TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/12689

N° Portalis 352J-W-B7J-DBC4J

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Septembre 2025

Réouverture des débats

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S SAS 35 HEXAGONE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

DEFENDERESSE

S.A.R.L [H] SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître François-Xavier GRIGNON DERENNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 27 octobre 2014, la société SETUH, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société SAS 35 HEXAGONE, a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [G] [H] et M. [C] [H], aux droits et obligations desquels se trouve la société [H] SARL, des locaux sis à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2023, l’exercice de l’activité de « fabrication, vente fourrures, cuirs, peaux, textiles » et un loyer annuel de 11.475 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 07 février 2023, la société SAS 35 HEXAGONE a donné congé à la société [H] SARL pour le 31 octobre 2023 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2023 moyennant un loyer annuel de 56.700 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 04 avril 2023, la société [H] SARL a déclaré à la société SAS 35 HEXAGONE qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais refusait le montant du loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 08 avril 2025, la société SAS 35 HEXAGONE a notifié à la société [H] SARL un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 à la somme de 39.000 euros hors taxes et hors charges.

En réponse, par mémoire adressé à la société SAS 35 HEXAGONE par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 mai 2025, la société [H] SARL a refusé le déplafonnement du loyer et ajouté que si le bailleur persistait en sa demande, elle solliciterait la fixation du loyer annuel à la somme de 13.682,80 euros pour la première année en application de l’article L.145-34 du code de commerce.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 09 septembre 2025, la société SAS 35 HEXAGONE a assigné la société [H] SARL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2026 à laquelle la société SAS 35 HEXAGONE et la société [H] SARL étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son mémoire préalable, dont la notification n’a pas été contestée et de son assignation, la société SAS 35 HEXAGONE demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

— CONSTATER que le loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2023 est un loyer déplafonné,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé le 1er novembre 2023 à un montant annuel de 39.000 € HT HC en principal

A titre subsidiaire, et pour y parvenir :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira, avec pour mission de :

o Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 3], entendre les parties et tous sachants dont la technicité s’avèrera utile à la solution du litige, dans le respect du principe du contradictoire,

o Se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

o Procéder à l’examen des faits allégués par les parties,

o Etablir, à l’occasion de chaque visite, et dès que cela sera nécessaire, des notes aux parties,

o Rendre, avant de rendre son rapport définitif, un pré-rapport, faisant état de ses conclusions provisoires, en invitant les parties à lui faire part de leurs observations,

o Donner son avis sur la valeur locative des Locaux,

o Donner son avis sur le montant du loyer à la date du renouvellement du bail,

o De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

— DIRE que l’Expert devra déposer son rapport dans les quatre mois suivant l’avis de consignation de la provision sur sa rémunération.

— FIXER le montant provisionnel du loyer à compter du 1er novembre 2023 à la somme de 39.000 € HT HC par an en principal

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société SARL [H] à payer à la société SAS 35 HEXAGONE la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SARL [H] aux entiers dépens,

— DEBOUTER la société SARL [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ».

La société SAS 35 HEXAGONE expose que compte tenu de la modification notable des éléments mentionnés aux points 1à 4 de l’article L.145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis au mécanisme du plafonnement prévu à l’article L.145-34 du même code. Elle soutient que le loyer annuel doit être fixé à la somme de 39.000 euros hors taxes et hors charges compte tenu de la nature des locaux, de la destination contractuelle et des dispositions du bail ayant une influence sur la valeur locative. S’agissant de la valeur locative, elle invoque que les locaux bénéficient d’une situation favorable ainsi que d’une destination ayant une influence sur la valeur locative compte tenu, de son caractère large et de sa bonne adaptation à la localisation des locaux. Elle fait également valoir les dimensions régulières des locaux. Elle fait enfin référence à six loyers de comparaison d’une valeur locative unitaire de 704 euros à 960 euros/m².

Selon son dernier mémoire, dont la notification n’a pas été contestée, la société [H] SARL demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

— Juger la societe SAS 35 HEXAGONE mal fondé en ses demandes de constatation de ce que le loyer du bail commercial de la société [H] SARL renouvelé au 1er novembre 2023 est un loyer déplafonné et de fixation de ce loyer à la somme annuelle de 39.000 € hors charges et hors taxes à compter de cette date et Rejeter ces demandes ;

— Juger la societe SAS 35 HEXAGONE mal fondée en sa demande de nomination d’un expert et Rejeter cette demande ;

A titre subsidiaire et reconventionnel :

— Fixer en cas de déplafonnement du bail renouvelé ci-dessus mentionné le loyer au titre de la première année du bail renouvelé (soit du mois de novembre 2023 au mois d’octobre 2024) à un montant de 13.682,82 € hors taxes et hors charges, et Ordonner que l’augmentation du loyer renouvelé soit de 10 % du montant de chaque annee écoulée pour chacune des années postérieures ;

— Condamner dans cette hypothèse la société SAS 35 HEXAGONE à restituer à la societe [H] SARL la somme de 394,20 € au titre du trop-percu versée à la société SAS 35 HEXAGONE correspondant à la différence entre le montant du nouveau loyer pour la premiere année et celui du loyer revisé, avec interéts au taux légal à compter de la noti cation du présent mémoire ;

En tout état de cause :

— Condamner la société SAS 35 HEXAGONE à verser à société [H] SARL la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la société SAS 35 HEXAGONE aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront directement recouvrés par Maitre Francois-Xavier GRIGNON-DERENNE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions prévues par l’artic1e 699 du Code de procédure civile ».

Sur le fondement des articles L.145-33 du code de commerce et 1315 ancien du code civil, la société [H] SARL explique que la société SAS 35 HEXAGONE ne rapporte la preuve d’aucune modification notable des éléments visés à l’article L.145-33 précité ni la preuve d’une incidence de ces modifications sur son activité. Elle en conclut que la société SAS 35 HEXAGONE ne peut se prévaloir d’un déplafonnement du loyer. Elle soutient également que la nomination d’un expert permettrait de suppléer la carence de celle-ci dans l’administration de la preuve, ce qui est contraire à l’article 146 du code de procédure civile.

Subsidiairement et à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article L.145-34, la société [H] SARL soutient que l’augmentation de loyer qui résulterait d’un déplafonnement et qui serait applicable pour la première année ne pourrait être que de 1.243,89 euros hors charges et hors taxes.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er novembre 2023 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 07 février 2023 par la société SAS 35 HEXAGONE à la société [H] SARL.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l’article R.145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, si la société SAS 35 HEXAGONE invoque une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de cette modification.

En outre, une mesure d’expertise ne peut être ordonnée dès lors qu’en l’absence de tout élément produit par la société SAS 35 HEXAGONE au soutien de sa demande, elle aurait pour effet de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve, ce qui est contraire aux dispositions légales susvisées.

Par conséquent, la demande principale de la société SAS 35 HEXAGONE de fixation à la somme de 39.000 euros, hors taxes et hors charges, du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023, ainsi que ses demandes subsidiaires de désignation d’un expert et et de fixation du loyer provisionnel, seront rejetées.

En outre, la fixation du montant du loyer à la valeur locative étant rejetée, le loyer doit être fixé selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques en application de l’article L.145-34 du code de commerce rappelé ci-dessus.

Afin de permettre aux parties de donner toutes observations utiles quant aux indices applicables, au mode de calcul du loyer plafonné et au montant du loyer plafonné obtenu, il convient d’ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience du 06 mai 2026.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement, à compter du 1er novembre 2023, du bail commercial conclu entre la société SAS 35 HEXAGONE et la société [H] SARLet portant sur les locaux sis à [Localité 4], [Adresse 2] ;

Rejette la demande principale de la société SAS 35 HEXAGONE de fixation à la somme de 39.000 euros, hors taxes et hors charges, du loyer annuel du bail renouvelé au 1er novembre 2023 ;

Rejette les demandes subsidiaires de la société SAS 35 HEXAGONE de désignation d’un expert et de fixation du loyer provisionnel ;

Ordonne la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à l’audience du 06 mai 2025 à 9 heures 30 afin de permettre aux parties de notifier par mémoire leurs observations relatives à l’indice applicable au calcul du loyer plafonné, au mode de calcul du loyer plafonné et au montant du loyer plafonné obtenu ;

Dit que le présent jugement vaut convocation des parties à l’audience susvisée ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 1], le 05 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER