes ses demandes ;A titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés venait à la condamner au titre de l’installation de l’unité de climatisation, assortie d’une astreinte,

Prononcer le déplacement de l’unité de climatisation de l’extérieur vers l’intérieur de ses locaux et l’assortir d’une astreinte inférieure ou égale à 50 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2025 à 00h00 ; En tout état de cause,

Condamner le syndicat principal des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le syndicat principal des copropriétaires aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL SOLIVEAU AVOCAT, représentée par M^e Marielle SOLIVEAU. LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS estime que la demande de provision formée par le requérant est irrecevable, puisque cette demande ne présente aucun lien de connexité avec la demande principale fondée sur le trouble manifestement illicite et vise à obtenir un avantage distinct, nécessitant l’obtention d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager une action à ce titre. Elle considère que cette demande de provision ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et que l’absence d’autorisation constitue une irrégularité de fond.

Sur la suppression du dispositif de climatisation, la défenderesse indique avoir obtenu l’autorisation de faire réaliser des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l’aval de la préfecture de police de [Localité 11] afin d’étendre et de modifier les installations techniques et de sécurité. Elle explique par ailleurs que le dispositif de climatisation a été installé lorsqu’elle a pris possession de son local en 2021. Elle expose par ailleurs avoir été autorisée par un arrêté municipal du 27 avril 2025 à déplacer le dispositif de climatisation à l’intérieur de ses locaux et à créer une grille sur la façade côté cour de l’immeuble et indique qu’elle souhaite solliciter l’autorisation de procéder à ces travaux lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Elle demande alors, dans l’hypothèse où elle serait condamnée, à être tenue de déplacer le dispositif et non de le supprimer.

Sur la demande de provision formée par le demandeur, LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS considère qu’il ne démontre pas la réalité et l’étendue du préjudice collectif subi, l’installation de climatisation, antérieure à sa prise de possession des locaux, ayant toujours fait l’objet d’une tolérance et le syndicat principal des copropriétaires ne l’ayant jamais interpellée au titre d’un quelconque empiètement sur les parties communes ou d’un défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur le défaut de pouvoir du syndic Le défaut d’autorisation du syndic d’ester en justice par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une cause nullité de fond de l’acte d’assignation régie par l’article 117 du code de procédure et non une fin de non-recevoir ayant pour conséquence l’irrecevabilité d’une demande.

Aux termes de l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Néanmoins, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Une demande de provision, fondée sur l’article 835 alinéa second du code de procédure civile, entre dans les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, le syndic peut saisir le juge des référés d’une demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le moyen en défense, qui s’analyse comme une exception de nullité, sera rejeté.

Sur la demande de suppression du dispositif de climatisation Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Ainsi, la réalisation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

L’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 3 du règlement de copropriété, les parties communes comprennent notamment « 1°- la totalité du sol bâti ou non bâti (…) 6°- Les espaces libres situés au rez-de-chaussée et en rez-de-dalle (…) ».

Il résulte de ces dispositions que l’espace libre du rez-de-chaussée se situant devant le local de LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS est une partie commune.

L’article 12 de ce règlement prévoit par ailleurs que « (…) Tous travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou éventuellement celles de l’article 25-1 de la même loi (…) Le copropriétaire réalisant des travaux, devra prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment (…) ».

Au cas particulier, il n’est pas contesté qu’un dispositif de climatisation est installé sur l’espace du rez-de-chaussée se trouvant devant le local de la défenderesse.

A ce titre, suivant procès-verbal de constat du 8 février 2025, le commissaire de justice relève que « Là étant côté façade arrière de la Tour Rimini, dans une zone dépendant des parties communes, je constate l’existence au fond de cette zone en rez-de-chaussée, près de la porte d’accès au local occupé par la FONDATION DU SPORT FRANÇAIS, d’un appareil de type compresseur de climatisation (…) Derrière ce compresseur, il existe plusieurs tuyauteries d’alimentation visiblement calorifugées et pénétrant dans la façade de l’immeuble ».

LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS justifie avoir été autorisée, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021, à faire réaliser un certain nombre de travaux, parmi lesquels figurent notamment l’établissement de l’entrée principale par la voie de secours, l’aménagement du chemin d’accès au local, la mise aux normes du local pour l’accueil des personnes à mobilité réduite, le remplacement la porte d’entrée et la mise en place d’une enseigne.

Toutefois, l’installation d’une climatisation à l’extérieur du local ne figure pas parmi les travaux qui ont été autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée et il n’est pas établi ni même allégué que la défenderesse ait, à l’occasion d’une autre assemblée générale, obtenu l’autorisation d’installer ce dispositif devant son local.

Il importe peu par ailleurs que le dispositif litigieux ait été installé en 2021, dans la mesure où le propriétaire d’un bien doit endosser les conséquences des atteintes aux parties communes de l’immeuble.

Dès lors, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour faire réaliser les travaux d’installation du climatiseur sur l’espace libre du rez-de-chaussée, partie commune, est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé.

De surcroît, si la défenderesse invoque avoir reçu un avis favorable de la Préfecture de Police de [Localité 11] pour la réalisation de travaux d’extension et de modification des installations techniques et de sécurité, parmi lesquels elle envisageait d’installer une climatisation, il ressort du courrier de la Préfecture de Police de [Localité 11] adressé à la FONDATION DU SPORT FRANÇAIS le 8 septembre 2021 que « l’installation d’une climatisation réversible dont la puissance est non renseignée, à l’extérieur de l’entrée dans le volume de protection de l’IGH (…) n’est pas acceptable ». La Préfecture de Police de [Localité 11] a par ailleurs préconisé de « déplacer l’installation technique (climatisation réversible) présente dans le volume de protection de l’IGH, à l’intérieur du local ».

De la même manière, la circonstance que la défenderesse ait reçu un avis favorable de la société RISK CONTROL le 31 mai 2022 quant aux installations de chauffage, ECS, ventilation, réfrigération et climatisation, ne peut justifier la violation des dispositions du règlement de copropriété, d’autant plus que le rapport final de contrôle technique indique très clairement qu’il est nécessaire de « Déplacer l’installation technique (climatisation réversible) présente dans le volume de protection de l’IGH, à l’intérieur du local ».

De plus, il est établi que la présence d’un tel dispositif dans le volume de protection de l’immeuble présente un risque pour la sécurité des occupants, la Préfecture de Police ayant relevé, dans un procès-verbal du 23 novembre 2023 que « La mise en place d’une installation technique dans le volume de protection de l’immeuble associée à une rénovation de façades n’ayant pas fait l’objet d’une vérification par un laboratoire (…) génèrent un risque particulier pour les occupants au travers des risques de propagation de l’incendie sur la totalité de l’immeuble » et a préconisé de « Mettre à l’arrêt et consigner électriquement l’installation technique présente dans le volume de protection de l’IGH ».

En conséquence de tout ce qui précède, le trouble manifestement illicite est caractérisé et il convient de le faire cesser.

La défenderesse estime qu’elle ne peut être condamnée qu’à déplacer le dispositif de climatisation, puisqu’elle a obtenu l’autorisation administrative de déplacer le climatiseur à l’intérieur de ses locaux.

En effet, suivant arrêté du 27 avril 2025, la Direction de l’Urbanisme de la Ville de [Localité 11] a indiqué ne pas être opposée à l’exécution de travaux de déplacement du climatiseur de l’extérieur de l’immeuble vers l’intérieur des locaux de LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS avec création d’une grille en imposte de la porte sur la façade donnant sur la cour.

Pour autant, la défenderesse ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour entreprendre ces travaux de déplacement et de création d’une grille sur la façade de l’immeuble, à laquelle une autorisation administrative ne peut se substituer. De surcroît, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’outrepasser l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour autoriser implicitement la réalisation de ces travaux.

Dès lors, la seule mesure propre à faire cesser le trouble est la suppression du dispositif litigieux. LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS sera donc condamnée à déposer l’installation de climatisation installée devant son local, sous astreinte de 250 euros par jours de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée maximale de trois mois.

Sur la demande de provision pour dommages et intérêts Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article précité, est sans pouvoir pour allouer des dommages et intérêts, seule une provision pouvant le cas échéant être octroyée au créancier de l’obligation non sérieusement contestable.

L’octroi d’une provision ne peut être ordonnée qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de l’obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le comportement des défenderesses lui a causé un préjudice important et sollicite l’octroi de la somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Demandeur à une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, le syndicat des copropriétaires supporte la charge de la preuve de l’existence d’un manquement au règlement de copropriété imputable à LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant la faute audit préjudice.

S’agissant de son préjudice, le syndicat des copropriétaires déplore, en premier lieu, avoir dû engager une action judiciaire. Toutefois, ce préjudice n’apparaît pas distinct des frais susceptibles de réparation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il invoque, en second lieu, la mise en danger des personnes et des biens en cas d’incendie générée par l’installation litigieuse. Toutefois, aucun incendie ne s’étant déclaré dans le bâtiment, le demandeur échoue à démontrer le caractère né et actuel de son préjudice, qui apparaît hypothétique.

Enfin, le syndicat des copropriétaires n’explicite ni ne justifie le quantum de sa demande de provision.

Le demandeur échouant à démontrer l’existence d’un préjudice réparable, l’obligation d’indemnisation invoquée à l’égard de LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS est sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions, LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS sera condamnée aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 20 février 2025, qui entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

En revanche, les demandes plus amples du syndicat des copropriétaires formées au titre des dépens seront rejetées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS, tenue aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du syndic ;

Condamnons LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS FONDATION HENRI SERANDOUR à déposer l’installation de climatisation installée devant son local (lot n°3307) situé au rez-de-chaussée de la tour [L], comprise dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 4], sous astreinte provisoire de 250 euros par jours de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée maximale de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS FONDATION HENRI SERANDOUR à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG) la somme de quatre mille euros (4000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons LA FONDATION DU SPORT FRANÇAIS FONDATION HENRI SERANDOUR aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat dressé le 20 février 2025 par Maître [T] [B], commissaire de justice ;

Rejetons le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Marie-Hélène PENOT